Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
El sector inmobiliario y su evolución han sido utilizados como un argumento recurrente de innumerables problemas y alteración de las previsiones económicas, al tiempo que también ha servido para explicar, razonar e incluso justificar ciertas situaciones poco favorables, de toda índole, tanto económica, social o demográfica.
Esta actitud ha venido en ocasiones acompañada de un aviso que, por repetido, no ha sido menos usado. Se trata de la alerta, o tal vez seria más correcto decir anuncio, que desde hace varios años (concretamente desde finales del año 2.002) se ha hecho de la inminente crisis del sector inmobiliario, como si errar en esta previsión fuera un mal síntoma, en lugar de desear que un sector, como el inmobiliario y de la construcción residencial, (siendo el que más aporta a la economía nacional, tanto directamente como indirectamente) tuviera una evolución positiva.
En estos momentos la situación del sector podemos calificarla de preocupante, con ello tal vez se vea finalmente la crisis tanto tiempo anunciada. La realidad es que el nivel de ventas de las viviendas se ha reducido de manera drástica, y mercados concretos se ha paralizado (como es el caso de las segundas residencias y viviendas de nivel alto).
Consecuencia de ello es que la presentación de nuevos proyectos para visar se han visto reducidos sensiblemente en órdenes que van desde el 10% en hasta el 35% (según la zona en la que efectuemos el análisis).
La actividad se ha resentido a unos niveles, que aunque solo se podrá valorar en su justa medida transcurrido cierto tiempo (a final de primer semestre de este año se podrán disponer de datos significativos), se estima en estos momentos, a tenor de las primeras aportaciones de actividad, que en el sector de la construcción residencial se verá reducido en un tercio en los próximos dos años (consecuencia de la menor solicitud de licencias para desarrollar planes en el futuro). Recordemos que en este sector las medidas que se puedan tomar tienen una incidencia casi inexistente en el corto plazo y muy significativa a medio y largo plazo. Esta premisa parece ser olvidada en muchas ocasiones por quienes deben velar por un correcto desarrollo del mercado.
Atendiendo a este escenario la primera conclusión podría ser que realmente (o finalmente) el sector inmobiliario ha entrado en crisis, aunque al menos de momentos esta afirmación no es del todo cierta. El desencadenante aflora antes del verano pasado (Junio/Julio 2.007) cuando en los Estados Unidos explota la crisis de las subprimes (hipotecas basura). Consecuencia de ello se ven afectados algunos mercados financieros europeos como el alemán y en mayor medida el británico, que es uno de los que mayor aportación hace de recursos financieros con la compra en el mercado de títulos con garantía hipotecaria.
Como un efecto dominó (consecuencia en parte de la globalización de los mercados) el sector financiero español ve reducida su capacidad de acudir a mercados exteriores para obtener recursos que les permita seguir financiando el alto volumen de hipotecas que hasta ese momento se han estado formalizando.
Ello ha generado una crisis financiera y tensiones de liquidez en el mercado, ya que un número significativo de entidades de crédito ha visto reducida (aunque sea momentáneamente) su capacidad para conceder nuevos préstamos, siendo, como consecuencia del plazo necesario de financiación, las hipotecas las primeras en ver reducida su nivel de concesiones, aunque también el resto de los segmentos demandantes de crédito han visto como sus peticiones se veían rebajadas o incluso denegadas con argumentos basados en la situación de crisis actual.
El desarrollo que ha vivido el sector inmobiliario en la última década, viene en gran parte debido, no tan solo a la reducción de los tipos de interés (aunque ha sido un factor clave), en gran medida ha sido gracias a la capacidad del sector financiero de conceder prestamos para la construcción y para la compra de viviendas, lo que ha permitido crecimientos de nuevas construcciones casi exponencial (pasando del año 2.004 con 485.000 viviendas a superar las 800.000 en el pasado 2.007).
La verdadera razón del aumento de compra de viviendas ha estado en la posibilidad que el sector financiero ha generado de obtener una hipoteca, lo cual unida a la necesidad que realmente existía (y existe) de viviendas para atender al incremento demográfico, ha permitido lo que se ha llamado en ocasiones (erróneamente) el boom inmobiliario.
