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La compra de una vivienda es probablemente la operación de mayor trascendencia que vamos a realizar en nuestra vida. Todos sabemos que los aspectos burocráticos son bastante aburridos, pero merece la pena tomarse su tiempo y solicitar toda la documentación necesaria cuando se trata de la compraventa de nuestra casa, tanto si es de primera o de segunda transmisión.
La documentación a aportar por la parte vendedora difiere mucho si la vivienda es una vivienda comprada sobre plano a un promotor o si es una vivienda ya usada que se le compra directamente a su antiguo propietario.
COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE PRIMERA TRANSMISIÓN
Una compraventa de primera transmisión es una compraventa directamente al promotor; una compraventa de una vivienda nueva y en la mayoría de los casos será una compraventa de una vivienda sobre plano, la cual tendrán que construir y al cabo de cierto tiempo será cuando se formalizará la escritura.
Son muchos los datos y documentos que debe proporcionarnos la promotora según el proceso en el que nos encontremos de la compraventa.
Los principales están reflejados en la Ley de Ordenación de la Edificación y en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas. Vamos a verlo por partes:
DOCUMENTACIÓN A SOLICITAR A LA PROMOTORA A LA FIRMA DEL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA
A la hora de comprar una vivienda nueva en construcción, el promotor deberá suministrarle la siguiente información y documentación:
* Nombre o razón social, domicilio y datos de inscripción en el Registro mercantil si fuese el caso.
* Copia del poder o documento público a través del cual se le faculta para celebrar el contrato.
* Descripción de la vivienda incluyendo la superficie, las lindes y los anejos caso de que los hubiera.
*Plano general y detallado de la vivienda.
* Descripción y trazado de las redes eléctricas, de agua, gas y calefacción, garantías de las mismas y medidas de seguridad contra incendios.
* Referencia a los materiales utilizados para la construcción de la vivienda donde se incluyan los aislamientos, tanto del edificio como de las zonas comunes y servicios accesorios.
* Instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones.
* Memoria de calidades.
* Datos de inscripción del inmueble en el Registro o datos de inscripción de la parcela donde se va a construir.
* Precio total y forma de pago.
* Aval bancario por cada pago hecho a cuenta. En el caso de que la construcción no llegase a terminarse, la constructora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas con un porcentaje de penalización.
* Cédula urbanística: la expide el Ayuntamiento y asegura la legalidad del proyecto presentado, de acuerdo con el plan urbanístico.
* Copia de las autorizaciones exigidas para la construcción de la vivienda.
* Licencia de obras: la expide el Ayuntamiento y es necesaria para proceder con la construcción de la vivienda. Se necesita presentar el proyecto firmado y visado por el arquitecto y aparejador.
* Estatutos y normas de funcionamiento de la Comunidad de Propietarios
* Información en cuanto al pago de los tributos de todas clases que graven la propiedad.
NOTA: la publicidad que se entrega vincula a la constructora como si se tratase de un contrato por lo que está obligada a cumplir todo lo que aparece en los mismos. Es recomendable conservar todos los folletos.
COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE SEGUNDA TRANSMISIÓN
La compraventa de una vivienda de segunda transmisión es bastante más fácil en cuanto a documentación se refiere ya que toda la documentación reflejada en los puntos anteriores debió ser solicitada por el primer propietario a la promotora.
La principal documentación a solicitar a la parte vendedora en una segunda transmisión es la siguiente:
* Titularidad del inmueble: el vendedor deberá presentar toda la documentación relativa al titular de la vivienda así como los originales de los poderes o documentos públicos por los cuales está autorizado a realizar dicha venta.
* Último recibo del impuesto sobre bienes inmuebles y sobre el impuesto de recogida de basuras pagado por el vendedor.
* Escritura original de propiedad, debidamente inscrita.
* Certificado expedido por el presidente de la comunidad con el visto bueno del Secretario, certificando que el vendedor está al corriente en los gastos de comunidad, para que garantice que la vivienda que compra no tiene deudas con respecto a las comunidad de vecinos.
* Licencia de primera ocupación y certificados que garanticen que las instalaciones de electricidad, cableado, agua etc se adecuan a la norma vigente.
* Si la vivienda tiene menos de 10 años, copia del seguro decenal, por el cual podrá exigir responsabilidades a la promotora, constructora y arquitecto por los desperfectos estructurales de la misma.
* Si la vivienda procede de una herencia o de una adquisición reciente, debe comprobar que está liquidado el impuesto correspondiente.
* En el caso de que el inmueble se encuentre hipotecado, y no cancele la hipoteca registralmente con anterioridad a la firma de la Escritura de compraventa es necesario que presenten un certificado del estado de las deudas emitido por la entidad acreedora en el que se acredite que dicha hipoteca se encuentra saldada económicamente. En este caso, deberá encargarse de la cancelación registral de la hipoteca por lo que deberá retener al vendedor fondos suficientes para ello.
* Copia de las últimas facturas de suministros para realizar las averiguaciones pertinentes de deudas pendientes y para proceder al cambio de titularidad de los mismos.
* El vendedor, una vez firmada la Escritura de Compraventa, deberá abonar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía) y tenemos que solicitarle que nos envíe justificante del pago.
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