Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
La sensación cada vez más extendida es que el mercado de la vivienda está comenzando a dar síntomas de cansancio, creencia que podemos dar por válida si por tal cansancio se entiende la ralentización (que no podemos confundir con reducción) en la venta de los pisos, con un incremento en el tiempo necesario para su realización de 2,5 veces más que hace tan solo un año, cuando las viviendas se podían vender en un plazo de 4/5 meses. Ahora es necesario dedicar casi 12 meses para poder realizar la misma venta.
Las razones hace tiempo que se vienen exponiendo. En un primer momento fueron avisos, más tarde, tomaron el cariz de advertencias y, finalmente, se podrían calificar de alertas.
Nos estamos refiriendo a factores como la evolución que el precio de las viviendas ha ido manteniendo sobretodo a lo largo del último trienio, en parte debido al incremento de los precios de los diferentes factores que inciden en el desarrollo de un proyecto inmobiliario, pero también de manera significativa afectan los altos costes de los solares.
Este producto ha generado una retroalimentación en la medida que los propietarios del suelo disponible (inicialmente personas ajenas al sector pero con el bien necesario para el desarrollo de un proyecto inmobiliario), incrementaron los precios. Hecho que generó automáticamente un aumento de los precios de las viviendas y que, a su vez, este mayor valor de los pisos ha comportado que nuevamente los suelos vieran incrementando el coste, generando una espiral de incrementos de precios difícil de detener por la escasez de suelo sobretodo en ciertos entornos con fuerte presión demográfica.
Esta evolución de los precios de las viviendas ha sido posible (también hay que decirlo), gracias a otro elemento. La estabilidad de los tipos de interés en unos niveles muy bajos han permitido a los nuevos adquirentes mantener una cuota de hipoteca en unos importes asumibles para los ingresos de una económica domestica, a pesar de los continuos incrementos de los precios de la vivienda, dando la errónea sensación de que se podía acceder a la compra de cualquier vivienda con independencia de cual fuera su coste.
Tan solo existía un condicionante: que se pudiera acceder a una cuota mensual cómoda en términos de compromiso y capacidad económica. Eso si, nadie, o muy pocos, de esos compradores, se planteaban qué sucedería cuando el incremento de los tipos de interés comportara unos aumentos de la cuota que dificultaran el poder hacer frente a pago mensual comprometido.
Pero hay otras razones que han permitido, si no facilitado, este desarrollo. Tengamos en cuenta que el mercado inmobiliario no se mueve a partir de decisiones a corto plazo.
El desarrollo de los proyectos se comienza a gestar uno o dos años antes de que el futuro adquirente pueda ver los primeros síntomas de una obra nueva, por ello generalmente las decisiones empresariales se toman en un entorno económico, social y demográfico que no tiene por qué coincidir con el que existirá en el momento en que realmente se pongan en el mercado las viviendas que se proyectan construir.
También las medidas económicas y las políticas de ayuda a la vivienda por parte de los organismos públicos son factores básicos para generar una cierta estabilidad en el sector, y las propuestas realizadas de actuaciones a corto plazo, con la pretensión que se puedan visualizar los resultados en poco tiempo (visión política de las medidas que se publican el BOE), no parece que valoren suficientemente esta disociación; por ello, en ocasiones, se produce cierta desconexión temporal entre las medidas (generalmente coyunturales, aunque sean de planes cuatrienales) y la realidad social de demanda permanente de nuevas viviendas.
Tan solo a título de ejemplo: la revisión del censo del año 2005 al 2006, comportó un incremento de 700.000 nuevos ciudadanos como consecuencia de la inmigración, lo cual conlleva una necesidad inmediata del orden de las 150.00 viviendas, en gran medida de precios bajos, cuando no de vivienda protegida, rompiendo con ello cualquier estudio de un crecimiento vegetativo. A estas cifras se deberán incrementar la demanda generada por la propia evolución de la pirámide de edad.
La creación o generación de suelo urbano por parte de los ayuntamientos y la capacidad que tienen de disponer, de una parte de este suelo sin coste alguno, a través del llamado aprovechamiento medio, y la puesta en el mercado del mismo, necesario para la construcción de vivienda protegida, ha sido otra de las acciones que nos han llevado a la actual situación al ser ofertado a los promotores mediante el sistema de subasta, lo que ha llevado a alcanzan unos precios de adquisición de estos suelos que no permiten el desarrollo de actuaciones en vivienda protegida,
Con estas medidas posiblemente han podido rehacer sus arcas los ayuntamientos y hacer frente a una serie de servicios necesarios para la comunidad, (o al menos esta es la razón que siempre se ha esgrimido cuando se ha expuesto esta situación), pero no han ayudado para nada a una reducción, ni tan solo a una estabilización de los precios de las viviendas y por supuesto a una ayuda a las medidas de soporte (siempre publicitados) Planes de la Vivienda que tan escaso resultado ha tenido.
