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MADRID
La saturación de las principales calles comerciales de Madrid ha empezado a expandir el mercado hacia nuevas zonas, de manera que de aquí a tres años se habrán consolidado nuevas calles de compras en la capital, según el último informe de la consultora inmobiliaria internacional CB Richard Ellis. El estudio apunta que las seis principales zonas de tiendas de Madrid han superado su grado máximo de presión, con lo que el mercado está condenado a rebasar esos límites y crecer, aunque aún no se sabe hacia dónde.
«Hay un nuevo mapa comercial pendiente de definir, pero aún no sabemos cuáles serán sus límites´´, dicen los expertos de la consultora. De entrada, esa indefinición favorece las oportunidades de inversión, porque los primeros en llegar a las futuras zonas emergentes obtendrán rentabilidades más altas que los siguientes. Los grandes fondos de inversión han reparado en esas oportunidades, y están peinando ya las principales opciones, añade la consultora.
CB Richard Ellis apunta que el fenómeno empezó a producirse hace algún tiempo en calles como Fuencarral o Jorge Juan, aunque los expertos mantienen la cautela al señalar posibles futuras ubicaciones. «De momento, nadie puede afirmar qué calles serán y en qué tramos, pero está claro que para finales de 2008 esa nueva oferta comercial estará plenamente consolidada´´, afirman. En cierta forma, la situación es similar a lo que sucede cuando empieza a alquilarse un centro comercial. Al principio son las grandes enseñas quienes se animan a ubicarse en un determinado centro, y a partir de ahí crece el interés de los demás comerciantes hasta que termina por alcanzarse una oferta completa
Parece claro también que los fondos de inversión serán especialmente activos en ese proceso de expansión. De hecho, la carestía de los locales en los últimos años ha hecho que los inversores particulares hayan dejado de ser los principales compradores, sustituidos por grandes fondos de inversión. La mayor competencia entre estos fondos ha hecho descender la rentabilidad inicial de los locales (el porcentaje de la inversión que el comprador espera recuperar el primer año a través de los alquileres), que ahora se sitúa en el 4,5 por ciento en los mejores locales. En cambio, los de nuevas ubicaciones emergentes podrían incrementar esa rentabilidad una vez consolidados.
También llama la atención el cambio de enfoque de las grandes marcas internacionales, que han dejado de comprar sus locales y ahora prefieren alquilar sus tiendas, lo que les permite cambiar patrimonio por crecimiento y financiar así la expansión por otras ciudades y por el extranjero. Esa tendencia explica la firma en los últimos meses de importantes contratos de sale & leaseback, ventas con compromiso de alquiler, llevadas a cabo por varias firmas de primer nivel.
Mercado en auge
Si las expectativas son buenas, los últimos doce meses también lo fueron para el sector. El precio medio de los locales comerciales en alquiler en las principales zonas de Madrid subió un diez por ciento interanual, y se espera subidas ligeras y constantes de precios a medio plazo, debido a la tradicional escasez de superficies comerciales en las mejores calles.
La expansión de franquicias y marcas de consumo fue el origen de las subidas de precios de alquiler, aunque la tendencia se ha extendido ya a todos los tipos de negocio. A su juicio, las alzas resultan inevitables ante la endémica escasez de oferta, que ha hecho que en los últimos doce meses sólo haya rotado el 3,9 por ciento de la superficie total de locales en alquiler en Madrid, mientras que en los doce meses anteriores esa misma tasa de rotación era del 7,7 por ciento del total.
Por distritos, la rotación de locales comerciales en ArgÁ¸elles quedó en un simbólico uno por ciento, mientras que en la zona de Príncipe de Vergara se situó en el 2,4 por ciento, y en el barrio de Salamanca en el 2,5 por ciento. Por encima de la media madrileña del 3,9 por ciento se situaron las rotaciones en Quintana (un 5,2 por ciento), en Bravo Murillo-Orense (5,3 por ciento) y en la zona centro, con un 6,8 por ciento de rotación de superficies respecto al total.
