Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Si por un momento, como si de un ejercicio de reflexión se tratara, volviéramos la vista hacia atrás unos 15 meses (entre junio y septiembre del pasado año), nos encontraremos con comentarios, opiniones e incluso informaciones que se ofrecían desde foros muy cualificados en relación al sector inmobiliario en los cuales no tan solo se anunciada una crisis en el sector consecuencia del fuerte desarrollo (e incluso desmesurado) de la actividad constructiva en el sector residencial, si no que se apreciaba una cierta alegría porque este sector que era el mayor aportador al crecimiento del PIB, el que generaba más puestos de trabajo, en definitiva el principal motor de nuestra economía, comenzara a tener problemas.
Lo cierto es que una visión localista, de poco alcance y, sobretodo, sin valorar el peso que tiene el sector inmobiliario, en la evolución del escenario económico global y su desarrollo positivo, ha permitido que el mismo vaya descendiendo en su actividad interanual hasta niveles que actualmente se sitúan en torno al 50%, según datos el I.N.E. (Instituto Nacional de Estadística), con las consecuencias que estamos viviendo de reducción de los empleos, no tan solo en este sector, del cual parece no existir excesiva preocupación en estos momentos para intentar recuperarlos, si no en otros como el automovilístico, servicios, ocio etc.. Actualmente la propia actividad de la construcción pública se ha visto casi paralizada debido a la falta de recursos económicos que los ayuntamientos, primeros agentes contratantes, obtenían a través de los diferentes impuestos, tasas y contribuciones de la construcción de nuevas viviendas.
Con ello no debemos tampoco caer en la tentación de calificar como magnifica la labor del sector en todos sus aspectos. Es cierto que se han producido ciertas situaciones en el proceso de evolución de los precios de las viviendas que llegó a comportar para los futuros adquirente un esfuerzo ingente y a veces imposible según el entorno geográfico donde pretendían comprar un piso. No podemos tampoco generalizar la percepción que en todas partes, en todos los mercados los precios de las viviendas eran de difícil acceso. Cierto es que en todos ellos el coste de adquisición se incrementó significativamente en los últimos cinco años, aunque fueron en el entorno de las grandes ciudades y núcleos importantes de población donde realmente se disparó la curva ascendente. El mercado actuó libremente, con una oferta de precios cada vez más altos en la compra de los solares que llegó a comportar en las grandes ciudades una repercusión superior 60% del valor de compra de la vivienda. Parecía que el suelo era un bien escaso, cuando no es así, en todo caso fue la concentración de proyectos en los mismos entornos que comportó esta consecuencia.
Por otra parte la administración, poseedora de la mayor parte del suelo disponible, no actuó para incidir en estos precios aportando al mercado solares con repercusiones mas ajustadas, al contrario se apuntó a la propia evolución del mercado sacando provecho de los altos precios que los promotores, en muchas ocasiones necesitados de suelo consecuencia de las presiones compradoras por una parte y de las entidades de crédito (bancos y cajas de ahorro) por otra, dispuestos (y necesitados según ellos creían) de conceder al sector inmobiliario sus créditos.
Todo ello aun siendo cierto no explica en primer lugar la evolución del mercado que ha sufrido la peor caída de su actividad en las últimas dos décadas, mientras que la necesidad de vivienda sigue creciendo y en segundo lugar la actuación de las autoridades económicas en cuando a dejar que el mercado actúe libremente como manifestó en su momento un representante de la administración. Ello ha comportado la fuerte reducción de las ventas (según el I.N.E.) superior a las 25.000 viviendas mensuales, teniendo en cuenta que aun siendo ciertas estas cifras existe un volumen todavía significativo de ventas efectuadas durante el pasado año (viviendas en construcción) que se han traducido en documento público durante la primera mitad de este año, lo cual significa que la reducción de ventas es muy superior.
La actividad constructora ha sufrido un fuerte revés, con una reducción del 61% interanual de nuevos proyectos presentados al Colegio de Aparejadores, aunque la efectividad de esta restricción, entendida como menor aportación de producto al mercado a fin de aligerar el exceso de oferta existente y reducir el stock, no comenzará a verse reflejada hasta finales del próximo año 2.009, ya que actualmente todavía se está generando un volumen de viviendas terminadas (a pesar de los ya números proyectos de viviendas en construcción que se comienzan a ver paralizados en toda la geografía urbana) que mantiene el mismo nivel de nuevos pisos terminados que en el año anterior.
Todo ello sitúa al mercado ante la necesidad de aportar soluciones. Estas han de ser rápidas ya que es un mercado que se deteriora de forma precipitada, pero necesita mucho tiempo, en torno a los dos años para que cualquier modificación de tendencia positiva se vea reflejada en los resultados de la actividad, efectivas en el sentido que tienen aportar resultados directos al sector, y sobretodo viables, ya que han de poder ser aplicadas.
