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Es una realidad que la oferta crediticia, en el momento actual que vivimos en nuestro país, es, además de cara, y ha sido radicalmente reducida. La retirada de inversiones en el mercado hipotecario ha provocado serias crisis de liquidez en las entidades financieras que instrumentalmente participan del negocio inmobiliario, y que ahora evitan.
Situación económica que se extiende al orden jurídico, en busca de soluciones, ante la falta generalizada de respuesta financiera, para cumplir con el pago comprometido. Ello hace que nos planteemos si estamos ante supuestos de fuerza mayor o de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, o por el contrario, si ha de estarse ineludiblemente a lo pactado con todas las consecuencias que de ello deriven, por principio de seguridad jurídica que impide excusarse o refugiarse en la falta de financiación.
La fuerza mayor o la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento –de ser así declaradas- tienen como consecuencia la liberación de la obligación contractual, lo que posibilitaría el reintegro de las prestaciones de las partes, y entre ellas la más importante, la de recuperar lo invertido ante la imposibilidad de poder cumplir, precisamente casualizada en la denegación cierta del crédito, cuando normalmente, y situados en el momento de la contratación, nada hacía dudar de su concesión y las operaciones crediticias coetáneas así lo confirmaban.
Para ello analizamos los dos preceptos del Código Civil que capitalizan la respuesta al debate planteado: los artículos 1.105 y 1.184. El primer precepto establece que, fuera de los casos expresamente mencionados en la ley y de los que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o que, previstos, fueran inevitables; y el segundo precepto dispone que el deudor quedará liberado de las obligaciones de hacer cuando la prestación resultare legal o físicamente imposible ¿Es acaso admisible jurídicamente que la denegación de financiación sea supuesto legal de fuerza mayor o de imposibilidad sobrevenida de cumplimiento?
Como ya hemos anticipado, la fuerza mayor actúa como causa justificativa del incumplimiento contractual, y ha de entenderse constituida por un acontecimiento surgido a posteriori de la convención, haciendo inútil todo esfuerzo diligente puesto en la consecución de lo contratado. Acoplar la fuerza mayor a la crisis financiera crediticia en el negocio inmobiliario hace necesario revisar los presupuestos que jurisprudencialmente la regulan, y hacerlo sin perder de vista la interpretación restrictiva que de ellos hacen los Tribunales.
La fuerza mayor o la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento –de ser así declaradas- tienen como consecuencia la liberación de la obligación contractual, lo que posibilitaría el reintegro de las prestaciones de las partes, y entre ellas la más importante, la de recuperar lo invertido ante la imposibilidad de poder cumplir, precisamente casualizada en la denegación cierta del crédito
El trascendente efecto jurídico que se pretende –liberación del deudor- obliga a los Tribunales, por Ley, a realizar una interpretación restrictiva y casuística de la “fuerza mayor”; por lo que entendemos que las probabilidades de éxito en su aplicación aumentan si concurren las siguientes circunstancias fácticas:
a) Que el hecho causante sea imprevisible. Dentro de las normas de previsión que las circunstancias exigen se asume hoy la previsibilidad relativa, pues no cabe exigir una previsión que exceda de las facultades normales del hombre medio. Convendremos seguramente en que la previsibilidad, como posibilidad de prever sucesos, es un concepto teóricamente amplísimo y de límites imprecisos, y por ello, la Jurisprudencia admite que previsible sería aquello que pueda calcular una conducta empresarial prudente atenta a las eventualidades que del curso de la vida económica permite esperar, sin que le sea exigible una apreciación anticipatoria exorbitante.
Llevado este elemento al debate que proponemos, se impondría preguntarnos si una conducta empresarial prudente hubiera aceptado la regulación de un vínculo obligacional que dependiera de un factor externo, dígase financiación bancaria, y si era previsible que al momento diferido de afrontar el pago se diera una situación bancaria como la que vivimos de restricción y cierre de financiación. Excedería esta situación o acontecimiento de lo que el Tribunal Supremo considera como accidentes propios del curso normal de la vida.
b) Que no sea debido a la voluntad del sujeto, ajeneidad como ausencia total de negligencia en la causación del evento, que aquí se traduciría en la valoración de la diligencia empleada, en la gestión oportuna temporal, en la presentación de los documentos precisos requeridos en la experiencia de la practica bancaria para la aprobación de este tipo de operaciones.
c) Que haga imposible el cumplimiento de la obligación. Debería acreditarse que sin dichos recursos externos, generalmente presentes en el negocio jurídico inmobiliario, no es posible afrontar el pago de lo comprometido.
d) Que se dé una adecuada relación de causalidad entre el evento y el resultado, aquí sería la denegación de financiación y la imposibilidad manifestada de cumplimiento.