En determinadas zonas céntricas la autorización de cambios de uso de cines u oficinas por edificios de viviendas con locales comerciales podría provocar a medio plazo alguna incorporación de superficies, generalmente de moda. Aun así, el parque de locales comerciales en las seis zonas principales de tiendas existentes en la actualidad se aproxima a la plena ocupación. La tasa de vacíos existente, del 3,4 por ciento de la superficie total, se corresponde con inmuebles especialmente obsoletos, y por eso de más difícil absorción. La consultora asigna mucha más trascendencia a la absorción por segmentos, por cuanto certifica los últimos cambios sociológicos del consumo en la ciudad.
De hecho, los sectores de moda y hostelería concentran ahora el cuarenta por ciento de la absorción total de locales comerciales en las seis principales zonas de Madrid, y ese porcentaje se eleva hasta el sesenta por ciento en el barrio de Salamanca y hasta el 72 por ciento para ArgÁ¸elles. A la vez, se mantienen en una línea media de actividad los comercios del hogar, ópticas, farmacias, agencias de viajes y oficinas, mientras que descienden especialmente los comercios de alimentación y segmentos de ocio como las superficies recreativas.
Una nueva fotografía del sector
Sobre esas grandes líneas, los locales «han cambiado con arreglo a la demanda de uso y al interés de los consumidores´´, de manera que «el formato de local es [ahora] más pequeño, los contratos son de duración limitada, las rentas están actualizadas y predominan las mercaderías más rentables, entre ellas los artículos de moda y equipamiento personal (zapatos, complementos y joyas) o el ocio (bares y restaurantes). En especial, los plazos de alquiler se sitúan ahora entre cinco y diez años de promedio, y las superficies suelen oscilar entre 150 y 400 metros cuadrados, cada vez con mayor peso específico de los locales de menos de cincuenta metros cuadrados.
Escalada de precios
La horquilla de precios medios de alquiler de locales en las principales zonas comerciales de Madrid se sitúa entre 120 y 165 euros mensuales por metro cuadrado para superficies de hasta doscientos metros cuadrados, que representan una subida interanual del diez por ciento. En precios máximos podrían llegar a alcanzarse hasta 220 euros mensuales de media por metro cuadrado en las zonas más comerciales, y para superficies que no rebasen los cien metros cuadrados.
La escasez de oferta dificulta también la venta de locales comerciales, cada vez más limitada a la inversión. El rango de precios de venta oscila entre 15.000 y 33.000 euros por metro cuadrado para superficies de hasta 200 metros cuadrados.
Oficinas
La reactivación del mercado de oficinas en alquiler en Madrid se generalizó en el primer trimestre de 2006, con precios máximos de 28,5 euros mensuales por metro cuadrado, equivalentes a un alza del 4,6 por ciento trimestral y del 9,6 por ciento interanual, y con una inversión trimestral de casi mil millones de euros, prácticamente el doble que en el mismo periodo de hace un año.
El resurgir del mercado ha estado presidido por tres novedades significativas. En primer lugar, por una mayor absorción de superficies en la periferia, especialmente en la autovía de Barcelona y sobre todo en la de Burgos. En segundo término, por la búsqueda de superficies cada vez más grandes (las oficinas de más de cinco mil metros aportaron el 53 por ciento del total alquilado) y más recientes (la contratación de segunda mano se redujo al 54 por ciento del total, frente al 79 por ciento del trimestre anterior). Y en tercera instancia, por un crecimiento «potente´´ de la demanda, ya que las empresas quieren disponer de instalaciones adecuadas antes de que comiencen a subir los precios.
El auge de las oficinas se extendió tanto a la absorción bruta, que creció un 55 por ciento intertrimestral, hasta 249.000 metros cuadrados, como a la disponibilidad, que se redujo hasta el 8,5 por ciento del total al final del pasado marzo, frente al nueve por ciento anterior. Por sectores de negocio, las empresas de informática, tecnología y telefonía contrataron el 26 por ciento de la superficie total, seguidas por las empresas de servicios profesionales, con un 18 por ciento del total, y por las industriales y las administraciones públicas, con un once y un diez por ciento, respectivamente.
La tendencia general es que la tasa de disponibilidad de oficinas baje en los próximos trimestres. Al final del pasado marzo se situó en el 8,5 por ciento del total del parque, equivalente a unos novecientos mil metros cuadrados, y «descenderá todavía más significativamente´´, sobre todo «por la fuerza de la demanda y la disminución temporal de la construcción´´ y en menor medida por la renovación y mayor estabilidad de los contratos y el cambio de uso de edificios obsoletos.
