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El Banco Central Europeo a la vuelta de vacaciones ha decido no aumentar el tipo de interés de referencia de la zona Euro y mantenerlo en los niveles actuales de momento, pero ha querido, eso si, avisar del riesgo que en cualquier momento se pueda producir este incremento, por lo que alerta de la dificultad en que se pueden encontrar las familias que se están endeudando en la compra de una vivienda a través de un préstamo hipotecario.
Este aviso del B.C.E. confirma la tendencia del mercado financiero a mantener el proceso ascendente de los tipos de interés iniciado desde primeros de este año.Confirmando esta tenencia aparecen declaraciones y estudios en varios medios de comunicación y en misma línea de nuestras previsiones del mes de mayo de 2005 ( número 51) que el tipo de interés del Euribor a 12 meses (el de referencia para los préstamos hipotecarios), se situará en torno al 4% a final de este año. Alcanzar este dígito comportaría un salto cuantitativo importante ya que significaría que en tan solo doce meses, el tipo de interés más utilizado para la formalización de prestamos hipotecarios se habría incrementado en un 43,88%.
Este escenario que parece perfilarse cada vez con mas nitidez para el final de este ejercicio, representaría, desde el punto de vista de costes, para las familias con una hipoteca a 26 años (plazo medio de formalización de hipotecas según el Instituto Nacional de Estadística) un incremento de 22,40 en la cuota mensual por cada seis mil euros de préstamo pendiente, pero si este cálculo se realiza ajustándose al importe medio de las hipotecas firmadas en el último periodo que es de 140.179 , (con un aumento en su importe del 13,5% en los últimos doce meses), la cuota resultante se vería incrementada en un total de 623,24 mas cada mes.
Ante un escenario tan cambiante y con una tendencia tan acentuada al alza de los tipos de interés, podríamos decir que para combatir tal situación existen dos alternativas. La primera, la más sencilla de exponer aunque la más difícil de cumplir, toda vez que depende de la necesidad de las familias, sería la de no comprar pisos y esperar que los tipos de interés volvieran a bajar, situación que no se volverá a producir en los próximos tiempos, al menos a los niveles a los que en los últimos años nos hemos acostumbrado.
Todos los estudios y análisis comparativos con el resto de las países de la U.E. nos han estado indicando que el tipo de interés en España, estaba muy bajo en relación a la propia situación económica del país. Pero la opción de esperar a comprar, a tenor del ritmo de ventas de las viviendas y el incremento de las nuevas unidades familiares que sigue contabilizando el I.N.E. y la consecuente demanda de nuevos hogares, hace que sea totalmente inviable. La necesidad existe y hay que atenderla.
La segunda alternativa, desde un punto de vista de análisis de costes es la más razonable: evitar el riesgo al que ahora están expuestas las hipotecas de que los tipos de interés mantengan la línea alcista según fluctúe no tan solo la economía de la U.E. incluso (por las repercusiones de la globalización) la economía mundial.
En esta línea la propuesta podría pasar por asegurar el tipo de interés formalizando los nuevos préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo, opción que también es posible aplicar a los préstamos actualmente en vigor ya que (de acuerdo con la normativa legal vigente) permite con un coste mínimo, modificar las condiciones de indexación de las hipotecas actuales.
Sin embargo y a pesar de que parece ser una alternativa clara y poco arriesgada, nos encontramos que nuestro país juntamente con Portugal y Gran Bretaña son los tres de la Unión Europea que siguen utilizando el tipo de interés variable en las referencias de los costes a aplicar en las hipotecas.
Obviamente esta situación viene dada, además de por la conyuntura de los tipos de interés, por un cierto proceso histórico, consecuencia de la evolución de los últimos años en los que las hipotecas no estaban indexadas y estaban formalizadas a un tipo fijo. Cuando se produjo la caída tan acelerada de los tipos de interés, se encontraron los titulares de estas hipotecas con unos costes muy por encima del mercado. Esta situación comportó un cambio de tendencia en la modalidad de las hipotecas, pasando de ser la mayor parte de ellas a tipo fijo a ser la practica totalidad a tipo variable.
