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La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Se encuentra recogido en el Código Civil, en cuyo artículo 1538 se encuentra su definición en los siguientes términos: “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.
Esta figura permite a los propietarios de terrenos o de fincas edificadas obtener viviendas, locales u otras construcciones, nuevos o rehabilitados, sin tener que intervenir directamente en el proceso de gestión y construcción de los mismos.
Para la persona cedente, el interés de esta figura parte del hecho de que, normalmente, no dispone de los medios suficientes ni de la capacidad de gestión necesaria para llevar a cabo la construcción o la rehabilitación; en este sentido, las dificultades se acentúan especialmente en el caso de que el planeamiento urbanístico haya determinado para la finca objeto de cesión un volumen edificable importante y unos plazos de edificación forzosa.
Diferencias con la compraventa
La primera impresión podría ser que la diferencia entre una permuta y una compraventa es nítida y que no cabe confusión alguna.
No obstante, si tenemos presente que el puro intercambio de bienes puede ir acompañado, sin que por ello se desnaturalice la figura contractual, de una entrega de dinero la diferencia entre ambas ya no es tan clara. En casos como éste, dice el artículo 1446 del Código Civil que
“Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario””.
Debe tenerse en cuenta que si la valoración de ambos bienes no es igual, puede complementarse la diferencia con pago dinerario, en cuyo caso debe mencionarse que el exceso de adjudicación queda compensado con el pago en efectivo metálico de la cantidad dineraria que se convenga.
Utilidad de la permuta
Se trata éste de un contrato que resulta muy acertado para constructores y promotores modestos o de mediana envergadura, de ahí que esté siendo utilizado con notable frecuencia.
En efecto: a la persona cesionaria, que normalmente es promotora o constructora, la cesión de la finca le permite construir sin tener que hacer un desembolso inicial para adquirir el suelo o el volumen edificable. En este sentido, la cesión le evita, o bien tener que inmovilizar un capital propio para adquirirlos, capital que no recuperará hasta la venta de las viviendas, los locales o las edificaciones ya terminados, o bien tener que asumir unos gastos financieros importantes a fin de adquirir inicialmente la finca o el volumen edificable, gastos que, lógicamente, tienen repercusión en el coste total de la obra terminada.
Conjugados ambos intereses, resulta evidente que la permuta deviene la figura contractual idónea en tales supuestos.
Permuta sin transmisión de la propiedad del solar
La libertad que tienen los contratantes para dotarse de los más variados pactos y condiciones y la inexistencia de un “numerus clausus” de figuras contractuales en nuestro ordenamiento jurídico no nos permitiría ser, en absoluto, exhaustivos en este punto pero sí que nos atrevemos a mencionar una modalidad que hemos visto en ocasiones.
Además de la que podríamos denominar “permuta clásica” o “permuta tipo” de un solar por pisos, locales o párkings (entendiéndose incluida la permuta que implique la entrega al constructor de un solar en el que se halla un edificio en mal estado que no se quiera o pueda conservar) distinguiremos otra en la que no se transmite la propiedad del solar al constructor.
Esta modalidad supone que el constructor se obliga a edificar sobre suelo ajeno y recibe parte de su obra como contraprestación a su hacer; es decir, se le entrega la plena propiedad de aquellos pisos y locales por él construidos.
Permuta con cesión de edificabilidad
La permuta puede hacerse, asimismo, mediante la edificabilidad en la proporción que la persona cedente y la cesionaria determinen, constituyendo una situación de comunidad.
En esta modalidad, como también en la permuta “tipo”, las medidas de protección de la persona cedente, desprovista, total o parcialmente, de su propiedad, han de ser especialmente intensas por lo que no es raro que se estipulen garantías en forma de aval bancario o un seguro de caución.
Algunos pactos recomendables
Tomando como referencia diversos contratos de esta naturaleza en cuya redacción hemos intervenido consideramos muy aconsejable la regulación de los siguientes aspectos:
1º La más exacta posible determinación de qué viviendas, locales o edificaciones van a ser recibidas por el propietario-cedente. En su caso, prever la constitución de un régimen de propiedad horizontal.
2º Las características de la obra (en especial, todo lo relativo a la calidad de los materiales que vayan a ser empleados) y las condiciones de realización de la misma.
3º Las fechas tanto de inicio como de finalización de las obras.
4º Las causas que vayan a facultar a las partes para extinguir anticipadamente el contrato. Por su importancia, analizaremos con más detalle este extremo un poco más adelante.
5º La posibilidad de que el cesionario subrogue en sus derecho y obligaciones a un tercero, si bien es aconsejable que el cedente deba autorizarlo expresamente. Piénsese que ante la imposibilidad de cumplir por parte del constructor puede resultar, en ocasiones, más conveniente mantener el contrato en vigor aunque el obligado sea alguien distinto del inicial.
6º Si se otorga de manera privada, que se contenga la facultad de cualquiera de las partes para instar a la otra a elevarlo a público.
Condiciones resolutorias
Las condiciones resolutorias esenciales que se suelen hacer constar en esta clase de contratos son las que a continuación se enumeran:
1º La no obtención de la licencia en los términos acordados.
No es infrecuente que la cesión se efectúe con anterioridad a la obtención de la correspondiente licencia de obra y que el constructor se haya comprometido a obtener ésta con un determinado contenido términos comprobando, posteriormente, que le resulta imposible porque el Ayuntamiento le pone impedimentos.
2º El incumplimiento por el cesionario de las condiciones, características y plazos de la obra.
No obstante, es aconsejable relativizar esta causa de extinción y someterla, por ejemplo, a un previo requerimiento.
3º El incumplimiento por el cedente de las condiciones o plazos de entrega de la finca en la que se ejecutará la obra.
Para el cedente, la resolución del contrato implicará la recuperación de la propiedad de la finca. Por ejemplo, se puede establecer que, además, por accesión y, en su caso, en concepto de cláusula penal, hará suyo lo construido si no excede de la mitad de la obra prevista o haciéndolo suyo pero indemnizando por la parte construida en caso contrario.
Recordar por último que el tratamiento fiscal de la permuta es equivalente al de dos transmisiones. Por todo ello, cada parte contratante deberá tributar como si el respectivo bien inmueble adquirido por permuta lo hubiese sido a título de compraventa.
A continuación ofrecemos un contrato-tipo de permuta de solar por edificación futura como el que es habitualmente utilizado.
Modelo de CONTRATO DE PERMUTA EN DOCUMENTO ADJUNTO
Autor: Redacción
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