El descenso de la disponibilidad está siendo más acusado en la periferia. En el exterior de la M-40 las superficies disponibles se han reducido al 15,1 por ciento, frente al 18,3 por ciento anterior. Según una tipología más detallada, en la autovía A-1 las superficies han descendido al 17,2 por ciento, frente al 21,7 por ciento del trimestre anterior; en la A-2 pasaron del 13 por ciento al 11,8 por ciento; en la A-6 repuntaron cerca de dos puntos, hasta el 11,7 por ciento, y en el resto de la periferia se situaron en el 12,9 por ciento.
La expansión de actividades en la periferia ha llegado también a la absorción. En el primer trimestre, el 82 por ciento de la superficie alquilada se contrató en la periferia. La absorción bruta total entre enero y marzo pasados se situó en 249.000 metros cuadrados, lo que supone un 55 por ciento más que en el cuarto trimestre de 2005, y eleva la absorción bruta interanual hasta 771.000 metros cuadrados. La consultora prevé que para el conjunto de 2006 la absorción bruta final podría aproximarse a ochocientos mil metros cuadrados. El 72 por ciento del total absorbido en el primer trimestre correspondió a alquileres, la propia ocupación representó un 16 por ciento y las compras para uso propio el 12 por ciento restante.
A medio plazo, se espera que el promedio de absorción en Madrid descienda a unos seiscientos mil metros cuadrados anuales, lo que no significa una disminución, sino que el mercado se hará más estable, por cuanto «los recientes contratos sobre grandes superficies son más duraderos, mientras los prealquileres firmados llevan fechas de caducidad más lejanas´´. A pesar de esa menor absorción futura, no se esperan repuntes de la disponibilidad. A partir de 2008, cuando la construcción de nuevas superficies se recupere con más de 1,4 millones de metros cuadrados, «esas nuevas entregas servirán para equilibrar el déficit de oficinas nuevas que pudiera existir´´.
La variación de calidades y ubicaciones también ha ocasionado un reparto más equilibrado en la contratación entre pequeñas, medianas y grandes superficies, con un veinte por ciento de la superficie total entre contratos de menos de mil metros cuadrados; un 27 por ciento entre contratos de más de mil metros y menos de cinco mil, y el 53 por ciento restante entre contratos de más de cinco mil metros cuadrados.
Los cambios asignan un mayor peso específico a la periferia de la ciudad. Los distritos interiores de la M-30, que hasta ahora si dividían en Distrito de Negocios, Zona Norte, Centro Ciudad y M-30, pasarán a englobarse en sólo dos zonas, el ¡rea Central de Negocios y la Zona Central Secundaria. A la inversa, la anterior categoría de zona externa a la M-40 se subdivide ahora en cuatro zonas: la A-1, la A-2, la A-2 y el resto de la periferia.
Por ¡rea Central de Negocios la consultora define el espacio comprendido entre la plaza de Cibeles hasta el nudo norte, incluidos los distritos laterales del Paseo de la Castellana (Chamberí, Salamanca, parte de Tetuán y Chamartín). La tasa de disponibilidad en la zona se situó en el 4,1 por ciento al final de marzo. La Zona Central Secundaria incluye el resto de la almendra central del interior de la M-30, con los parques empresariales existentes. La disponibilidad al final del primer trimestre en esta área fue del 3,5 por ciento.
La zona A-1 incluye el eje de influencia de la autovía de Burgos, desde la M-30 e incluyendo todos sus parques empresariales. Es el área con mayor absorción de la ciudad, con 133.000 metros cuadrados en el primer trimestre, incluida propia ocupación, más de la mitad de a los 249.000 metros absorbidos en toda la ciudad en el mismo periodo.
La zona A-2 comprende el eje de la autovía de Barcelona, desde el exterior de la M-30, con todos sus parques empresariales, incluidos el Campo de las Naciones y el Parque Empresarial San Fernando. La absorción trimestral en esta zona representó 51.000 metros cuadrados. La zona A-6 engloba todo el oeste exterior a la M-30, incluidas las áreas de oficinas de Las Rozas, Pozuelo y Boadilla, y tuvo una absorción de 15.000 metros cuadrados entre enero y marzo. La zona de la Periferia incluye el resto de oficinas y parques, sobre todo los situados en Tres Cantos, Rivas y Alcorcón.
