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En esta época de negociaciones generalizadas, los precios medios de este informe no tienen por qué coincidir con el precio final de la operación que se cierre entre comprador y vendedor -que puede ser más bajo de lo que al vendedor le gustaría y del precio que inicialmente puso a su vivienda- y por lo tanto de los precios medios recogidos y publicados en este informe
Se han excluido las viviendas unifamiliares de este informe porque su presencia desvirtuaba el precio medio en algunas zonas
También se han descartado aquellos inmuebles cuyos precios de oferta estaban clara y desproporcionadamente fuera de mercado en sus correspondientes áreas geográficas, ya que su inclusión en la muestra de análisis hubiera provocado fuertes distorsiones en los resultados finales. esta desproporción se ha medido mediante el cálculo de la desviación típica (método «sesgado´´ o «n´´) del precio medio por metro cuadrado construido para cada distrito o municipio según corresponda, y descartando aquellos inmuebles cuyo precio medio por metro cuadrado supere una desviación típica por encima de la media
Madrid capital
El verano ha traído sorpresas en el precio de la vivienda usada en Madrid capital, que sube de media algo más de medio punto, 0,6%, el incremento más bajo registrado desde que idealista.com inició el análisis del mercado madrileño, en el año 2000, a excepción del segundo trimestre de 2004, cuando el precio medio subió 0,5% (un dato que se vio afectado por los atentados terroristas del 11m y las elecciones generales)
Esta subida rompe la tendencia de los últimos cuatro trimestres, en los que se registraron incrementos en torno al dos por ciento, y también es el dato más bajo de los analizados en varios años en el mismo periodo: en el tercer trimestre de 2005, 2004, 2003 y 2002 se produjeron subidas del 2,3%, 1,4%, 4,5% y 5,1% respectivamente
Moncloa es el distrito que más sube, un 4,4%. La subida en este distrito es, de lejos, la mayor de las registradas en la capital, e incluso dobla a los incrementos producidos en los distritos que, junto con Moncloa, más subieron de precio durante el verano: Usera (2,5%), Hortaleza (2,4%), Villa de Vallecas (2,2%) y Arganzuela (2%)
Cinco distritos registran caídas de precio. Vicálvaro es el distrito madrileño que sufre una bajada más pronunciada, con un decremento del 4,1%, que traducido en euros supone un descuento de 145 euros, lo que hace que ahora salga más barato comprar que a comienzos del verano. le siguen San Blas, que cae un 1,4%, y Chamartín, Centro y Tetuán, que registran variaciones negativas por debajo del uno por ciento: -0,7%, -0,4% y -0,2% respectivamente
Chamartín cae de la cota de los cinco mil, al bajar de 5.027 euros/m2 que registró en el segundo trimestre a 4.993 euros/m2 tras el verano. Será interesante seguir este distrito en próximos meses y confirmar si esta bajada es puntual o se aleja de la cota donde ya solo están Salamanca (5.094 euros/m2) y Chamberí (5.082 euros/m2), los dos únicos distritos donde los precios superan los cinco mil euros
Fuencarral no se mueve. Durante los meses de julio a septiembre el distrito de Fuencarral subió un euro, de 4.096 euros/m2 a 4.097 euros/m2
Curiosamente, entre los distritos que menos subidas registraron hay un poco de todo. Por un lado están algunos de los más caros de la ciudad, como Salamanca (que sube un 0,9%) o Chamberí (que aumenta su precio medio un 0,3%) junto a otros más asequibles como Puente de Vallecas (0,6%), Ciudad Lineal (0,4%) y Moratalaz (0,3%)
Villaverde es por dos euros el único distrito que está por debajo de los tres mil euros, con un precio medio por metro cuadrado de 2.998 euros. Los otros distritos más económicos son Usera (3.289 euros/m2), Puente de Vallecas (3.325 euros/m2) y Villa de Vallecas (3.329 euros/m2)
Municipios de Madrid
Entre julio y septiembre siete municipios de Madrid bajaron de precio. Entre los que bajan, repite por segundo mes consecutivo San Fernando de henares, que suma a la bajada del tres por ciento en el segundo trimestre una nueva caída de 0,3% en el tercer trimestre. Los otros municipios que ven caer sus precios son: Arganda (-2%); Leganés (-0,9%); Aranjuez (-0,8%); Sevilla la Nueva (-0,5%); Rivas-Vaciamadrid (-0,3%) y Alcobendas (-0,2%)
Torrejón de Ardoz es el municipio que más aumentó sus precios Este municipio del este de la comunidad de Madrid tuvo en el segundo trimestre una espectacular subida del 8,6%, la mayor de todos las poblaciones analizadas. Este aumento ha sido revisado a la baja entre julio y septiembre, con una caída del 2,1% en los precios de vivienda usada
