Lo que dicen los jueces: ¿el impago parcial de una renta es causa de resolución del contrato arrendaticio o puede considerarse como un mero retraso y no una causa de incumplimiento del contrato ?

HECHOS

La presente Sentencia recoge una llamativa decisión del órgano supremo jurisdiccional acerca del desahucio de arrendamiento de vivienda urbana.

Todos somos conscientes de que el pago de la renta constituye, sin lugar a dudas, la primera y más importante obligación contractual que el arrendatario debe asumir todos lo meses en plazo fijado previamente. El impago de alguna mensualidad, evidentemente, suele suponer causa de resolución contractual, lo que por tanto puede acarrear el consecuente desahucio del inquilino.

Existe una creencia popular que más o menos, vulgarmente, dice así  “¡¡ya tendré que estar meses sin pagar para que me echen!!”.  En cierto modo es así, o al menos era así, ya que antes de la última reforma de la Ley de enjuiciamiento Civil realizada en septiembre de 2003 en la que se modificaron varios aspectos pensando en aumentar la celeridad en la resolución de litigios sobre desahucios de arrendamientos, el plazo que debía de transcurrir desde el requerimiento fehaciente de pago de las rentas debidas hasta la presentación de la demanda era de 4 meses, (tras la reforma se ha reducido a dos), así que en teoría el arrendatario podía estar hasta cuatro meses sin pagar la renta antes de que el arrendador pudiera iniciar un procedimiento judicial contra él y solicitar el oportuno desahucio.

El proceso judicial de desahucio que comentaré a continuación no tiene la particularidad de la celeridad precisamente, ya que fueron varios años los que tardó la justicia en dar respuesta firme e irrevocable a lo que en principio podría parecer un  problema de muy fácil solución.

La curiosidad de este caso, lo que lo convierte en llamativo, y en material básico para cualquier inquilino joven, o no tanto, es el “cuanto”, referido tanto a la cantidad impagada por el arrendatario en esta ocasión, cómo al tiempo en que esa cantidad permaneció como deuda. La respuesta a la primera pregunta es 24.73 €, y a la segunda medio mes.

Después de pasar, sin éxito, por la primera instancia, y por la Audiencia Provincial, finalmente, el arrendador, firme e impasible en su lucha, logró que el Tribunal Supremo comprendiera su reclamo. La cosa no es tan grave como parece pero imagino que cualquier persona que viva en calidad de inquilino y esté leyendo estas líneas estará un poco asustado y sorprendido ante la fulminante e inflexible decisión de la justicia: desahucio sin contemplaciones por el retraso durante medio mes del pago parcial de la renta, cantidad que cómo ya sabemos asciende a 24.73 €.

El Juzgado inicialmente entendió  que, aunque hubiera habido un pequeño retraso en el pago de una parte de la renta de un mes, en modo alguno se podía considerar como un incumplimiento relevante como para justificar la resolución del contrato de arrendamiento sin posibilidad de enervación

La decisión final, sin embargo, es del todo ajustada a Derecho, como no podía ser de otra forma. Todo comenzó como cualquier litigio, con la interposición de la correspondiente demanda. En esta ocasión, demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago, que fue admitida a trámite. El Juzgado desestimó la demanda por entender que, aunque hubiera habido un pequeño retraso en el pago de una parte de la renta de un mes, en modo alguno se podía considerar como un incumplimiento relevante como para justificar la resolución del contrato de arrendamiento sin posibilidad de enervación.

El pronunciamiento en primera instancia, es a priori el que cualquiera  podría esperar ante una situación de este tipo. Ya que, en realidad, ni siquiera estamos ante el impago de una cantidad mínima de renta, pues antes de que comenzara el juicio el arrendatario ya había sufragado el pago de la deuda correspondiente. Esto podría haber dado lugar a la enervación de la acción, sin embargo al haberse producido otra anteriormente, no fue procedente en esta ocasión, y esto como veremos más adelante será determinante en la decisión final del órgano supremo.  En definitiva, el arrendador interpone demanda de desahucio por falta de pago, cuando el inquilino ya había sufragado su deuda, y esto unido a la baja cantidad no abonada, hacen suponer una decisión del tribunal similar a la ofrecida en primera instancia.

Sin embargo, si para algo está el Tribunal Supremo es para marcar tendencia. Es la jurisprudencia que emana del Tribunal Supremo una de las fuentes más “modernas” de nuestro ordenamiento jurídico, aquella que tiene en cuenta los cambios en las costumbres sociales para intentar que nuestro derecho se adapte a estos, y responder de ese modo a la necesidad social de cada momento, con el fin de aportar una posible solución jurídica. La necesidad ahora es reforzar la posición del arrendador frente al impago de la renta por parte del arrendatario moroso.

RESOLUCIÓN