BARCELONA
Locales comerciales
Los locales comerciales de Portaferrissa y Rambla Catalunya fueron los que más subieron de precio en Barcelona, mientras los que más bajaron fueron los de Avenida Diagonal. Otras calles, como Portal de líAngel y Passeig de GrÁ¢¡cia mantuvieron un nivel de rentas estable. Los alquileres oscilaron entre los 3.222 /mÁ¢–°Â¤/año alcanzados en un local de 36 mÁ¢–°Â¤ en Passeig de GrÁ¢¡cia y los 300 /mÁ¢–°Â¤/año de un local de 600 mÁ¢–°Â¤ en Avenida Diagonal. El precio medio de un local en Portaferrissa alcanzo los 1.808 /mÁ¢–°Â¤/año, seguido de 1.121 /mÁ¢–°Â¤/año en Passeig de GrÁ¢¡cia.
Las rentabilidades del sector se sitúan por debajo del 5 % a finales de 2005. La consultora apunta que el pasado año el denominado mercado High Street Retail de Barcelona registró un incremento del 52 % en el número de operaciones cerradas, un 41 % de las mismas en Rambla de Catalunya. El 75 % de las operaciones en el segmento de locales comerciales en Barcelona han sido protagonizadas por operadores nacionales, aunque está prevista la llegada de operadores internacionales destacados
La oferta sigue siendo escasa, aunque se ha visto incrementada por la reconversión de algunos edificios de Passeig de GrÁ¢¡cia y Portal de líAngel a uso residencial, destinando las plantas bajas a locales comerciales.
Oficinas
En Barcelona, la contratación de espacio de oficinas alcanzó 84.000 metros cuadrados durante el primer trimestre de 2006, lo que supone un 61,54 % más que en el mismo periodo del año anterior. Los precios de alquiler en zona prime han ascendido a 24,5 euros por metro cuadrado al mes, mientras los niveles máximos de rentas en el centro de la ciudad pasaron de 20,78 a 21,6 euros mensuales por metro cuadrado. El volumen total de inversión superó los 312 millones de euros hasta marzo y al cierre del trimestre la rentabilidad o yield de la zona prime ha caído del 4,75 al 4,5 %.
las denominadas Nuevas ¡reas de Negocios y la Periferia han acaparado el 80 % de la absorción total del mercado de oficinas barcelonés. Durante el primer trimestre, la superficie disponible se ha situado en 238.600 metros cuadrados, con una tasa de disponibilidad del 5,3 %, una ligera reducción con respecto al 5,43 % registrado al cierre del ejercicio anterior. En el Distrito de Negocios y Centro Ciudad, la superficie disponible no llega a los 65.000 metros cuadrados.
Durante los primeros meses de 2006, se han sumado 11.720 metros cuadrados de nueva superficie al stock de oficinas de Barcelona en oferta, mientras de eliminaban 14.500 metros cuadrados debido a la reconversión de inmuebles de oficinas a uso residencial/ hotelero. Para 2006, la superficie nueva prevista asciende a 245.000 metros cuadrados, de los que el 40 % ya está comprometido. Por zonas, destacan las Nuevas ¡reas de Negocio, con 77.100 metros cuadrados disponibles; y Periferia, con 69.500 metros cuadrados disponibles. La cifra de nuevos proyectos ascienda a 364.000 metros cuadrados en 2007, con las Nuevas ¡reas de Negocio y, más concretamente, el Distrito 22@, como principal motor de la construcción.
La demanda de oficinas durante el primer trimestre haya alcanzado los 84.000 metros cuadrados, cuando históricamente los inicios de año reflejan habitualmente absorciones más modestas. La cifra de operaciones cerradas en los tres primeros meses ha superado ampliamente el centenar, con una superficie media de 757 metros cuadrados. Esto no ha sido óbice para que se hayan registrado varias operaciones de contratación de inmuebles completos o de superficies extensas (2.000-7.000 metros cuadrados) para la ubicación de sedes corporativas. Hasta marzo, han predominado las operaciones de alquiler y las empresas pertenecientes al sector servicios han sido las más activas, con un 31 % de la superficie contratada, seguidas por las compañías tecnológicas (22 %) y las de bienes de consumo (20 %).