La Jurisprudencia en la interpretación del precepto declara aplicable o no la fuerza mayor atendiendo a las circunstancias concurrentes:
La Sentencia de la A. Provincial de las Palmas St. nº 258/07, de 28 septiembre, declara inexistente la fuerza mayor alegada por la parte compradora, que invocaba ante la imposibilidad de abonar el precio aplazado estipulado en el contrato de compraventa y que causalizaba en la pérdida de empleo de uno de los cónyuges, y empeoramiento de las circunstancias económicas. La Sala afirma que dichas circunstancias no constituyen fuerza mayor, “La exigencia de prever hay que considerarla en la actividad normal del hombre medio con relación a las circunstancias, desde el momento en que no puede estimarse previsible lo que no se manifiesta con constancia de poderlo ser; en los supuestos en que se produzca la imprevisibilidad del daño, habrá de entenderse que cesará la obligación de responder, por aplicación del mandato del artículo 1.105 del Código Civil, entrando en juego el mecanismo del caso fortuito, entendiéndose por tal todo suceso imposible de prever o que, previsto, sea inevitable y, por tanto, realizado sin culpa alguna del agente, por lo que el vínculo de causalidad se da entre el acontecimiento y el daño, sin que en él intervenga como factor apreciable la actividad dolosa o culposa del agente (Sentencias del T.S. de 22-12-1981; 11-11-1982; 11-5-1983; 8-5-1986; 16-2-1988, 23-6-1990, 13-3-1992, etc.). La esencia del caso fortuito y de la fuerza mayor, dice la S.T.S. de 10 de mayo de 1988, y, por tanto, consecuencia de la irresponsabilidad que establece el artículo 1.105, es que el suceso considerado sea imprevisible, insuperable o irresistible, que no se deba a la voluntad del autor del auto enjuiciado, haciendo imposible.
Para que exista irresponsabilidad es preciso en resumen que el motivo de no poder cumplir el contrato sea imprevisible e irresistible, que no se deba a voluntad del deudor y que haya relación causal entre el evento y el resultado.
La imposibilidad del cumplimiento de la prestación que admite restrictivamente la jurisprudencia no puede venir referida a unas circunstancias como las de autos, en las que además más bien parece que influyó decisivamente el comportamiento del deudor para ser despedido, no se trata por tanto de un acontecimiento totalmente ajeno a la esfera volitiva del deudor.
Además las posibles dificultades económicas del comprador para afrontar el pago del precio no puede ser calificada como circunstancia eximente de esa obligación contractual resolutoria del contrato por imposibilidad sobrevenida, puesto que la posibilidad de que una persona sea despedida de su trabajo o le sea resuelto el contrato de trabajo es un riesgo razonablemente previsible al tiempo de la celebración del contrato de compraventa, sin perjuicio de que la mayor o menor dificultad de cumplimiento de una obligación nunca puede equivaler a la imposibilidad que establece la norma legal que se pretende aplicar.
No puede ser excusa del cumplimiento del contrato la falta de recursos económicos del obligado a la prestación pecuniaria. La perdida del empleo no es un suceso insólito o extraordinario, sino una eventualidad que en el curso de la vida laboral de una persona puede acontecer. Se trata de un riesgo previsible al tiempo de contraer la obligación que se ha tratado de eludir y cuyas consecuencias negativas desde luego no está obligada a soportar la vendedora.
Lo anterior es extrapolable a la situación de enfermedad sobrevenida de la esposa del actor y también compradora del inmueble, a lo que cabría añadir que tal acontecimiento es además posterior al momento en que por los compradores se debía cumplir la obligación del pago del resto del precio aplazado de la compraventa, y como expresa la STS citada por la dirección letrada de la demandada, de 2 de octubre de 1984, es necesario que el evento constitutivo de fuerza mayor se produzca con antelación al momento en que dicho deudor se hubiera constituido en mora.
No constituyendo fuerza mayor el empeoramiento de la situación económica de los actores y su proyección en el cumplimiento de lo pactado la vendedora no venía obligada a restituir la cantidad inicial del precio recibido, cuya devolución es reclamado en la demanda. Es más las vendedora no exigió el cumplimiento de la cláusula penal moratoria establecida en la estipulación cuarta del contrato, 500.000 pesetas mensuales desde agosto a diciembre de 2002, permitiendo a los compradores el aplazamiento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa sin penalización alguna o la búsqueda de un comprador alternativo que ocupara la posición de aquellos al objeto de evitarles perjuicios, pero sin que tales vicisitudes puedan perjudicarle a ella, ni implicar mutuo acuerdo resolutorio sino la mera tolerancia o permisión de soluciones alternativas de indemnidad o menos onerosas para los compradores.”
