Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Nos encontramos inmersos en una espiral de podríamos calificar de pesimismo exacerbado, de la cual parece difícil salir. Cada mañana nos desayunamos en todos los medios de comunicación con noticias que nos confirman que todo está muy mal, que la economía no levanta cabeza, que la crisis empeora por minutos, o al menos esta es la conclusión que podemos extraer cuando llegamos al mediodía y nuevamente nos bombardean con mas noticias más negativas si cabe que las de la mañana, aunque realmente parecía que ello no era posible y para finalizar el día un resumen de más datos nocivos, de situaciones perniciosas.
Es cierta la situación delicada, e incluso grave, que está viviendo la economía en el sentido más amplio de su expresión, con implicaciones en todos y cada uno de los sectores ya sean industriales, de servicios y en cualquier otra rama de la actividad. Llevamos en esta situación, con un fuerte declive en su acentuación negativa más de un año, hemos pasado más de dieciocho meses desde que las entidades financieras sufrieron una crisis de dimensiones hoy todavía incalculables, ya que sigue pendiente de aflorar gran parte de las dificultades que soportan consecuencia de actuaciones desafortunadas que el sector llevo a cabo a lo largo de los últimos diez años, unas se podrían calificar tan solo de erróneas, mientras que otras deberían ser definidas como arriesgadas, cuando no temerarias. Lo cierto es que el sector financiero mundial, cual juego de fichas, fueron cayendo unos tras otros en prácticamente todos los países.
No es cierta la expresión “ no se venden pisos”, la realidad es que no se pueden comprar pisos porque resulta una epopeya casa insalvable el solicitar a una entidad de crédito una hipoteca
Es innegable que la situación que originó y desencadenó la crisis fueron las actuaciones de ciertos bancos de los EE.UU. en su política de concesión de hipoteca generando las ya famosas “sub prime”, pero ello tan solo fue como la punta del iceberg, que hizo aflorar otras actuaciones poco ponderadas que comportaron como poner en crisis todo el sector financiero de los países desarrollados.
Curiosamente, se está hablando de la crisis del sector automovilístico, también de la situación que está pasando la hostelería, la alimentación o los servicios en general, pero poco, o nada se habla de la situación del sector inmobiliario.
Este sector ha sido voluntaria o involuntariamente demonizado, parece que cualquier relación con el mismo debe ser tomada con cautela. Los bancos, la administración le acusan de ser los responsables de la crisis económica a nivel mundial, cuando no ha sido más que otro sector victima de la realidad que hoy todavía se sigue encubriendo, que existe una crisis financiera.
Los bancos y cajas de nuestro país no conceden créditos porque no tienen suficiente liquidez para poder hacerlo. Los diferentes sectores productivos de nuestro país, tienen dificultades que superan ya la disponibilidad de recursos para nuevas inversiones, incidiendo directamente en los pagos corrientes.
No es cierta la expresión “ no se venden pisos”, la realidad es que no se pueden comprar pisos porque resulta una epopeya casa insalvable el solicitar a una entidad de crédito una hipoteca (una financiación que posibilita que una familia pueda acceder a la compra de una vivienda), para que después de semanas de gestiones, entrega de documentos y mil y una gestiones, se obtenga como respuesta que el comité de riesgos de la entidad ha considerado que no es merecedor de obtener un crédito para esa adquisición. Hoy más de la mitad de las solicitudes (según aportaciones de sector), son denegadas casi en la primera fase del proceso, pocas solicitudes llegan hasta el final y según las entidades los niveles de autorizaciones, es decir hipotecas concedidas con relación a las solicitadas se sitúan en torno al 20%.
En este escenario seguimos con el mensaje que parece instalado en el subconsciente, que la crisis ha venido consecuencia de la actuación de los promotores y ahora estos están pagando las consecuencias. Los promotores, como todos los agentes que intervienen en el sector inmobiliario han usado y abusado de las oportunidades que las entidades financieras les han concedido, pero lo cierto es que la barrera de acceso al sector para poder desarrollar un proyecto inmobiliario, comprar un solar y construir unas viviendas, ha sido casi inexistente.
El sector financiero se encuentra falto de liquidez como consecuencia del alto volumen de hipotecas que formalizaron en los últimos años, utilizando para generar con ello financiación a largo plazo los recursos que los clientes depositan a plazo corto
No se solicitaba experiencia, ni aportación de capital para poder disponer de financiación, al contrario se animaba por parte de los bancos y cajas a desarrollar más y más proyectos, con la propuesta, cuando no, promesa de que le facilitarían todos los recursos económicos necesarios. Compromisos, cierto es decirlo, que se cumplieron, pero al igual que el sector inmobiliario pecó de exceso de optimismo y generó mas viviendas de las que un mercado como el nuestro podría absorber, las entidades de crédito se embarcaron en un incremento de inversión inmobiliaria muy superior a la que las pautas de la prudencia (y los avisos del Banco de España) aconsejaban.
¿Quién es el responsable podríamos preguntarnos?, parece que ambos, los promotores por dejarse llevar por una euforia, cuando no por una avaricia, construyendo en muchos casos sin un análisis previo, (como se ha demostrado ahora con no pocos proyectos) pero las entidades de crédito, que se supone deben mantener un equilibrio en su actividad, una garantía en sus actuaciones y una coherencia en sus esquemas, ¿no sufrieron también la euforia y la avaricia del sector inmobiliario?.