En cuanto a zonas, la demanda se ha consolidado en las Nuevas ¡reas de Negocio (el 36 % del total), auque el caso más significativo lo ha protagonizado la Periferia, en donde el volumen de absorción ha superado los 37.700 metros cuadrados, el triple que el pasado trimestre y el triple que el mismo periodo de 2005.
los indicios alcistas apuntados en trimestres anteriores se han consolidado en los primeros meses de 2006. Así, las rentas prime han pasado de 24 a 24,5 euros mensuales por metro cuadrado. Por zonas, en el Distrito de Negocios las rentas máximas han ascendido mientras que las mínimas se han estabilizado en torno a 15 euros mensuales por metro cuadrado. En el Centro de Ciudad, las rentas han pasado de 20,78 a 21,6 euros mensuales por metro cuadrado, mientras que se ha producido un descenso en la renta media, que ha caído hasta el 14,99. En las Nuevas ¡reas de Negocio, las rentas máximas han experimentado un descenso del 4,76 % en el primer trimestre, pasando de 21 a 20 euros mensuales por metro cuadrado. En la Periferia, el máximo nivel de renta se ha mantenido en 16 euros mensuales al mes por metro cuadrado, mientras los precios medios y mínimos han ascendido, debido principalmente a la alta calidad de muchos de los inmuebles que se encuentran en esta zona.
El mercado de inversión de oficinas ha continuado su positiva evolución a lo largo del trimestre, con un volumen total de 312 millones de euros, repartidos en media docena de operaciones, entre las que destacan la nueva venta del inmueble situado en Paseo de Gracia, 1 ñde 7.700 metros cuadrados, con fachada a la emblemática PlaÁa Cataluña- y la venta de la torre de oficinas Toyo Itoñ un proyecto de 32.000 metros cuadrados ubicado en la futura PlaÁa Europa de líHospitalet de Llobregat-. Por zonas, las Nuevas ¡reas de Negocio han protagonizado el mayor nivel de actividad de inversión durante el primer trimestre del año. CB Richard Ellis destaca que tanto la actividad compradora como vendedora en el mercado barcelonés ha sido dominada por inversores locales y nacionales, ya que los inversores extranjeros no pueden asumir las bajas rentabilidades que está registrando el mercado. Así, en el primer trimestre de ha registrado una nueva caída en el yield de referencia de edificios en la zona prime, que ha pasado del 4,75 a , 4,5 % al cierre del trimestre.
Valencia
Los ejes de comunicaciones en los alrededores de Valencia están experimentando un intenso auge de polígonos industriales y logísticos, con un incremento anual del 12 por ciento en los precios de alquiler y de hasta el 25 por ciento en la venta de suelos industriales en los dos últimos años.
Los precios medios residenciales en la provincia subieron un 17 por ciento en 2005, aunque siguen siendo un 13 por ciento más asequibles que la media nacional, mientras que la demanda de locales comerciales se ha acrecentado significativamente en todas las calles céntricas de la ciudad, destacando la calle Jorge Juan, muy demandada por retailers nacionales y extranjeros donde en lo que llevamos de año ya se han cerrado dos operaciones. En oficinas, cada vez se demandan más inmuebles y espacios más grandes en la ciudad, y la consultora espera próximos aumentos de precios en la mayoría de nuevos alquileres.
La ciudad de Valencia consolidó en 2005 la renovación de su parque de oficinas, con edificios más flexibles y de mejores prestaciones. La consecuencia es que se alquilaron cuarenta mil metros cuadrados nuevos de oficinas exclusivas el año pasado, y la demanda podría incluso aumentar este año con proyectos ambiciosos en la zona de Alameda y Avenida de Francia, así como en la Avenida de las Corts, en la zona de Colón y en la periferia, hasta sumar casi cien mil metros cuadrados nuevos al mercado de oficinas en alquiler.
Como la demanda mayor y más cualificada coincide con la entrada en el mercado de nuevas superficies, parece normal que la tasa de disponibilidad media de la ciudad se mantenga estable en torno al actual 7,5 por ciento, lo que a su vez facilitará que, a corto plazo, los precios de alquiler no experimenten subidas por encima de los 15,5 euros mensuales por metro cuadrado.
