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Más del 80% de las familias son propietarias de una vivienda; más del 25%, de dos o más. La propiedad sobre un inmueble conlleva dos componentes de valor, el uso y la inversión. En relación a este segundo aspecto, la vivienda como inversión, se da la particularidad de que el propietario tiene un comportamiento muy alejado de los cánones habituales de otros inversores, como los que invierten en activos como la bolsa.
El propietario, difícilmente accederá a desprenderse de sus inmuebles, salvo casos de necesidad, por debajo de sus expectativas de valor, confeccionadas a partir de los resultados obtenidos por otros inversores. La curva de la oferta es, por tanto, bastante inflexible, más aún cuando manteniendo el valor de uso, el titular espera que a medio o largo plazo recuperará las expectativas de valor. No hay duda que estas expectativas han sido aceleradas, durante muchos años, por operadores de la intermediación inmobiliaria no regulados; véase aquí la similitud con lo sucedido en Estados Unidos de América en cuanto a los mediadores de hipotecas no regulados ante los compradores.
Por otra parte, cuando el precio es muy inflexible a la baja, el hecho de que no existan suficientes alternativas competitivas en el caso de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) o en el mercado de alquiler supone, para el comprador, un esfuerzo económico a largo plazo que depende casi exclusivamente del tipo de interés aplicado a la financiación de la compra y de otras externalidades de apoyo. Sin embargo, idealmente no debería ser así, y deberíamos poder contar con precios flexibles a la baja y ajustables a las posibilidades de dicho esfuerzo lo que, salvo casos extremos, no es la situación actual. Así pues, llegados a este punto, nos encontramos con situaciones en las que convergen la inflexibilidad del vendedor por un lado, y la incapacidad del potencial adquirente para asumir el esfuerzo económico que se le pide, por otro lado, lo que acaba provocando que ambos desistan de sus pretensiones, abandonando el mercado. Esta es la situación actual, no hay mercado. El tipo de interés que se solicita al adquirente es el resultado de tres sumandos:
A.- Tipo oficial del Banco Central Europeo
B.- Diferencial (beneficio más prima de riesgo) interbancario hasta el Euribor
C.- Diferencial para beneficio y prima de riesgo que aplican al acreedor
Si comparamos cuál era la situación en el periodo de máxima actividad, en el que confluyó la época de mayor apreciación del valor de los inmuebles con la de mayor número de transacciones realizadas, es decir el año 2005, respecto a la situación prevista para 2009 :
Tipos 2005 Tipos 2009
2,– % A 4,25%
+ +
0,50% B 1,15%
+ +
0,50% C 1,–%
3,–% Tipo interés final 6,40%
Y ¿qué repercusión real tiene esta evolución para el consumidor? A título de ejemplo, 1000,- euros a devolver en treinta años, representaban en 2005, 4,22 euros mensuales y en 2009 serán 6,26 euros mensuales (un 48,3% más). Si a dicho ratio le descontamos la inflación del periodo, incluyendo la prevista para el 2009, el incremento del esfuerzo económico para el adquirente quedaría aproximadamente en un 30% más en términos reales, sin considerar otros factores externos.
Al igual que otros activos afectados por la escasez, entre otras cosas en función de su ubicación, es necesario analizar la evolución del mercado inmobiliario desde una perspectiva más amplia. Así, tomando en consideración largos períodos de tiempo transcurridos a lo largo de más de sesenta años, se llega a la conclusión de que el incremento real medio, por encima de la inflación media, de los activos inmobiliarios, se sitúa históricamente en un aproximadamente cinco puntos anuales, un 5% anual. Así que según esto último, podríamos estimar que el sobreesfuerzo exigido por los ofertantes a los demandantes de inmuebles en el 2009 será de aproximadamente un 10%. De aceptarse o no las premisas expuestas en este párrafo estaríamos en una banda del 10% al 30%.
Obviamente, tras estos cálculos generales y válidos en su conjunto, está la tarea de analizar cada caso concreto de forma individual y pormenorizada por parte de los verdaderos especialistas del mercado, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), una labor imprescindible para el correcto funcionamiento del mercado. A día de hoy, estos profesionales se enfrentan a un enorme desafío: recuperar el mercado, hoy casi inexistente, mediante la correcta adecuación de las valoraciones a la realidad. Pero, ¿cómo conseguirlo? Convenciendo a los propietarios de su necesidad; he aquí el auténtico reto del colectivo API.
Los incrementos calculados en el contexto de una situación de estabilidad económica pueden, sin embargo, quedar afectados por la crisis económica en que ha desembocado últimamente la pérdida de sensatez de individuos, empresas, instituciones y gobernantes. La falta de previsión, en el contexto del triunfo de las corrientes anti-regulación del mercado que ha habido durante los últimos años, nos ha instalado en un periodo de recesión, del que solo saldremos aplicando con valentía las medidas adecuadas, todas a la vez, sin parches ni demagogias y asumiendo sus posibles efectos colaterales. Se han perdido elementos esenciales del entorno que propicia la existencia del mercado; la presencia de transacciones abundantes, transparentes y reguladas. Subsiste una oferta abundante pero rígida, una demanda latente pero lastrada y asustada y, todo ello, en el marco de un escenario complicado. Es este contexto, al que los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria se enfrentan actualmente, debiendo aplicar su profesionalidad para aconsejar, buscar y gestionar las soluciones. En ello estamos.
A pesar de todo ello, por más esfuerzos que se lleven a cabo desde el colectivo API, salir del horroroso atolladero en el que nos encontramos requiere una actuación decidida desde varios frentes a la vez. Para empezar, es necesario incidir en todos y cada uno de los tres sumandos que conforman el tipo de interés final que recae sobre el consumidor; disminuyendo el tipo oficial del BCE, las primas de riesgo interbancarias y, finalmente, las aplicadas a los deudores. Conseguir un tipo de interés final de entre un 4,5% y un 5%, permitiría, así, disminuir el esfuerzo económico para adquirir inmuebles entre un 15% y un 20%. Pero ello sólo es posible con voluntad política y dando garantías públicas que cubran los riesgos hoy cubiertos con las altas primas de riesgo (B y C), así como mediante un mayor rigor normativo y disponibilidad de liquidez en las instituciones financieras.
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