Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
El libre mercado se mueve a tenor de las leyes de la economía y en función de dos parámetros básicos que inciden en su desarrollo, como son la demanda, y, vinculada a ésta la generación de oferta. Atendiendo a la posición de ambos elementos se debería generar los ajustes necesarios a fin de no producir excedentes que no puedan ser absorbidos por el mercado. Pero también es cierto que la propiedad de los bienes de producción, es decir, el empresario, se ve obligado como necesidad vital de supervivencia, en muchas ocasiones, a tomar medidas a fin de mantener su posición en el mercado con el objetivo de mejorar los resultados económicos de su actividad, con lo cual se ve abocado a incrementar a pesar (o consecuencia) de las posibles medidas que la competencia haya implantado en la misma línea, su capacidad de producción y en definitiva incrementar su capacidad de oferta de productos en el mercado
Este proceso válidamente aceptado como criterio empresarial, básico para cualquier actividad, nos lleva a una situación delicada como es el hecho de que, individualmente, cada uno de los posibles generadores de producto (empresarios) incorporen al mercado la cantidad de bienes finales para su venta, atendiendo a sus necesidades de producción o de resultados económicos, sin valorar la oferta real que existe o pueda llegar a existir en el mercado.
Esta actuación, que va intrínsecamente unida con la libre actuación del mercado, y que es la producción, generación y puesta en el mercado de un volumen de oferta, en función de una demanda existente o de unas propuestas empresariales, (pero sin tener en cuenta que también existen otros oferentes que incidirán en el volumen total ofertado) es lo que genera la llamada anarquía de la producción, y es la causante en situaciones extremo de las crisis del mercado.
Esta reflexión previa, con cierto aire de definición conceptual, tiene sentido recordarla cuando nos posicionamos en el sector inmobiliario.
En muchas ocasiones hemos manifestado que el mercado mantiene una buena salud y que, hoy por hoy, resulta difícil pensar que éste pueda entrar en crisis, atendiendo a los datos de oferta y demanda en un mercado global. Pero realmente una de las características que debemos recordar permanentemente es que nuestro mercado (el inmobiliario) y por lo tanto la ley de la oferta y demanda es muy localista, toda vez que el bien tiene una peculiaridad que no se da en otros sectores y que se construye y vende el bien sin que se pueda producir desplazamiento, característica que comporta que tan solo la demanda puede cambiar de ubicación, pero no así la oferta, lo cual puede llegar a comportar que aún existiendo una fuerte demanda de viviendas global, en ciertos mercados locales se comience a generar una oferta superior a la necesaria y esta es precisamente la situación de riesgo a la que podríamos llegar.
El sector inmobiliario ha generado en España a lo largo del año 2.005, un total de 901.574 transacciones de compra-venta de viviendas, según datos obtenidos del Instituto Nacional de Estadística (INE), con un incremento del 6,25% sobre el año anterior. Ante estas cifras y con volumen de viviendas iniciadas de 714,600 según el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos, podríamos obtener una primera lectura favorable a las tesis de que hace falta la construcción de más viviendas todavía, toda vez que podría valorarse esta diferencia como un déficit en el mercado.
Aunque estos datos sí se segregan entre viviendas nuevas y usadas, puede resultar significativo que el número de transacciones realizadas con viviendas de nueva construcción es de tan solo 336.478, lo cual nos posiciona ante un volumen del 37,51% sobre el total de transacciones inmobiliarias realizadas, que además supera en poco más del 50% las más de 600.000 viviendas terminas durante el año 2.005.
Parece que, efectivamente, el mercado sigue muy activo, con un volumen de transacciones que superan las novecientas mil en un año, aunque este dato en ningún caso nos permite establecer que podemos construir en cualquier lugar o viviendas de cualquier característica, si analizamos la distribución geográfica de la viviendas vendidas en función de nueva o usada nos encontramos Comunidades Autónomas donde ha primado la adquisición de viviendas usadas, frente a otras que han sido de viviendas nuevas. Para poder obtener unos datos concretos de la razón de estas ventas, deberíamos posiblemente acudir a cada una de las poblaciones e incluso analizar cada uno de sus barrios, pero sin llegar a este análisis exhaustivo, que si debieran realizar los promotores en su entorno concreto, parece desprenderse una cierta descoordinación entre oferta y demanda, ya sea por aplicar criterios territoriales y construir en entornos distintos de donde se produce la demanda o tal vez generar un producto fuera de las posibilidades de los adquirentes.
En el horizonte de cualquier actividad empresarial siempre existe un riesgo característico del mercado al que va dirigido, en el sector inmobiliario existe siempre un riesgo latente como es el de la variación de los tipos de interés que podrían afectar a la capacidad de pago por parte de los adquirentes de las viviendas y con ello ralentizar o incluso parar el ritmo actual de actividad de ventas, pero ello, insisto nuevamente, no es hoy por hoy el gran riesgo que sufre el sector, la evolución de la economía aun con ciertos incrementos de los tipos de interés y atendiendo a la demanda existente y que seguirá creciendo en cuanto a la compra de vivienda, (tengamos en cuenta los procesos de crecimiento demográfico, ya sea por nacimientos o inmigración), va a mantener un ritmo de transacciones en torno a las cifras del año 2.005, posiblemente durante varios años más.
El riesgo real está en los propios agentes del sector en saber adecuarse a las verdaderas necesidades del mercado, pero teniendo en cuenta el hecho de que cada uno de los promotores o generadores de viviendas para la venta, no está solo y por lo tanto las actuaciones de unos afectarán al resultado de los otros. Ciertamente en todos los sectores sucede igual, pero en ningún otro como este se genera un producto de tan alto costo unitario y con la necesidad de una inversión tan importante, por lo que se debería, en los estudios de mercado, incorporar nuevos criterios y datos entre los que se incluyan las actuaciones presentes y futuras de los competidores del sector.
Existen experiencias en las que partiendo de excelentes estudios de oferta y demanda se generaron tal cantidad de producto, (ya que todos los agentes partían de la misma base en cuanto a las necesidades del mercado), que inexorablemente se produjo la anunciada anarquía de la producción.
Evitémoslo y cuando se analice un entorno geográfico, atendiendo a la evolución demográfica, se incorporen dos elementos imprescindibles, el factor temporal y las posibles actuaciones de la competencia. Este es en definitiva el gran riesgo del sector, pero también, si se sabe actuar a tiempo, puede ser su gran éxito.
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