Por segmentos, se roza la total ocupación en la zona Colón, y las oficinas vacías en Alameda y Avenida de Francia apenas representan el 2,4 por ciento del total. En los distritos de Nuevo Centro y Congresos la tasa de vacíos es del 15 por ciento, que asciende hasta el cuarenta por ciento en los nuevos parques empresariales del extrarradio.
Locales comerciales en máximos
El mercado de alquiler de locales comerciales en las principales calles creció significativamente en 2005, siempre muy cerca de la ocupación máxima y con alzas en la mayoría de los precios de referencia. La ciudad ha consolidado un circuito de calles comerciales de primera línea, formado por Colón, Plaza Los Pinazo, Don Juan de Austria, Jorge Juan, Paseo Ruzafa, Poeta Querol y Plaza del Ayuntamiento. Y además ha comenzado a definir una segunda línea comercial en torno a otras céntricas avenidas como Cirilo Amorós, Gran Vía o el barrio del Carmen.
Una vez más la calle Colón se perfila como la vía más demandada de la ciudad, en donde las principales marcas y firmas nacionales y extranjeras ansían establecer sus tiendas-imagen. Es reseñable la dinamización que está experimentando una de las calles más emblemáticas de la ciudad, el Paseo Ruzafa, cuyo paso peatonal la ha transformado en zona de compras especialmente activa en moda, ocio y restauración. En esta calle encontramos actualmente dos edificios en construcción, que aportarán nueva superficie comercial disponible, y por la que ya han mostrado su interés importantes firmas de los más diversos sectores. Los precios de los locales en régimen de alquiler, en algún caso excepcional han llegado a 150 euros mensuales por metro cuadrado, cuando el precio máximo consolidado se sitúa en 140 euros por metro cuadrado y mes en la calle Colón
Los nuevos inquilinos se reparten mayoritariamente entre grandes marcas y firmas locales de prestigio. Suelen demandar locales en planta calle entre ciento cincuenta y trescientos metros cuadrados, que pueden reducirse hasta un máximo de cien metros cuadrados en los emplazamientos más céntricos, en los que se requiere compensar el menor espacio con mayores servicios de reposición y logística. La consultora añade que la fuerza de la demanda y la escasez de la oferta también están elevando los precios de compra, que para locales medios en zonas no privilegiadas pueden oscilar entre seis mil euros y diez mil euros por metro cuadrado.
El auge del sector se ha extendido también a los ocho centros comerciales de las inmediaciones de la capital, con tasas de ocupación próximas al ciento por ciento y número de visitantes en ascenso. Dos proyectos de centros regionales y de ocio y dos parques de medianas superficies se inaugurarán desde ahora hasta 2008. La demanda en centros comerciales valencianos es especialmente significativa en hostelería y equipamiento personal.
Actividad industrial
Las previsiones también resultan optimistas en el sector industrial, con mucha mayor actividad en la construcción de naves y el desarrollo de polígnos. Los distintos segmentos han acrecentado su actividad, tanto las empresas locales en zonas antiguas consolidadas para superficies inferiores a mil metros, como las empresas nacionales e internacionales, que buscan superficies por encima de tres mil metros y han comenzado a apostar por emplazamientos nuevos y de mayores calidades. La mayor actividad ha incrementado hasta un doce por ciento los precios de alquiler, y especialmente el coste del suelo, que se ha incrementado hasta un 25 por ciento en los últimos dos años en las zonas más demandadas, e incluso se esperan subidas superiores en los próximos meses.
La promoción de inmuebles industriales en Valencia tiende a concentrarse en las proximidades de los principales ejes de comunicaciones, sobre todo en las conexiones del By-Pass con las autopistas A-3 y A-7 norte y sur. Ante la demanda, en muchos polígonos se han empezado segundas y terceras fases. CB Richard Ellis cita como principales proyectos el Parque Empresarial Táctica, en Paterna, que expandirá el ya consolidado de Fuente del Jarro; el Parque Logístico en el Oliveral; las naves logísticas de Riba-Roja; el Parc Sagunt, promovido por el Sepiva, la Zona de Actividades Logísticas del Puerto de Valencia; el Parque Juan Carlos I en Almusafes, con una segunda fase ya urbanizada y asignada, y el nuevo Parque Logístico de Massalavés..
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