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Únicamente dos leyes regulan el régimen de la propiedad horizontal en nuestro país, dos cuerpos legales que tratan, desde el punto de vista del derecho civil, el funcionamiento de dicho tipo de comunidad de propietarios.
Por un lado, la Ley 49/1960 de propiedad horizontal, que ha sufrido distintas modificaciones parciales, mediante la Ley 8/1999 de 6 de abril, la Ley 1/2000 de 7 Enero y la Ley 51/2003 de 2 de diciembre, de aplicación en toda España, excepto en Cataluña, y a la que citaremos en adelante como la Ley española.
Y por otro lado, la Ley 5/2006 de 10 de mayo, aprobada por el Parlamento de Cataluña, que en sus 59 artículos del capítulo III del Libro V, regula la propiedad horizontal en Cataluña, y a la que identificaremos a partir de ahora como la Ley catalana.
Analizaremos el régimen de mayorías que rige, tanto en la Ley española, como en la Ley catalana, con un sentido práctico; no tanto por contraste o comparativa, que fácilmente podría resultar mordaz, sino con un ánimo descriptivo que sirva como guión, tanto para usuarios de dichas normas, como para aquellos que desean crearse un juicio de valor y participar, o en su caso opinar, en futuros procesos legislativos que en breve van a iniciarse en nuestro país.
Así pues, vamos a referirnos a continuación a las distintas mayorías que la Ley española y la Ley catalana exigen para la adopción de los acuerdos de los propietarios integrantes de una comunidad horizontal, partiendo de los principales quorums que hallamos en ambas normas.
I.- Unanimidad
En la Ley española se requiere el requisito de la unanimidad para la adopción de los siguientes acuerdos:
– Acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en sus estatutos.
– Establecimiento de las cuotas de participación y su modificación.
– La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes.
– La celebración de junta de propietarios con carácter universal.
En la Ley catalana también son pocos los supuestos en los que se exige la unanimidad para la adopción de acuerdos y cabe decir ya desde ahora que, en este sentido, el legislador catalán ha sido más audaz:
– Establecimiento de las cuotas de participación, generales o especiales, y su modificación.
– Enajenación o gravamen de un elemento privativo de beneficio común.
– Desafectación de un elemento común, para vincular su uso exclusivo a elementos privativos o para atribuir al mismo el carácter de elemento privativo.
– Conversión de la comunidad de propietarios a comunidad ordinaria.
– La celebración de junta de propietarios con carácter universal.
Es loable el esfuerzo de ambos legisladores, tanto el español como el catalán, en su intención de reducir a la mínima expresión la exigencia de la unanimidad para la adopción de acuerdos en la comunidad horizontal. Sin embargo, a la vista de los supuestos en los que mantienen dicho criterio, porqué no lo han eliminado del todo.
Cabe preguntarse, por ejemplo, por qué el legislador catalán exige la unanimidad para la enajenación de un elemento privativo de los llamados de beneficio común. Sería éste el caso de una vivienda-portería, cuando la misma no es utilizada con ese fin y que, en ocasiones, se arrienda a terceros o se usa como desván, y de la que son titulares en régimen de comunidad ordinaria y proindiviso todos los vecino-propietarios.
Teniendo en cuenta los beneficios que de la explotación o enajenación de una entidad de ese tipo pudieran derivarse a favor de la comunidad ñobtener recursos para afrontar obras de envergadura en la finca o, simplemente, obtención de rentas de un inmovilizado a favor de los comuneros-, no se entiende porqué el legislador impone una traba a esa posibilidad, como lo es en la práctica, la exigencia de la unanimidad en las voluntades; o porqué se exige el voto unánime para la conversión de la comunidad horizontal en comunidad ordinaria, cuando ni siquiera en el régimen de la comunidad ordinaria se exige mayoría alguna de la cuota de propiedad para exigir la división de la cosa común.
De hecho, la cuestión es porqué se mantiene el criterio de la unanimidad en ambas leyes, cuando dicho criterio de aprobación de acuerdos ha ido desapareciendo de todos los cuerpos legales en nuestro ordenamiento y ya sólo se mantiene como una rémora; a quién se supone que se protege con la aplicación de ese criterio ¿No hubiera sido más fácil, eliminar la unanimidad, y en su caso, prever un sistema de impugnación judicial de acuerdos de la comunidad lesivos a intereses particulares, suficientemente acreditados, en vez de invertir esa carga y obligar a la comunidad a reclamar el ejercicio de sus derechos ante los tribunales frente a vecinos insolidarios?