Actualmente nos encontramos que se han propuesto por parte de la Administración un paquete de medidas para poder hacer frente a la crisis económica, de las cuales de manera casi tangencial se trata del sector inmobiliario. Todavía, a pesar de que finalmente se ha asumido que existe una crisis económica, se trata la problemática de este sector como si de un problema diferente se tratara. Una vez más se confunden las consecuencias con las causas. Ya hemos comentado que los precios de las viviendas habían llegado a unos niveles muy altos. También se ha asumido y así lo va a reflejar el mercado a lo largo de los próximos dos/tres años, con una fuerte ralentización de las ventas, que existe un exceso de oferta en algunos entornos concretos, pero también ha de entender el mercado que los precios de los pisos se han reducido a unos niveles que no tan solo hacen posible (por precio) el acceder a la compra de una vivienda, sino que las condiciones que los promotores están ofreciendo para su venta debería dinamizar éstas.
La causa de esta situación, (a pesar de todos los desaguisados que se consideren se hayan podido producir en el mercado) no es el sector inmobiliario. Este hubiera sufrido una crisis, o tal vez utilizando una definición más concreta y aclaratoria, una readaptación o depuración y ajuste natural que nos hubiera llevado a lo largo del año 2.010 a unos niveles de producción en torno a las 400.000 viviendas. La razón de la crisis una vez más hay que buscarla en el sector financiero. Ha sido cuando este ha anulado (que no reducido) las líneas de financiación al sector, que ha impedido la compra de viviendas a los potenciales adquirentes paralizando de golpe toda actividad.
El sector financiero está pagando su euforia y falta de visión cuando en tiempo pasado volcó prácticamente todos los recursos económicos en prestamos al sector inmobiliario en forma de hipotecas a compradores, al tiempo que animaba a los promotores a seguir construyendo (de esta forma obtenían mas y más hipotecas de comprador). El dinero, como todos los recursos es un bien escaso y llegó un momento en el que (influido aunque no afectado directamente por las subprime) y a pesar de sus compromisos no han podio seguir financiando el sector.
Una vez más (la consecuencia) la falta de capacidad de los promotores para hacer frente a sus compromisos por la falta de venta es a su vez derivada de la falta de financiación a los compradores (la causa), ha comportado que los bancos y cajas limiten al máximo la financiación a este sector, llegándose a producir en algunos casos entidades financiera que han suspendido la delegación a sus ejecutivos para poder otorgar financiación de cualquier tipo a industriales vinculados al sector. Luego la falta de financiación para la venta provoca la morosidad de los promotores aunque pretendan vestir a la inversa.
La situación resulta tan inverosímil como las aparecidas recientemente en la prensa de jóvenes adjudicatarios de Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.).para la compra se han visto obligados a renunciar a la misma, por falta de financiación a pesar de haberlo solicitado a diferentes entidades de crédito sin obtenerla Aunque tal vez la peor de las situaciones y que demuestran claramente el entorno adverso en el que se han de actuar los promotores son los miles de viviendas V.P.O. para alquiler que estas proyectadas y no se pueden construir porque en el mercado de bancos y cajas son pocas las entidades que están dispuestas a ofrecer la financiación necesaria.
Por ello, una vez más, consideramos que se deben generar soluciones en dos frentes. El primero debería tener en cuenta que cualquier medida que no vaya dirigida a mejorar la situación de liquidez económica en el mercado financiero a fin de permitir que los potenciales adquirentes de vivienda puedan hacer frente a la compra con la obtención de una no generará la actividad mínima necesaria. A ello se debería añadir una mejora en la condiciones a los adquirentes, sin que tengan que aportar unas garantías, en ocasiones superfluas, innecesarias y en otras imposibles, asumiendo cuando la obtienen, unos intereses que (al margen de la evolución del Euribor), siguen creciendo debido a los diferenciales que bancos y cajas aplican a las hipotecas concedidas.
Un segundo frente de soluciones debería pasar por generar confianza, transmitir tranquilidad. No es necesario actuar con apoyo a los bancos, nuestras entidades financieras son solventes y seguras, pero si a informar adecuadamente de la situación, de la realidad del sector y aportar soportes, en algunos casos fiscales a los adquirentes, que permita a los colectivos de inversores, adquirentes con mayor poder adquisitivo e incluso institucional, volver a recuperar un nivel de actividad que es necesario, casi imprescindible, aunque también se deben tomar medidas para generar liquidez en el mercado y evitar que llegado un momento la situación se tal que ya parte de los potenciales adquirente se retiren del mercado, no tan solo por falta de financiación si no por el miedo a la perdida de empleo y la recesión en la que estamos entrando.
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