Otros siete municipios apenas se mueven, con oscilaciones positivas por debajo del uno por ciento: Coslada y Alcorcón se sitúan como los municipios que registran un menor incremento positivo; en ambos los precios suben un 0,2%; Fuenlabrada y Tres Cantos casi se acercan al uno por ciento, con una subida idéntica del 0,9%. En medio quedan Colmenar Viejo (0,3%); Valdemoro (0,4%) y Getafe (0,7%)
Tras registrar un ligero decremento entre abril y junio del -0,8%, San Sebastián de los Reyes sube con fuerza registrando una fuerte subida del 7,4% que probablemente se corregirá en próximos meses. Otros tres municipios han tenido incrementos por encima del cinco por ciento: Villanueva del Pardillo (6,5%), Brunete (6%) y Boadilla del Monte (5,8%)
Pozuelo de Alarcón se sitúa como el municipio más caro de la comunidad de Madrid, tras la capital. Con una subida del 2,6%, este municipio es el único, a excepción de Madrid capital, en el que los precios superan por primera vez la cota de los cuatro mil euros (4.019 euros/m2). Le sigue Majadahonda (1,8%; 3.642 euros/m2) y Alcobendas, que tradicionalmente era la población más cara de la comunidad pero que debido a la moderación de precio que lleva acumulando a lo largo del año está actualmente en una tercera posición. La caída de precios entre julio y septiembre ha dejado el precio medio por metro cuadrado en 3.612 euros
Las dos poblaciones más asequibles de las analizadas son San Martín de la Vega, Ciempozuelos y Aranjuez. Son los únicos municipios donde todavía los precios quedan por debajo de los 2.500 euros por metro cuadrado
Precio por m2 en Madrid provincia ( Ver cuadro en pd«
Barcelona
El precio por metro cuadrado en Barcelona creció durante el tercer trimestre de 2006 un 0,7 %, hasta quedar en 4.824 euros. El incremento más bajo registrado desde 2001. Este dato confirma la tendencia de ralentización progresiva que se inició en el primer trimestre y que se apuntaba en el segundo trimestre de este año, cuando las subidas fueron del 4,3% en el primer trimestre y del 2% en el segundo
Dos distritos barceloneses registran caídas de precio. Ciutat Vella baja un 1,4% en tres meses, pasando de 4.632 euros/m2 a los actuales 4.565 euros/m2. Horta Guinardó también ha visto reducidos sus precios de salida frente al segundo trimestre del año en un 1,2%, y ha pasado de 4.117 euros/m2 a 4.067 euros/m2
Los distritos más caros registran subidas inferiores al 1%. Les Corts ha incrementado sus precios en un 0,4%, y el metro cuadrado se ha quedado en 5.469 euros. Muy parecida ha sido la evolución trimestral de SarriÁ¢¡ Sant Gervasi, que subió un 0,7% por segundo trimestre consecutivo (5.635 euros/m2)
Nou Barris, a pesar de ser el distrito más barato de la ciudad, también ha vivido una subida inferior al uno por ciento, (0,9%). en este caso, parece tratarse de un ajuste de precio tras experimentar una fuerte subida del 5,4% durante el segundo trimestre. es un distrito que probablemente seguirá con una tendencia alcista
El distrito de Sant Andreu sube por segundo trimestre consecutivo, y en el verano de 2006 ha experimentado el mayor crecimiento de la ciudad: 5,1%, tras subir un 4,2% en el segundo trimestre. Actualmente el metro cuadrado está situado de media en 4.410 euros
La segunda mayor subida se ha producido en Sant Martí, donde el precio de los pisos ha crecido un 2,8% hasta los 4.710 euros/m2. GrÁ¢¡cia es el tercer distrito en el que los precios crecieron más de un dos por ciento, con un 2,1% (4.896 euros/m2)
SarriÁ¢¡ Sant Gervasi (0,7%, 5.635 euros/m2), Les Corts (0,4%, 5.469 euros/m2) y LíEixample (1,3%, 5.238 euros/m2) son los únicos distritos de Barcelona cuyo precio supera los cinco mil euros por metro cuadrado. Sólo Nou Barris (0,9%, 3.886 euros/m2) baja de los cuatro mil euros por metro, seguido por Horta Guinardó (-1,2%, 4.067 euros/m2) y Sant Andreu (4,2%, 4.410 euros/m2)
Precio por m2 en la ciudad de Barcelona ( Ver cuadro en pd«
Provincia de Barcelona
Los municipios de Barcelona, en su mayoría, han tenido un comportamiento parejo al de la capital, aunque se aprecia que algunos mercados locales mantienen altos niveles de crecimiento mientras otros presentan caídas durante el tercer trimestre de 2006 los propietarios de viviendas de segunda mano en venta han ajustado los precios que piden por sus viviendas. De todas maneras, en ocho de los veinte municipios analizados en Barcelona se registraron subidas superiores al 2%