Acoplar la fuerza mayor a la crisis financiera crediticia en el negocio inmobiliario hace necesario revisar los presupuestos que jurisprudencialmente la regulan, y hacerlo sin perder de vista la interpretación restrictiva que de ellos hacen los Tribunales
Por su parte la Sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares nº 635/02, de 18 noviembre, determina que la no obtención por la compradora del préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda no constituye fuerza mayor liberadora de la prestación, salvo que se hubiera plasmado como tal en el documento contractual: “TERCERO.- Alega asimismo la parte apelante que se ha de tener en cuenta la referencia que se hace en el contrato a la figura de la fuerza mayor, de modo que si hubiera intervenido habría supuesto la resolución del aquél; siendo además que no se ha valorado debidamente por el Juzgador de instancia la testifical Don. Diego.
Empezando por cuestión de orden por la segunda de las alegaciones apuntadas ya que, según se resuelva, podrá decirse que el Sr. Diego quiso significar a las partes con la inclusión de la expresión «fuerza mayor» en el contrato que se hacía referencia a la posibilidad de que no se concediera el préstamo hipotecario a la Sra. Mónica lo que supondría que «se volviera atrás» el contrato de compraventa estipulado; resulta que no se compadece una interpretación tan simplista del concepto fuerza mayor. En efecto, si esto era lo único que se quería decir, se habría estampado en el documento contractual conociendo de este modo las partes que se hacía depender la perfección del contrato de esta condición. Y nada se dijo al respecto. Pero si lo que se quería era referirse a la fuerza mayor del art. 1105 CC, lo cierto es que ni del propio enunciado de este artículo ni de la interpretación que la jurisprudencia ha efectuado del mismo puede llegarse a la conclusión de que la no concesión de la hipoteca puede incluirse en el mismo (pues exige que el hecho causante sea imprevisible, que se deba a la voluntad del deudor, que haga imposible el cumplimiento de la obligación previamente contraída y que exista nexo causal entre el resultado de incumplimiento de la obligación y el evento que lo produjo) ni incluso del hecho posterior consistente en que, en definitiva, la actora logró otro préstamo en la misma entidad que le sirvió para comprar otro piso más económico. (STS TS 1ª de 2/10/84 y 5/11/1993 entre otras).
La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, nº 622/1997, de 4 julio, desestima el único motivo de impugnación que alegaba la inexistencia de incumplimiento ante la crisis económica que había sufrido el recurrente, con base a: “En el único motivo de casación, se denuncia que se consideran infringidas las siguientes normas del ordenamiento jurídico: art. 1124 CC en relación con el art. 1504 CC, y al efecto se aduce que, en el litigio, concurren las siguientes circunstancias:
-Que la compraventa es contractual, esto es, basada en documento privado y que la titularidad registral la seguirá ostentando el vendedor.
-Que la elevación a público del contrato de compraventa se aplazó hasta que el comprador hubiese percibido 5.000.000 de pesetas.
-Que el comprador a la firma del contrato tiene solvencia y se compromete al abono de unos pagos determinados «pero es presa de mala fortuna y no puede afrontarlos de la forma pactada».
-Que el comprador no puede constituir una hipoteca sobre la vivienda, como es su deseo, y así se lo hace constar al vendedor por vía notarial.
-Que la afirmación anterior es una suposición, porque el vendedor y demandante, no prueba la titularidad registral de la vivienda.
-Que el comprador trata infructuosamente, de obtener créditos hipotecarios, tal y como manifiesta en el acto de confesión, así como su voluntad de cumplir.
-Que además, la vivienda estaba supuestamente gravada por una hipoteca anterior.
Por todo ello -se concluye-, de la conducta del comprador no se patentiza de forma indubitada la existencia de una voluntad manifiestamente rebelde y obstativa al cumplimiento; que, en definitiva, «la situación a que se ha llegado es debido a la crisis económica general, que afecta singularmente a la empresa del comprador»; crisis económica alegada que no la ha tenido en cuenta la Sala sentenciadora, por lo cual, procede estimar el recurso con las demás consecuencias derivadas.
