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En el mes de junio de 1996, la Presidente de la comunidad de propietarios, contrató a don Augusto para que desempeñara el cargo de Secretario-Administrador de la Comunidad de, a cambio del pago de un precio mensual. Manteniéndose esta relación jurídica, entre la Comunidad de Propietarios y don Augusto como Secretario-Administrador de la misma , hasta el último día del mes de julio de 2001, cuando fue resuelta, de manera unilateral, por la Comunidad de Propietarios.
En la Junta general ordinaria de propietarios celebrada en febrero de 1997 se nombró Secretario-Administrador de la Comunidad de Propietarios a don Augusto. Y en las siguientes Juntas generales ordinarias de propietarios se reiteró ese nombramiento, siendo la última en la que se hizo la celebrada en marzo de 2001. Hasta que en la Junta general extraordinaria de propietarios celebrada en julio de 2001 se removió del cargo de Secretario-Admistrador a don Augusto. En abril de 2002 don augusto presenta demanda, contra la comunidad de propietarios, en la que ejercita la acción indemnizatoria de daños y perjuicios derivados de la resolución unilateral de la relación contractual sin mediar incumplimiento obligacional.
RESOLUCIÓN
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal en el artículo 13, dispone, en su número 1 , que: «Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes: a) La Junta de propietarios. B) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes. c) El Secretario. d) El Administrador» (párrafo primero).
Añadiéndose, en su número 6, que: «Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona» (párrafo primero). Y concluyendo, en su número 7, al indicar que: «Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno -entre los que está el Secretario Administrador- se hará por el plazo de un año» (párrafo primero). «Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria» (párrafo segundo).
Se dice en la Exposición de Motivos de la Ley que: «… el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible , sea o no miembro de ella …».
La reseñada regulación jurídica se refiere única y exclusivamente a la organización interna de la comunidad de propietarios y en ella agota su eficacia jurídica. Y, conforme a esta regulación, el Secretario-Administrador, así como el Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes (no, desde luego, la Junta de propietarios), son nombrados, por la Junta de Propietarios, por el plazo de un año, pero, con anterioridad al transcurso del año, pueden ser removidos , por acuerdo adoptado en Junta general extraordinaria de propietarios, sin mediar incumplimiento de sus obligaciones (las del Administrador reseñadas en el artículo 20) ni justa causa y sin que la ausencia de incumplimiento obligacional o justa causa para la remoción de lugar a indemnización alguna a favor del removido.
En el caso del Secretario-Administrador que no sea uno de los propietarios de alguno de los pisos o locales de la casa y ejerza la profesión de administrador de fincas urbanas, concurre, junto a la organización interna de la comunidad de propietarios , una relación jurídica nacida de un contrato celebrado entre la comunidad de propietarios (a través de su representante legal que es su Presidente), por una parte, y la persona que ostenta el cargo de Secretario-Administrador, por otra parte, y cuyas vicisitudes jurídicas, así su resolución y las consecuencias derivadas de la misma, quedan sometidas a la regulación de las obligaciones y contratos del Código Civil.
Dos son las posturas que se han mantenido en la doctrina y en la jurisprudencia menor respecto a la naturaleza jurídica de este contrato celebrado entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador.
Según una de estas posturas , se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de arrendamiento de servicios, previsto en el Artículo 1.544 del Código Civil en virtud del cual el arrendador (el Administrador) se obliga a prestar el servicio que se especifica en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal(amen de cualquier otro que se pacte en el contrato) y el arrendatario a pagar un precio cierto por ello; Encontrándose la relación jurídica sometida , en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio , sobre Propiedad Horizontal
Dado que el contrato de arrendamiento de servicios genera obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes, en base a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil se entiende implícita la facultad del arrendatario que ha cumplido sus obligaciones de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo pactado, cuando el arrendador incumpla sus obligaciones y sin que de esta resolución anticipada de la relación contractual, que puede hacerse extrajudicialmente (sin perjuicio de su posterior control judicial), se derive indemnización alguna a favor del arrendador.
Pero si el arrendatario unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve la relación jurídica contractual sin concurrir el incumplimiento obligacional del arrendador, exigido en el artículo 1.124 del Código Civil nos encontraríamos ante un contratante , el arrendatario, que habría contravenido el tenor del contrato al no respetar el plazo pactado, por lo que quedaría sujeto, por mor de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador, que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido , sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener (artículo 1.106 del Código Civil.
Según la otra de las posturas se considera que la relación jurídica que vincula a la comunidad de Propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de mandato , previsto en el Artículo 1.709 del Código Civil retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo segundo del artículo 1.711 del Código Civil y sometido en ausencia de pacto expreso en el contrato , al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal(la existencia de un plazo de duración no priva al mandato de su naturaleza de tal; así la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1944. Tratándose de un mandato, aunque sea retribuido y sometido a un plazo de duración, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.733 del Código Civil «El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato». Con lo que se desarrolla lo preceptuado en el número 1º del artículo precedente, el 1.732 («El mandato se acaba por su revocación»).
De ahí que, en principio , el mandatario , ante una revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado , sólo tendría derecho a reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mandatario (artículo 1.729 del Código Civil la antitesis de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento del mandato son los derivados de su revocación).
Pero esta consecuencia jurídica ha sido revisada por la doctrina jurisprudencial, para la cual , la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios ocasionados que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener salvo que concurra una «justa causa» para la revocación
En los últimos años todas las sentencias dictadas en las distintas Audiencias Provinciales se decantan a favor del mandato y en detrimento del arrendamiento de servicio. Pero la discrepancia surge respecto a lo que ha de entenderse por «justa causa de revocabilidad» a los efectos de privar al mandatario de la indemnización de daños y perjuicios.
Para unos, la justa causa de revocabilidad debe identificarse con el incumplimiento obligacional del mandatario en los mismos términos en que se contempla en el artículo 1.24 del Código Civil para facultar la resolución de la relación jurídica contractual con obligaciones reciprocas.
Para otros, la concurrencia de la justa causa de revocabilidad no precisa de la constatación de un incumplimiento obligacional del mandatario en los términos del artículo 1.124 del Código Civil bastando con que se aprecie que la revocación del mandato no responde a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interés del mandante sino a una actuación del mandatario que , en aplicación de parámetros objetivos, conduce a una pérdida de confianza del mandante respecto del mandatario.
Nos inclinamos por la segunda de las posturas, ya que nos parece contradictorio acudir a la primera de las posturas tras rechazar como naturaleza jurídica del contrato la de arrendamiento de servicios para decantarnos por el mandato.
(Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 2 de enero de 2006)
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