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La recién estrenada Ley Urbanística Valenciana (Ley 16/2005, de 30 Diciembre, Generalitat), nace con vocación inspirada de mejora sobre la anterior que sustituye (LRAU 1994, Ley Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana), cuya crítica llegó hasta el Parlamento Europeo ante las quejas y denuncias de unos 15.000 afectados de seis nacionalidades europeas, residentes en la Comunidad Valenciana (principalmente ingleses, alemanes, franceses, belgas y holadenses).
Ello movió el interés de la Comisión Europea por la Ley derogada que concluyó con el informe de la eurodiputada Jelly Fourtou, quien expuso, ante la Comisión de peticiones, sus duras conclusiones y la alternativa de una necesidad de cambio frente a los métodos leoninos de expropiación favorecedores de inmensas plusvalías de capital; incidiendo en la falta de transparencia e información que impedían en muchas ocasiones a los afectados reaccionar para defender sus intereses; dejando la siembra de la duda sobre los procedimientos de adjudicación de contratos públicos, para acabar reconociendo su incompetencia a la hora de dar soluciones, y dejar manifestado el testimonio sincero «del deseo de las autoridades valencianas de cooperación´´.
Ciertamente los detractores de la Ley derogada insisten y persisten, pese a la novación legislativa, en sus negativas afecciones ambientales y sociales del modelo urbanístico que ha consolidado lo que ellos llaman «urbanismo del promotor´´ que permite, a su juicio, la configuración de nuevos espacios y desarrollos urbanos y maximizar beneficios económicos para el agente urbanizador.
Frente a ello, es una realidad económica que con la LRAU se dió un giro e impulso notable en las formas de gestionar el suelo en el urbanismo español que ha conllevado la puesta a disposición de suelo en el mercado para la construcción; oferta de solares que, conforme declara la exposición de motivos de la Ley vigente, ha permitido que el precio de las viviendas se mantenga a niveles discretos en comparación con el resto de comunidades. Igualmente ha dotado de dinamismo al mercado inmobiliario de la Comunidad Valenciana que se ha colocado en segunda posición en la tabla de los mercados más dinámicos, por detrás de Madrid y por delante de Barcelona.
Lo que ahora sometemos a reflexión desde una óptica estrictamente jurídica y, por tanto, al margen de apasionamientos propios de la subjetividad del interés político partidista, es si los cambios introducidos van a permitir el desarrollo urbano en las condiciones deseadas, como objetivos imprescindibles declarados en la nueva Ley: mejora de la calidad del medio ambiente, protección del patrimonio urbano -y del entorno cultural dentro y fuera de las ciudades- y el fomento de la vivienda social.
Objetivos que se elevan a valores de política territorial y que se constituyen en ejes sobre los que se pretende configurar la ordenación y regulación urbanística en el marco de competencias que tenemos transferidas en el Estatuto de Autonomía de Valencia (art. 148.13 de la Constitución Española).
Al hilo de ello, el Tribunal Constitucional declaró la inconstitucionalidad de determinados preceptos del Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1.992y que decidió, declarando inconstitucionales concretos preceptos de la Ley 6/1998 de 13 de Abril, que el Estado carece de competencias para regular la programación y adjudicación urbanística, técnica que les corresponde a las Comunidades
Las aspiraciones legislativas son: 1) Reforzar los derechos de los propietarios de suelo, 2) Dotar de mayor transparencia y competitividad los procesos de selección del urbanizador y adjudicación de programas para el desarrollo de actuaciones integradas, 3) Adecuar los programas a la realidad socio-jurídica vigente, y 4) Fomentar la construcción de vivienda sujeta a algún régimen de protección.
Para la consecución de estos objetivos se parte del sistema bicéfalo consistente en respetar la autonomía municipal, otorgando a los ayuntamientos las competencias de urbanismo, y reservar para la comunidad autónoma las que se refieren al control de legalidad y al interés supramunicipal. Y se cierra con la compatibilidad de la legislación estatal en materia de valoraciones, expropiaciones y procesos indemnizatorios, materias éstas de competencia estatal reguladas en la Ley 6/1998 de 13 de Abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones; ello con la dificultad que puede mantener el deslinde entre la regulación de la contratación cuando incide en especialidades de urbanismo -lo que se conoce como urbanismo concertado- y la aplicabilidad de la norma estatal en materia de contratación pública por vía supletoria.
Para ello se regulan y mejoran las detectadas deficiencias del anterior sistema, con el aumento de plazos de las informaciones públicas que permite un conocimiento efectivo de los derechos y obligaciones de los propietarios; dando protagonismo al catastro, en correspondencia del deber de la propiedad de la actualización catastral, reforzando los intereses de la propiedad en el desarrollo de las actuaciones urbanísticas, estableciendo con toda la responsabilidad que dicha declaración conlleva; que la producción de solares es una típica función empresarial.
Se exige concisión determinista que evite incertidumbres en el cálculo de los costes de urbanización y el necesario conocimiento del precio del suelo que se propone para el pago en especie.
Se aborda uno de los problemas que más tensiones han generado, en la década legislativa anterior, entre el propietario del suelo y el agente urbanizador, el de las edificaciones consolidadas que se ven afectadas por la aprobación y posterior ejecución de los programas de actuación integrada, para lo cual se diseña, con cierta innovación legislativa, un especial régimen jurídico que pretende mantener el patrimonio inicial de los propietarios, sujetando los costes de urbanización de manera que dichos propietarios solo tendrán que hacer frente al coste de las mejoras y de los nuevos servicios que se implanten y que revalorizan la propiedad.
La separación entre las figuras del agente urbanizador ñcomo mero gestor seleccionado por la Administración en procedimiento público, en una selección en la que deben concurrir los requisitos objetivos que impidan otras perversas apetencias de estos operadores, responsabilizándoles de su oficio y dándoles contraprestación legítima, lo que se pretende redunde en una mayor transparencia, igualdad y seguridad jurídica de éstos operadores- y el empresario constructor, que tendrá que ejecutar las obras predefinidas en el proyecto de urbanización aprobado por el Ayuntamiento. Empresario éste que tendrá que ser seleccionado por el urbanizador, por medio de un concurso o subasta, siguiendo criterios de contratación publica, figura pseudopública que puede plantear, a nuestro juicio, serios problemas, por ser relaciones jurídico privadas.
Se desdobla la decisión aprobatoria del PAI en la aprobación de la alternativa técnica, que contiene el modelo urbanístico, y la adjudicación de la ejecución del PAI al agente urbanizador, que presente la mejor y más objetiva propuesta coincidente con el interés general. Se crean instrumentos con vocación de facilitar la dirección y el impulso público, se elevan para ello al rango de ordenanza municipal las bases generales para la adjudicación de los programas de actuación integrada, y otras particulares para cada concreto programa de actuación integrada.
Urbanismo social. Se incentiva y fomenta la reserva de suelo para la construcción de viviendas de protección pública, con una regulación que obliga a destinar a vivienda social el suelo que los Ayuntamientos (de más de 10000 habitantes) perciban de su participación en el aprovechamiento.
Urbanismo sancionador. Se crean mecanismos jurídicos para el control de la legalidad y para conseguir la restauración del orden urbanístico infringido, con regulación de medidas cautelares, lo que se concreta con la sanción de las infracciones administrativas.
El tiempo y la correcta aplicación e interpretación de la norma darán respuesta sobre si la nueva regulación constituye una mejora legislativa, con la que se superan los problemas defectivos de la legislación urbanística con ella derogada.
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