Es evidente que el motivo está condenado al fracaso, por cuanto esas transcritas alegaciones de su apartado A), así como el contenido de la sentencia que se aduce en su apartado B), al denunciar la infracción de la jurisprudencia, son inconsistentes, ya que, acreditados los requisitos del art. 1504 CC, para que por parte del vendedor se inste la resolución del contrato de compraventa, habida cuenta el requerimiento notarial existente al respecto, y la estipulación del pacto comisorio y el incumplimiento de la recurrente compradora del precio aplazado que ha quedado referenciado, son absolutamente inoperantes las circunstancias esgrimidas en el motivo que tratan de justificar el impago del comprador, fundamentalmente, cuando de manera reiterativa, se hace constar, que todo ello es debido a la crisis económica general y que fue presa de mala fortuna, y no pudo afrontar los pagos de la manera comprometida, ya que, como es sabido, por la jurisprudencia actual -cuya cita resulta ociosa no se precisa que la voluntad obstativa al cumplimiento sea indicativa de una contumacia y rebeldía por parte del comprador en torno al cumplimiento, sino, que es suficiente se produzca ese incumplimiento si con ello se frustra el fin normal de dicho contrato, como es, por parte del vendedor, percibir íntegramente el precio de la compraventa;
Dichas circunstancias o presupuestos de la fuerza mayor han de ser estudiadas en cada caso concreto, no pudiendo admitirse teorías uniformes de general aplicación, debiendo entrar en juego la valoración desde una visión subjetiva, dimanada de los hechos para sacar la conclusión de si podían o no ser evitados los efectos por la máxima diligencia empleada por el empresario promotor, y desde una visión objetiva, al ser un suceso –denegación de financiación- que se ha originado fuera del círculo contractual y que despliega sus efectos dentro de él, y que resultaba de difícil previsión por escapar al curso normal de los acontecimientos en el momento de constituir la obligación.
La prueba de un hecho obstativo o impeditivo, ante una reclamación de cumplimiento, corresponde a quien lo alega. Dado que en juicio pueden acreditarse los hechos por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, y legalmente se admite como medio de prueba cualquiera que, no estando expresamente previsto, sea apto para obtener la certeza de unos hechos, existen tantas posibilidades de prueba como fértil sea la imaginación del operador jurídico. La actividad probatoria deberá ser prolija, ardua y minuciosa, tendente a acreditar todas y cada una de las circunstancias que hayan influido, como pueden ser la obtención de financiación en anteriores ocasiones en iguales circunstancias subjetivas del deudor; la petición formal de financiación y las causas de su denegación; la situación económica y patrimonial del deudor y su evolución en un periodo de tiempo prudencial; el puntual y generalizado cumplimiento del deudor en sus obligaciones de pago; las situación económica del mercado …
Fuerza mayor que técnicamente puede operar como definitiva, extinguiendo la prestación del deudor, y en otras actuará como transitoria, retardando el cumplimiento de la obligación, y que posibilitaría revivir cuando cesen sus efectos, salvo que el contrato haya perdido su valor al haberse estipulado un término fijo de cumplimiento inexcusable.
La Jurisprudencia ha definido la imposibilidad transitoria como aquella que se produce cuando la prestación no se puede realizar en el momento que debería plasmarse, pero no ha surgido un obstáculo insuperable que permita aseverar que semejante realización ya no podrá tener lugar en momento ulterior alguno (Sentencia AP Madrid de 13 de julio de 2002).
En el supuesto de imposibilidad transitoria no tiene lugar la extinción del vínculo obligatorio sino tan sólo su suspensión o paralización mientras subsista el impedimento que obsta la efectividad del mismo. Por lo tanto el deudor deberá proceder al cumplimiento una vez desaparecido el obstáculo. Ello es así porque la obligación ha mantenido su vigencia. Si bien la doctrina del Tribunal Supremo (STS. de 13 de junio de 1944) parece clara en el sentido de que la imposibilidad transitoria no extingue la obligación, sino que tan sólo, en el supuesto de que no se haya frustrado el fin del contrato, retrasa su ejecución, sin embargo dicha teoría se basa o trata de las obligaciones genéricas, variedad obligatoria en el que el cumplimiento siempre es posible (genus non perit). Así tratándose de obligaciones genéricas la obligación no se extingue porque siendo su prestación genérica cabe reponer los objetos debidos con otros de iguales características pertenecientes al mismo género. Sin embargo tratándose de obligaciones especificas, la respuesta sería negativa.
Hay que diferenciarla de la mera difficultas dandi. En ésta tampoco desaparece la obligación, pero en la imposibilidad transitoria nos hallamos ante un impedimento insuperable objetivamente y en nada referible a las condiciones subjetivas del deudor, mientras que en ésta la posibilidad prestacional no se pone en entredicho por muy importante que sea el grado de dificultad existente (STS. de 10 de marzo de 1949).
En cuanto a sus consecuencias, siendo que el hecho impeditivo no es atribuible a la conducta del deudor, éste no soporta responsabilidad alguna por el tiempo en que necesariamente ha de retardarse el cumplimiento, circunstancia que lo distingue con nitidez, pese a alguna opinión doctrinal y sentencia confusa, de la mora solvendí.
Habida cuenta de que, en principio, la imposibilidad temporal no extingue la obligación y que semejante situación de interinidad cabe que se prolongue lapsos temporales considerables, deberá entenderse que, por necesidad, habrá de llegar un momento en que la imposibilidad transitoria se torne o haya que considerarla definitiva y en el que de la mera suspensión de la relación obligatoria pasemos a su extinción, ya que, de manera obvia, lo que no cabe sostener es que la paralización en el cumplimiento de la obligación pueda prolongarse indefinidamente.
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