Cuatro de los veinte municipios analizados registran caídas de precio. Se trata de Sant Joan Despí, donde el precio de la vivienda usada ha caído un 3,7% hasta quedarse en 3.960 euros/m2 frente a los 4.113 euros/m2 que pedían los propietarios hace tres meses. Vilanova i la Geltrú ha visto caer sus precios en un 2,7% hasta 3.174 euros/m2
Sabadell también ha registrado una bajada de precio hasta los 2.992 euros/m2 (-1,8%), mientras que el descenso ha sido menos pronunciado en Castelldefels (-0,3%), donde el metro cuadrado se sitúa a 3.941 euros
Viladecans registró la mayor subida de los municipios analizados por idealista: 9,5%. En tres meses ha dejado el precio en 3.671 euros/m2. Terrassa y el Prat de Llobregat también han experimentado subidas del 6,7% y el 6,2% respectivamente, y actualmente el precio por metro cuadrado está situado en 3.139 euros/m2 y 3.608 euros/m2, respectivamente
Sant Cugat se ha recuperado de la caída de precios que vivió en el segundo trimestre (-2,8%) con un incremento del precio por metro cuadrado del 4,3% que lo ha dejado en 4.647 euros
Sitges vuelve a ser el municipio más caro de la provincia de Barcelona, con 4.847 euros/m2 y un crecimiento del 2,9%, seguido por Sant Cugat. Sólo los cuatro distritos más baratos de Barcelona capital (Nou Barris, Horta Guinardó, Sant Andreu y Sants MontjÁ¸ic) tienen un precio medio inferior al de estas dos localidades
Sólo Esplugues de Llobregat tiene también un precio por encima de los cuatro mil euros por metro cuadrado (4.364 euros/m2), con una subida del 0,3%
Igualada es el municipio más barato de los analizados en Barcelona. Una subida del 1,3% ha dejado el precio en 2.371 euros/m2. Sabadell se ha unido, con la bajada de los precios, al grupo de localidades que tienen un precio inferior a los tres mil euros por metro cuadrado (-1,8%, 2.992 euros/m2). Le acompaña Rubí, que a pesar de tener una subida del 3,5% ha dejado el precio en 2.993 euros/m2
Precio por m2 en la Provincia de Barcelona ( Ver cuadro en pd«
Valencia
La ciudad de valencia registra una caída del 0,1% y el metro cuadrado se ha situado en 2.758 euros
El precio del metro cuadrado en el distrito valenciano de Ciutat Vella se ha desplomado en el tercer trimestre de 2006, con un descenso del 21,3% en el precio de salida de la vivienda de segunda mano
Ciutat Vella sufrió un espectacular descenso en el precio medio del metro cuadrado de vivienda usada. En solo tres meses ha bajado más del veinte por ciento (21,3%). No obstante este distrito mantiene su liderazgo como el más caro de la ciudad y ha pasado de 4.632 euros/m2 a 3.646 euros/m2 en tres meses
Otros cinco distritos han sufrido bajadas de precio: se trata de Poblats Maritims, que ha caído un 4,0% hasta los 2.172 euros/m2. Este es el segundo trimestre consecutivo en el que los precios caen en este distrito, tras bajar un 1,7% en el segundo cuarto del año. En Rascanya los propietarios piden un 3,9% menos por sus viviendas que hace tres meses (2.061 euros/m2). También se han producido caídas en los precios de salida en Benimaclet (-2,1%, 2.613 euros/m2), en Patraix (-1,0%, 2.237 euros/m2) y en el distrito de Jesús (-0,6%, 2.160 euros/m2)
Sólo Algirós ha experimentado un crecimiento trimestral superior al cinco por ciento (5,2%, 2.644 euros/m2). La segunda subida más fuerte ha sido el Pla del Real (2,9%, 3.294 euros/m2), seguido por Camins al Grau (2,5%, 2.929 euros/m2). En Campanar los precios han crecido un 2,2% hasta los 3.079 euros/m2, un porcentaje algo superior al registrado en Extramurs, donde crecieron un 2,1%, dejando el metro en 2.992 euros/m2
Tras este trimestre de bajadas de precio ningún distrito valenciano tiene un precio por metro cuadrado superior a cuatro mil euros, aunque Ciutat Vella mantiene su posición como más caro de la ciudad. Una vez más, le sigue Líeixample donde los precios crecieron un 1,5% hasta los 3.549 euros/m2. Junto a estos dos distritos, sólo el Pla del real (2,9%, 3.294 euros/m2) y Campanar tienen precios medios por encima de los tres mil euros
Las bajadas de precio también han alterado el mapa de los distritos más económicos. Así LíOlivereta deja de ser el más barato gracias a una subida del 1,5% y se sitúa el tercero en este ranking con 2.164 euros/m2. Los distritos de Rascanya y Jesús, en cambio, con sus bajadas de precio se han colocado cómo primer y segundo distritos más económicos (2.061 euros/m2 y 2.160 euros/m2 respectivamente)
Precio por m2 en la ciudad de Valencia ( Ver cuadro en pd«
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