Ahora, con el incremento del precio del dinero, parece lógico pensar que lo que corresponde es asegurarse un tipo de interés fijo en la hipoteca y de esta forma evitar que la economía domestica este supeditada a las previsibles variaciones al alza que pueda efectuar el B.C.E. y sobretodo evitar los sobresaltos que ahora comporta cada año la revisión de la hipoteca. Pero una vez más se producen ciertas incongruencias y es que ante las recomendaciones tanto del BCE, como antes indicábamos, como de la Asociación Hipotecaria Española y del propio Ministerio de Economía y Hacienda, la realidad se obstina en conducir las nuevas formalizaciones de préstamos hipotecarios una vez más a la indexación, es decir a la variabilidad de los tipos de interés.
Para razonar este hecho tan solo hace falta darse un pequeño paseo por algunas de las entidades de crédito más activas en el mercado hipotecario (en la misma línea bancos y cajas) y observaremos que las ofertas para una hipoteca a tipo variable está en torno al 4% (diferencial estándar del 0,50% incluido) para los primeros seis meses y posteriormente revisable (actualmente seria al 4,30%), sin dificultad alguna para que el plazo de amortización sea de hasta 30 o 35 años. Si este mismo ejercicio lo realizamos con la pretensión de poder disponer de una hipoteca a tipo fijo la situación cambia significativamente.
El siguiente cuadro es un reflejo, que sin pretender ser el recopilatorio de todas las opciones, da una idea de cual es la situación de las ofertas para formalizar una hipoteca a tipo fijo
Ante estas propuestas, nos debemos preguntar si no resulta más arriesgado formalizar las hipotecas a tipo fijo, sobretodo si atendemos a las previsiones que sobre la evolución de los tipos de interés se están barajando en estos momentos. Actualmente se estima que la evolución del Euribor a 12 meses se podría llegar a situar en los próximos tres años en unos niveles del orden de 5,50/5,70%. Con ello estimaríamos que nuestra hipoteca a tipo variable, podría llegar a tener un coste de interés máximo (incluido el diferencial) en torno al 6,390% a finales del año 2.009 (según estimaciones de la A.H.E.), mientras que la propuesta actual para préstamos hipotecarios a tipo fijo, si nos situamos en el plazo medio de las hipotecas de 26 años está ya en este nivel.
Grafico 1
El gráfico 1, nos sitúa en un escenario en el que el comprador de una vivienda, ante la dificultad actual para poder atender las cuotas debido tanto al incremento del precio de la vivienda (elemento básico) como al tipo de interés, ahora en aras a una mayor garantía futura en cuanto a su capacidad de pago, se le recomienda que atienda la formalización de esta compra a través de una hipoteca a tipo fijo, pero lo que no se tienen en cuenta en estas recomendaciones o sugerencias (según el interlocutor) es que se está exigiendo al actual adquirente incrementar durante dos años el importe de su hipoteca a fin de prever (que no garantizar) una mejor cuota en el futuro.
Grafico 2
No se pretende con esta exposición decidir en nombre de los futuros adquirentes de viviendas o incluso de los actuales titulares de prestamos hipotecarios que pretenden mantener una cuota mas acorde a sus posibilidades y evitar fluctuaciones o alteraciones negativas en el futuro, si no tan solo poner de manifiesto que una vez mas el mercado va por un lado y los deseos por otro. Por supuesto que es deseable que el adquirente de una vivienda pueda tener ciertas garantías que no se va encontrar en una situación en la que no pueda pagar la cuota mensual de la hipoteca, pero no puede ser a costa, como podría llegar a suceder si nos planteamos, a los actuales tipos de interés fijo que nos ofrecen, de no comprar ahora la vivienda porque no pueden acudir a la cuota.
Obviamente el riesgo es alto al formalizar a tipo variable con esta previsión de incremento de tipos de interés, lo cual debería al menos hacer reflexionar antes de tomar una decisión de compra, en primer lugar a los nuevos (o actuales hipotecados) si en el escenario propuesto, es decir con un interés algo superior al 6% en tres años, podrán seguir pagando la cuota, pero también se ha de llamar la atención a la autoridades económicas, ya que si no se toman medidas no tan solo existirán problemas de morosidad en las entidades financieras por las dificultades que tendrán los titulares de hipotecas para pagar las cuotas, con lo que ello comporta de inestabilidad en el sistema financiero, si no que el sector mas importante (económicamente) como es el de la construcción puede resentirse de manera importante y consecuentemente toda la encomia nacional.
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