II.- Mayoría cualificada:
a) 3/5 partes de propietarios y de cuotas
En la Ley española podrán aprobarse acuerdos con esta mayoría en los siguientes supuestos:
– Acuerdos sobre el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.
– Arrendamiento de elementos comunes.
En la Ley catalana únicamente se exige esta mayoría en un supuesto:
– La extinción voluntaria de la propiedad horizontal por parcelas.
No existe en dicha ley ningún otro supuesto en el que sea exigible dicha mayoría, y pudiera haber sido perfectamente ésta la mayoría exigible para la extinción de la comunidad horizontal por la ordinaria, en la propiedad horizontal simple, en vez de la unanimidad que exige el correspondiente precepto.
b) 4/5 partes de propietarios y de cuotas
Únicamente la Ley catalana opta por esta mayoría reforzada, que en la práctica ha sustituido al régimen de la unanimidad por un sistema de mayoría reforzada. Se trata de una mayoría importante, pues exige la conformidad del 80% de los propietarios, que a su vez ostenten el 80% de las cuotas de propiedad; sin embargo, dichos porcentajes sólo se exigirán en dos supuestos:
– La modificación del título de constitución y de los estatutos; y además, a no ser que los estatutos prevean otra mayoría.
– Las innovaciones físicas en el edificio si afectan a su estructura o configuración exterior y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
Respecto al primer supuesto, no ofrece dudas de que se trata de un planteamiento correcto, lo cual no puede predicarse respecto del segundo supuesto; resulta excesivo un quórum del 80% de los propietarios para adoptar los referidos acuerdos, y es una lástima que no se haya aprovechado el saludable régimen de las mayorías simples, de cuotas y de propietarios, que se comenta a continuación, para someter al mismo la decisión de realizar innovaciones físicas en el edificio, incluso cuando afecten a su estructura o configuración exterior.
III.- Mayoría simple de cuotas y de propietarios
En la Ley española únicamente se podrán acordar por mayoría simple:
– La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso que impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos.
– Otros acuerdos que no tengan que verse sometidos a la mayoría cualificada de las 3/5 partes de cuotas y de propietarios.
– Establecimiento de otros órganos de gobierno de la comunidad.
Una de las más destacadas innovaciones de la Ley catalana tiene que ver con la implantación del sistema de mayorías simples. Será dicha mayoría, cuando lo sea de cuotas y de propietarios, la que decida sobre un importante número de supuestos, que además en la práctica son los que se presentan más vulnerables a la arbitrariedad de los propietarios insolidarios:
– La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores.
– Las innovaciones exigibles para la viabilidad o la seguridad del inmueble.
– La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad.
– Las normas del reglamento de régimen interior.
– Otros acuerdos que no tengan que verse sometidos a la mayoría cualificada de las 4/5 partes de cuotas y de propietarios.
Destacando, por su audacia, que esa mayoría de las cuotas deberá ser la mayoría de las cuotas de los presentes o representados, y no de la comunidad, siempre y cuando los acuerdos se adopten en segunda convocatoria; teniendo en cuenta que, además, la práctica lleva a que habitualmente las asambleas se celebren en segunda convocatoria; y partiendo, por último, de que en el supuesto de que no se alcanzase dicha mayoría, ni en primera ni en segunda convocatoria, en las propuestas relativas a ejecución de obras para suprimir barreras o las innovaciones en el inmueble para alcanzar la transitabilidad del inmueble, los propietarios con discapacidad física o las personas con quienes convivan, podrán exigir ante los tribunales que se obligue a la comunidad a la realización de dichas obras.
IV.- 1/4 parte de cuotas de participación y 1/4 parte de propietarios
Tanto la Ley española como la catalana prevén que sea este coeficiente de cuotas y propietarios el que pueda exigir la convocatoria de una junta de propietarios, con indicación de su orden del día, frente a la negativa del presidente de la comunidad a convocarla. Asimismo, la Ley catalana prevé que ese 25% de cuotas y de propietarios pueda exigir el cese de actividades en un elemento privativo contrarios a los estatutos, a la normativa urbanística, a la convivencia normal o que dañen o hagan peligrar el edificio.
V.- 1/3 parte de cuotas de participación y 1/3 parte de propietarios
En la Ley española será suficiente una parte de cuotas y propietarios equivalentes a 1/3 de los mismos para la instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
En la ley catalana este acuerdo puede adoptarse por una mayoría simple de cuotas y de propietarios.
Finalmente, no puede dejar de reconocerse el acierto de ambas legislaciones al establecer que se computarán como votos favorables a la mayoría los de aquellos propietarios ausentes a la Junta, debidamente citados e informados del acuerdo adoptado por los presentes, que no manifiesten su oposición al mismo.
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