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La Llei del Dret a l’Habitatge ( Ley del Derecho a la Vivienda) aprobada por el Parlament de Cataluña con fecha de 19 de diciembre de 2007 implica un cambio muy importante para el sector inmobiliario, ya que se tarta de una norma de especial trascendencia para los operadores inmobiliarios en general y especialmente por lo que se refiere a la actividad de mediación, tradicionalmente llevada a cabo por los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.
Su principal objetivo es transformar el mercado de la vivienda adaptándose a las nuevas realidades del propio mercado y dar respuesta a la necesidad vital que todos los ciudadanos deben tener, de acuerdo con la Constitución del Estado, de una vivienda digna. Se trata de una nueva herramienta que debe permitir mejorar muchos aspectos, muchas situaciones en las que era necesario intervenir y nuestra actividad era una de ellas; su éxito dependerá de su despliegue y de su aplicación práctica y, sin duda, de nuestra implicación acontecerá un factor importante. Debemos afrontarla con optimismo y pensar que el rigor que nos pide debe servir para dar un servicio de referencia dentro de este ámbito y conseguir que se convierta en una necesidad para el consumidor por la garantía que le dará encomendar la gestión de la compraventa de una vivienda a un profesional.
Esta Ley está estructurada con 7 títulos, más un preliminar. Nuestra actividad se encuentra recogida, concretamente, en el Título IV, cuyo enunciado es el siguiente: “añadir enunciado”. Las novedades que nos afectan son numerosas, el primer aspecto a destacar es que se mantiene la estructura de la Ley 10/2003 de 20 de mayo de ámbito estatal en el capítulo destinado a los agentes inmobiliarios a todos los efectos, al enumerar en un primer apartado diferenciado a los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, haciendo por lo tanto un reconocimiento específico. Para ejercer la actividad, los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria se ven obligados a cumplir los mismos requisitos que el resto de los agentes inmobiliarios, salvo las excepciones que por razón de su pertenencia al Colegio de API se recogen y, con respecto a la calificación profesional, quedarán sujetos a su propia normativa, es decir, al Decreto 1294/2007 de 28 de septiembre que se aprueba los nuevos Estatutos de los Colegios de Agentes de la Propiedad Immobiliaria.
El segundo punto de relevancia y probablemente el de más trascendencia es el relativo a la obligatoriedad de inscripción de los agentes inmobiliarios en un registro de homologación, de naturaleza administrativa, adscrito al departamento competente en esta materia. Las condiciones de acceso vendrán fijadas por vía reglamentaria en el Decreto de creación, en concreto, con los colegios de agentes teniendo especial consideración a sus estatutos y reglamentación interna. Como tercer punto a destacar están el resto de requisitos por ejercer la actividad:
– Tener la capacidad profesional requerida y cumplir las condiciones legales y reglamentarias que resulten exigibles para llevar a cabo dicha actividad. En caso de las personas jurídicas, la capacitación es exigible al administrador o si fuera necesario, a los miembros del Consejo de administración.
– Tener un establecimiento abierto al público, exceptuando la comercialización por vía telemática o electrónico, en cuyo caso será necesario acreditar una dirección física.
– Constituir y mantener en permanente vigencia una caución para responder de las cantidades que reciban en el ejercicio de su actividad profesional mientras no las ponga a disposición de los destinatarios. Su cuantía vendrá determinada por el número de establecimientos que el agente mantenga abiertos al público. Se podrá constituir a través del Col•legi. Su desarrollo se hará en el mismo Decreto de creación del registro.
– Situar en un lugar visible para el público en cada establecimiento una placa, con un distintivo aún pendiente de creación por reglamento, en el que se debe constar el número de inscripción en el registro de carácter obligatorio. Los agentes colegiados podrán compartir el distintivo del registro junto al distintivo corporativo y su número de colegiado. No será exigible hasta que no se apruebe en el mismo Decreto del registro.
En relación al desarrollo de la actividad, hay que incidir en las obligaciones que deben cumplir los agentes:
– Deben actuar con ética, diligencia, responsabilidad e independencia profesional, respetando siempre la protección a los derechos de los consumidores y los usuarios. Transparencia respeto a la verdadera naturaleza de la empresa o el establecimiento y de los servicios que suministran.
– Tienen la obligación de verificar, previa suscripción de cualquier documento con terceros, los datos facilitados por el propietario o su mandatario y la titularidad registral, cargas y gravámenes del bien inmueble.
– Deben suscribir de manera obligatoria una nota de encargo con los propietarios. Hasta la entrada en vigor de la Ley, existía la posibilidad de realizar el encargo verbalmente. Esta es una exigencia también para los consumidores, hasta el momento, reticentes a dejar constancia escrita. No respetarlo tiene la consideración de falta grave, sancionable con una multa de hasta 90.000€.
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