El sector financiero, por definición, es prudente en sus actuaciones, aunque ahora su posición no parece atender a este criterio, si no que se ha generado una cierta psicosis de miedo a un riesgo potencial de morosidad (que actualmente a tenor de los datos aportados por las entidades financieras con el 0,632%, es infundado) y ante el cual la medida a tomar ha sido elevar el listón para la concesión de créditos, a niveles que dejan fuera una parte significativa de la demanda crediticia. En este contexto las hipotecas tanto de los promotores inicialmente, como de los compradores después, se han visto afectadas. Por lo tanto la reducción de las ventas no viene dadas inicialmente por una menor demanda, si no que esta demanda se ha visto reducida por la falta de financiación para la compra del piso.
La pregunta en este punto del análisis es si las entidades de crédito han actuado de forma restrictiva en sus concesiones de crédito para poder salvaguardar sus intereses antes una crisis del sector inmobiliario o es tal vez la situación inversa, es decir, no se estará gestando una crisis del sector inmobiliario por la actuación de las entidades financiera?
En cualquier caso el interés está en saber que nos deparará el futuro más próximo. Lo cierto es que si nos lanzamos al revuelto río de la economía (aun a riesgo de ahogarnos) podríamos establecer unas previsiones a tenor los primeros datos que el mercado financiero comienza a filtrar.
La previsión es que a partir del próximo trimestre se puede producir un cambio de tendencia en el actual cierre de caja. Las razones son varias. En primer lugar parece que una vez presentados los resultados de los bancos del pasado ejercicio (los cuales apuntan nuevamente a unos incrementos muy sustanciales con relación al año anterior), pueden calmarse los nervios de bancos y cajas, también es previsible que la propia evolución del mercado habrá generado mayor liquidez y finalmente el horizonte futuro se verá mas definido (evitando las actuales especulaciones) y previsiblemente se volverán a conceder créditos.
Aunque el sector financiero ha aprendido de la experiencia y el nivel de actividad crediticia se verá reducida a unos niveles mas moderados (en términos de crecimiento de balance). El objetivo de los bancos ahora es reducir la dependencia que tienen en sus balances, de las hipotecas (las Cajas difícilmente pueden cambiar esta situación), por ello aunque se les hace imprescindible seguir concediendo hipotecas para la compra de pisos, será (al menos en este año) a niveles inferiores con relación a la etapa anterior, con incrementos entre el 10 y 20% (si nos atenemos a las primeras declaraciones de responsable de la banca), cuando hasta ahora los niveles superaban el 30% de su rúbrica del balance.
Con este medida se produce un frenazo al ritmo de formalizaciones de hipotecas que durante los últimos años se han mantenido, lo cual va a obligar a una reducción de la actividad del sector inmobiliario que puede comportar en un primer estadio tensiones y dificultades para algunos agentes con producto en el mercado y dificultades de venta por falta de financiación. Las ventas se ralentizarán, aunque (y esto es importante) no se van a paralizar. Razones son varias, la primera como ya hemos apuntado la previsible (y necesaria también para las entidades financieras) apertura nuevamente de las líneas de financiación para las viviendas, aunque con unos niveles de actividad menores y también por la fuerte necesidad que se mantiene de acceso a una vivienda, que entrará en un letargo del cual despertará y se irá traduciendo en demanda de compra de vivienda en la medida que dispongan de los recursos necesarios.
Por ello, el escenario al que nos enfrentamos, puede resultar difícil de superar para ciertos proyectos en una primera etapa, al tiempo que obliga a redefinir el proceso y calendario de ventas, recuperando los antiguos plazos (recordemos que hace 6, 7 años un tercio de las viviendas se vendían después de terminada la obra) y consecuentemente el nivel de apalancamiento de los promotores se deberá reducir a riesgo de destinar una parte importante de los beneficios para cubrir los costes financieros.
La cautela se impone, el hecho que la causa de la enfermedad no sea el sector inmobiliario, si no el financiero, no quita riesgo de que caso de no tratarse bien los síntomas que están apuntándose, pueda convertir en una grave enfermedad de la cual costaría salir, por ello es momento de reconducir la actividad, reajustar los proyectos, redefinir el uso de los recursos evitar la aventuras, pero teniendo en cuenta que no se trata de cerrar la fabrica , si no de adecuar la oferta a la demanda, tanto en volumen, características como en precio del producto.
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