Ahora, plantear estas cuestiones tan sólo pueden servir, si realmente alguien las recuerda, cuando dentro de 15 o 20 años nos volvamos a encontrar en esta situación (el género humano repite de manera constante sus errores y en economía casi se convierten en cíclicos, como si necesitaran de un proceso de auto depredación, a falta de depredadores externos, para poder ajustar de nuevo el mercado) para aprovechar la experiencia que ahora ha faltado para hacer frente las demandas y sobre todo a las medidas tanto preventivas como las reparadoras.
La problemática situación no se ha generado en ningún sector empresarial o industrial concreto. Lo cierto es que el origen de la crisis real, se encuentra en el sector financiero, por ello la solución ha de surgir del mismo, aunque su recuperación no es fácil y sobretodo será larga en el tiempo. El sector financiero se encuentra falto de liquidez consecuencia del alto volumen de hipotecas que formalizaron en los últimos años, utilizando para generar con ello financiación a largo plazo los recursos que los clientes depositan a plazo corto. Razón por la que precisan de varios años para generar una estructura de balance que le permita recuperar liquidez suficiente para poder invertir nuevamente en el sector inmobiliario mediante hipotecas a largo plazo a niveles similares a los alcanzados en los últimos años. Actualmente se precisaría de un plazo de 4/5 años para reducir en torno al 20% la actual cartera hipotecaria que soportan los bancos y cajas.
Dado que la economía mundial se encuentra en una situación también muy comprometida, no se puede acceder alternativamente al mercado interior (como había sucedido hasta el momento en que afloraron los problemas en la economía americana en primer lugar y posteriormente la del resto de los países como la británica, holandesa etc.) para comercializar los productos derivados de las hipotecas, (participaciones, bonos…) lo cual está comportando que tan solo disponen de dos fuentes internas de captación de recursos económicos, la propia generación del ahorro que los clientes aportan a sus cuentas y la medida de aportar 40.000 M € de liquidez por parte del Ministerio de Economía, aunque esta ha resultado ser una medida poco eficaz, con una aportación hasta ahora escasa.
Tan sólo los avales que de forma ciertamente generosa ha ido instrumentando la Administración a favor de los bancos para que puedan acceder a la captación de recursos que periódicamente ofrece el Banco Central Europeo está permitiendo, aunque no sin dificultades que el sector financiero español mantenga unos mínimos de liquidez, a todas luces insuficientes para poder facilitar unas líneas de crédito que permita reactivar la economía, pero está generando unas consecuencias que pueden comportar que la medida se vuelva contraproducente, ya que pueden llegar a afectar la calificación de riesgo que le aplican al Reino de España las compañías de rating.
Hoy más de la mitad de las solicitudes son denegadas casi en la primera fase del proceso, pocas solicitudes llegan hasta el final y los niveles de autorizaciones, con relación a las solicitadas se sitúan en torno al 20%
Por ello no debemos plantear la situación actual como una crisis que esperamos se supere en unos meses. Nos encontramos frente a un cambio de escenario en el cual las reglas que nos han servido durante los últimos años para poder desarrollar la actividad inmobiliaria han cambiado. La disponibilidad casi infinita de financiación para la creación de nuevos proyectos no se va a producir de nuevo, la facilidad para obtener una hipoteca comprador ha desaparecido y la dinámica del mercado se ha ralentizado de forma significativa. No podemos esperar que el sector financiero recupere su ritmo de actividad, mientras la economía en general se va apagando, reduciendo en todos los aspectos el dinamismo que ha vivido los últimos años. No sirve aportar como solución asumir que existe una crisis y que mientras esta no se supere no se podrá recuperar la actividad.
No se trata ahora de aprovechar la crisis para agudizar el ingenio e intentar superarla o reducir sus efectos con medidas transitorias, con soluciones puntuales. Esta situación ha generado un nuevo escenario, un esquema diferente de actuar y una nueva forma de desarrollarse el mercado inmobiliario. Debemos establecer medidas, actuaciones, procedimientos que sirvan para acometer con éxito un escenario diferente, ciertamente más difícil, pero en cualquier caso inevitable. Por el camino van a quedar muchas empresas, pero las que sepan adecuarse a las nuevas demandas, dando un paso decidido hacia el futuro tendrán posibilidades de poder no tan solo superar estos años, si no fortalecerse y posicionarse ante el futuro.
No es una tarea fácil, nunca lo ha sido desarrollar una actividad empresarial, ahora existen condiciones que lo ponen más difícil si cabe, pero el riesgo en estos momentos, es esperar que la crisis se supere. Si todos esperamos no se superará nunca. Son demasiadas las voces que hablan en este sentido sin que aporten más ideas que esperar a que amaine. Es un posicionamiento tan válido como cualquier otro, aunque la pregunta que debemos hacernos es si nuestro objetivo es seguir desarrollando una actividad en este sector. Si la respuesta es afirmativa no esperemos, comencemos actuar. Tal vez con pocos recursos económicos para la financiación si pretendemos desarrollar un proyecto inmobiliario, o con dificultades para obtener la hipoteca que permita vender la vivienda y sobretodo con un futuro difícil y nunca garantizado, aunque si optamos por la inactividad, la espera sin más, el futuro es más claro. Ya lo tenemos delante.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA
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