Según datos del Ministerio de la vivienda, durante el pasado año 2006, se han realizado un total de 669 proyectos de financiación de viviendas nuevas protegidas con un total de 30.497 viviendas. Si a ello le añadimos las actuaciones que la misma fuente nos indican han realizado en procesos de rehabilitación con un núm. de 208 para un total de 12.075 viviendas, nos situamos que del total de más de 800.000 viviendas iniciadas (según estimación a Dic. 06) en el pasado ejercicio tan solo el 3,81% lo han sido de viviendas protegidas.
Estos factores, derivados de actuaciones en principio inconexas entre sí, nos han llevado al actual escenario de cierta saturación en la oferta de viviendas, ralentización en los plazos de venta y nerviosismo en el sector, aunque nuevamente hay que matizar los datos, ya que, si bien el volumen de viviendas generadas, está en principio en línea con las necesidades del mercado, éstas tan solo coincide en el número, no así en las características de las viviendas.
Actualmente el volumen de viviendas de segunda residencia se ha situado, según estimaciones del Ministerio de la Vivienda, en unos niveles del orden del 31,1%. En segundo lugar, existe una concentración geográfica que comporta descompensaciones y mercados con sobreoferta y otros con cierta falta de producto; y, en tercer lugar, el producto que finalmente se está ofertando en el mercado (no tan solo la vivienda nueva, aunque es la que marca la pauta de los precios de las transacciones, también las usadas), a unos precios que superan las capacidades de la demanda real que existe.
Llegado a este punto parece claro que la actual situación, que en ningún caso comporta «el volver a los cuarteles de invierno´´ a esperar mejores momentos, es la consecuencia de todos los agentes implicados.
Tanto la administración, por la falta de actividad en unos casos, pero también por la potenciación que han facilitado de un mercado de vivienda libre, cuando les ha resultado ventajoso, como las entidades financieras, que a través de la «quasi´´ guerra de las hipotecas que han mantenido en los últimos años con ofertas cada vez más agresivas de precios a la baja u ofertas mas novedosas, han visto en la financiación de las viviendas, un nicho de mercado con garantías para poder invertir los excedentes de dinero que la boyante economía ha generado.
Tampoco se escapan de esta situación los profesionales del sector, si bien hay que decir que si bien no todos han caído en la dinámica de comprar caro, para vender más caro, ha existido una corriente muy fuerte de operaciones inmobiliarias, con agentes en muchos caso de fuerte capacidad económica que han ayudado, y en ocasiones han generado, una espiral de precios en mercados que hasta su llegada se habían mantenido con cierta estabilidad en los precios.
El sector debe retomar una cierta tranquilidad en sus actuaciones, desarrollando los proyectos que puedan ser rentables en función de una expectativa lógica, con una estimación de precios más ajustados y sin contar que todo se vende y por lo tanto, no hay que esperar que cualquier precio vaya a ser aceptado, esto ha terminado.
Debemos retomar la idea que los proyectos no se venden todos en el periodo de construcción. Hasta ahora resultaba francamente difícil poder adquirir una vivienda nueva terminada. Cualquier proyecto inmobiliario generaba la práctica totalidad de sus ventas en el periodo de construcción.
El cansancio del mercado que indicábamos al principio, tan solo es la vuelta a unos plazos razonables en las ventas, que podrían estar simplificando las fases en tres etapas, un tercio en el primer periodo de obra, otro tercio a lo largo de la obra y hasta el final de la misma y el resto una vez terminada la obra.
Tenemos en el horizonte unas alertas que no debemos olvidar. Se trata de la evolución de los tipos de interés del Euribor hipotecario. Su incremento que a lo largo de este año 2.007 puede alcanzar cifras en torno al 4,75/5%, (lo cual nos llevaría a un coste de hipoteca en torno al 5,75%) que sin ser cifras preocupantes con relación a los tipos de interés del resto de nuestro entorno económico, si que afectarán, y mucho, a la capacidad adquisitiva de los nuevos compradores, lo que puede comportar, aun existiendo la necesidad, una reducción de la demanda de pisos.
El otro elemento de alerta es el nivel de morosidad de los créditos hipotecarios que han tenido un repunte, que aun manteniéndose en unos niveles del 0,4%, ratio que pueden considerarse realmente bajo, su evolución marca una tendencia alcista, lo cual repercutirá previsiblemente en una adecuación de las medidas de cautela por parte de las entidades de crédito. Éstas seguirán financiado la compra de pisos por supuesto, pero con criterios más restrictivos y ello afectará directamente en la venta de pisos.
La receta para superar esta situación no es única, aunque cualquiera de las que puedan aportarse deberá incorporar entre sus ingredientes, la cautela (evitar excesos de optimismo), aunque sin caer en posicionamientos negativos, el mercado no lo justifica. Un ajuste de costes, ya que la demanda requerirá de productos (viviendas) con un valor final más adecuado a las capacidades económicas; y, finalmente, una visión empresarial en el tiempo, evitando actuar a partir de previsiones a corto plazo (un beneficio a corto no siempre comporta una evolución positiva para la empresa) y la profesionalidad y experiencia han de poner el resto.
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