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La dación en pago como vía para saldar la deuda hipotecaria:
En los tiempos que corren, de complicados momentos para las economías familiares y empresariales y con la subida del EURIBOR, son cada vez más los compradores de viviendas que se ven abocados a no poder hacer frente a los pagos de su hipoteca. Por otra parte, las actuales condiciones de mercado y la bajada del valor de los pisos hace muchas veces imposible cancelar la deuda contraída mediante la venta del inmueble. Ello explica el creciente interés por la figura de la dación en pago, que consiste en la adjudicación de la vivienda en pago de la deuda hipotecaria.
No obstante, hay que precisar, en primer lugar, que el Banco no está obligado a aceptar la vivienda en pago de la deuda, siendo siempre fruto de un acuerdo entre el deudor hipotecado y el Banco. Ello es importante por cuanto suele ocurrir que el deudor hipotecario cree erróneamente que el banco tiene la obligación de aceptar quedarse con la vivienda en pago de la deuda, por el hecho de tener ésta un valor superior a la deuda que se mantiene con el Banco. Esta idea tiene su respaldo, en nuestro sistema legal, en lo dispuesto en el Artículo 1166 del Código Civil que establece que “el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida”. En consecuencia, el Banco no tiene obligación de quedarse la vivienda, aún cuando su valor sea superior a la deuda que consta pendiente de liquidar.
El Banco no está obligado a aceptar la vivienda en pago de la deuda, siendo siempre fruto de un acuerdo entre el deudor hipotecado y el Banco
Debe señalarse igualmente que las entidades bancarias no son muy partidarias de esta opción, puesto que su negocio no consiste en adquirir inmuebles y no quieren acumular grandes carteras de viviendas que van a tener una difícil salida en el maltrecho mercado inmobiliario actual.
Pero, ¿qué hacer ante la imposibilidad del cliente de pagar la cuota hipotecaria? El Banco puede optar por ejecutar la hipoteca, comprar el inmueble hipotecado a través de una Sociedad participada y que el deudor cancele la deuda frente al Banco con el precio obtenido, o bien renegociar el préstamo, alargar el plazo o dar un periodo de carencia (en el que sólo se pagan los intereses del préstamo hipotecario).
De entre estas opciones, la dación en pago como solución a la imposibilidad de hacer frente al crédito hipotecario, sólo se acepta por las entidades bancarias en casos puntuales, como el de extranjeros que retornan a su país de origen y que no pueden hacer frente al pago de las cuotas ni pueden vender el piso.
No obstante, también cabe señalar que, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE), en la situación económica actual piensa que recurrir a esta figura «puede tener ventajas muy importantes al evitar los procedimientos de ejecución y, por tanto, sus costes inherentes».
Hechas estas consideraciones, es oportuno conocer ciertas cuestiones sobre como se gestiona por los Bancos la dación en pago:
– Como se ha indicado, el Banco no está obligado a aceptar la dación en pago, por lo que la misma debe partir de una propuesta del propio cliente ante el Banco o entidad financiera. Para aceptar la propuesta, el Banco realiza un estudio que recoja la situación de pagos, amortizaciones, etc. en la que se encuentra la hipoteca, así como una nueva tasación del inmueble. Conviene también saber que cuando es el banco quien compra o recibe la vivienda en pago de una deuda, sus tasadores lo avalúan a la baja. De todos modos, el interesado siempre puede solicitar un tasador independiente.
– También debe tenerse en cuenta que, para realizar el estudio, el Banco generalmente requiere estar al corriente en los pagos de luz y agua, estar al corriente en los pagos de la Comunidad de vecinos y no tener ningún recibo de I.B.I. pendiente.
– La dación se formaliza mediante escritura pública, en la que se expresa la deuda hipotecaria correspondiente que consta contraída con la entidad bancaria y que se transmite la propiedad de la vivienda a la entidad como pago de la misma. Generalmente, los costes de la tasación y del estudio suelen correr por cuenta del cliente, mientras los gastos de la notaría son abonados según acuerdo de las partes.
-En el conjunto de esta operación también puede pactarse un contrato de alquiler para que el deudor hipotecado pueda seguir ocupando la vivienda como arrendatario.
Es preciso hacer ciertas consideraciones respecto a la dación como solución para aquellos que no puedan asumir el pago de la hipoteca:
1.- En primer lugar, cabe señalar que no es suficiente devolver la vivienda para cancelar la hipoteca si el valor de la vivienda es inferior al capital que falta por amortizar, al contrario de lo que sucede en otros sistemas financieros.
En países como E.E.U.U., el hipotecado que no puede hacer frente a la cuota mensual de su crédito, puede adjudicar al Banco la vivienda y liquidar así su deuda con la entidad acreedora, sea cual sea el valor de la vivienda. Este fenómeno se conoce como efecto sonajero por el ruido de las llaves cuando los clientes las depositan en la sucursal del Banco.
No se contempla así en España, puesto que si el Banco fija el precio del piso que recibe en pago de la deuda hipotecaria por cantidad inferior a la del préstamo, entonces el deudor queda debiendo la diferencia. A partir de dicha fecha, el particular debe responder con otros bienes patrimoniales o con la nómina el pago del importe restante, que seguirá devengado los intereses pactados con las actualizaciones establecidas.
2.- Debe señalarse, igualmente, que el banco no tiene por que aceptar como valor de la vivienda para una dación en pago el que aparece en la escritura de hipoteca a efectos de subasta. Ese valor es a efectos de subasta, no un compromiso perpetuo de recompra a un precio pactado.
3.- Suele ser frecuente la idea de que si la vivienda tiene un valor a efectos de subasta superior a la deuda es mejor que procedan a la ejecución de la hipoteca, por que así recibirá más de lo que se puede obtener con la fórmula de la dación en pago. Lo que es cierto es que, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, se subasta el bien y con el sobrante se paga a los acreedores posteriores hasta donde alcance y el excedente se reintegra al deudor. Es decir, si el dinero obtenido en la subasta es superior a la deuda del préstamo hipotecario, más los gastos e intereses, el banco liquidará, cobrará y se devolverá al deudor el dinero sobrante. En cambio, en la dación en pago únicamente se cancelaría la deuda del adjudicatario.
Sin embargo, conviene tener en cuenta que en una subasta judicial, el precio final que se obtiene en raras ocasiones se acerca ni tan siquiera al valor real de mercado y que se habrán devengado intereses y costas judiciales por importantes cantidades, con lo cual se pierde parte del valor de la vivienda.
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