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Esfuerzo y voluntades una luz en el horizonteLa pregunta que está en todas las conversaciones, que se plantea en todos los estudios, que se propone en todos los proyectos empresariales es “¿cuando saldremos de esta situación?”. Realmente esta seria, utilizando una frase popular la pregunta del millón. Lo cierto es que establecer cualquier calendario concreto a tenor de las actuaciones y medidas que se están presentando para resolver la situación económica que está viviendo el país, puede ser del todo aventurado, aunque también es cierto que a pesar de la falta de medidas en algunas ocasiones o las medidas inadecuadas en otras, el mercado se recuperará.
Razones para esta afirmación. Podríamos exponer varias, al margen de la evolución de signos inequívocos que las economías de nuestro entorno comienzan en general a demostrar en cuanto a iniciar la recuperación, también deberíamos tener en cuenta la evolución de los propios mercados que cual si fueran especies supervivientes ante un fuerte depredador, se esfuerzan no tan sólo en sobrevivir, lo cual aun siendo positivo no es suficiente, si no que aporta toda su energía en avanzar y recuperar el pulso de la demanda y adecuar la oferta.
Es cierto que en el sector inmobiliario, para poder recuperar el pulso de una actividad que se ha visto reducida a unos niveles que se podrían definir en términos médicos “de estado de coma”, no tiene suficiente, aunque si es imprescindible, la aplicación de medidas por partes de los agentes, ya sean promotores, comercializadores o propietarios de pisos. Hace falta también, dadas las características del producto el soporte de la administración y la complicidad, o al menos la aceptación y actuación, entendida como líneas de financiación hipotecaria, por parte del sector financiero para dar soporte a las necesidades intrínsecas que requiere cada compra de una vivienda.
Seguramente antes de final de año aparecerán nuevas situaciones que puede dar la sensación que en el sector siguen cayendo sus agentes
Recientemente hemos oído declaraciones, incluso desde algún Ministerio que la razón básica de la que han denominado “crisis del ladrillo”, ha sido consecuencia de la actitud y medidas tomadas por los bancos y cajas. Es cierto, ya lo apuntamos hace dos años, cuando se culpaba al sector de todos los males de la economía y hemos ido insistiendo en diferentes ocasiones que al margen de las no pocas actuaciones incorrectas del sector, el desencadenante de su hundimiento (más que caída) ha sido y es ,el sector financiero, pero reconocerlo ahora no aporta a unos empresarios que han sufrido la reducción, cuando no la pérdida de su actividad, ni tan sólo la satisfacción de que alguien con capacidad política nos de la razón. Tan sólo las medidas necesarias para recuperar en cierta manera el “pulso” al enfermo nos ayudaría y estas medidas no llegan. Al contrario parece (en el momento de escribir este artículo) que algunas de las medidas fiscales que se pretenden tomar van destinadas a penalizar mas el sector gravando mas transmisiones de inmuebles a través de las plus valías. Da la sensación en ocasiones, que tenemos un naufrago y en lugar de lanzarle un salvavidas, nos empeñamos en enviarle una esponja.
Pero todos los mercados, tienden a una autorregulación y consecuentemente a un reequilibrio y el inmobiliario también. Estamos en un momento en el que aparece lo que será previsiblemente los últimos naufragios (concursos de acreedores, cierres) de empresas del sector que han intentado mantener a flote su actividad, pero que no lo han conseguido.
Seguramente antes de final de año aparecerán nuevas situaciones que puede dar la sensación que en el sector siguen cayendo sus agentes. Siendo cierto debemos tener en cuenta que son los empresarios que antes comentábamos y que a pesar de los esfuerzos realizados no se han podido salvar.
Quedan afortunadamente, a pesar de la reducción en más de la mitad del censo que existía en junio del año 2.007, todavía un significativo número de empresas, de agentes de la intermediación, de promotores, de comercializadores que con capacidad, empeño y habilidad para adecuarse a los nuevos escenarios van a ser los protagonistas de la recuperación antes mencionada.
Hace falta la ayuda de la administración y la complicidad, o al menos la aceptación y actuación por parte del sector financiero para dar soporte a las necesidades intrínsecas que requiere cada compra de una vivienda
Volver a recordar lo que en diferentes ocasiones ya hemos expuesto que el mercado será diferente en necesidades, demandas, oportunidades y recursos, que las estrategias, los productos y entornos cambiarán, parece innecesario, aunque si conviene tenerlo presente en la implantación y en el desarrollo de futuras actuaciones empresariales.
Por ello analizando la evolución de las hipotecas formalizadas sobre fincas urbanas, a través de los datos facilitado por el Instituto Nacional de Estadística (I.N.E.), que aunque pueden ser (y de hecho lo son) analizables y valorables desde diferentes vertientes, nos marca un punto de inflexión y nos apunta hacia lo que podría ser un cambio de tendencia en la actitud y actividad de las entidades financieras ante la financiación de viviendas.
La actividad crediticia sigue en niveles inferiores a los de junio de 2.008, aunque es cierto que ha tenido una recuperación si el análisis se establece a partir de los datos de diciembre de 2.008. Mientras en ese mes el número de hipotecas formalizadas para la compra de viviendas era del 72,24%, con relación al semestre anterior, en junio de este año (últimos datos oficiales publicados) el número de hipotecas se situaba en el 91,44% de las formalizadas hace un año, lo cual comporta una recuperación del 19,20% de incremento de hipotecas formalizadas en tan solo seis meses. A ello ha ayudado por supuesto la reducción de los tipos de interés, aunque el factor principal ha sido la mayor disponibilidad de liquides de bancos y cajas y la necesidad de mantener una actividad que les ha reportados importantes beneficios a su cuenta de resultados
Tengamos en cuenta que la subida que se produjo durante el año 2.008 (segundo semestre básicamente) de los tipos de interés fue puntual y debido a los efectos colaterales de la crisis del sector financiero, generada por la falta de liquidez. Una vez esta comienza a recuperar (aunque todavía existen ciertas tensiones y cautelas para la concesión de hipotecas), los tipos vuelven a niveles mas bajos, incluso podemos decir que a unos niveles que hacen prever una cierta recuperación de los mismos, aunque en ningún caso pueda considerarse preocupante en su repercusión en las cuotas de las hipotecas.
La evolución de la financiación destinada a la constitución de hipotecas sobre viviendas se ha visto incrementada en el 15,69% en el último semestre, aunque es cierto que sigue en cotas inferiores a las que se aplicaban en Junio de 2.008 denota que a pesar de seguir la economía globalmente en una situación de desaceleración y reducción del consumo, ha comenzado a recuperar cierta actividad la venta de pisos y aunque es cierto que inciden las ventas generadas directamente por las entidades financieras para reducir el stock que se han visto obligado a asumir, no puede obviarse la recuperación de la demanda que a pesar de las dificultades que actualmente existen para la obtención de la hipoteca, comienza a producirse.
Ante un análisis más detallado de la evolución de los últimos doce meses, se puede observar una tendencia dispar entre las diferentes Comunidades Autónomas. Esta situación previsiblemente se mantendrá, toda vez que la oferta en el mercado es el resultado de las actuaciones desarrolladas en el pasado, donde encontramos entornos que han sufrido un fuerte desarrollo urbanístico y constructivo que no siempre ha ido acompañado de una demanda real, lo que ha generado un exceso de oferta y la creación de stocks de difícil realización.
Quedan afortunadamente un significativo número de empresas, de agentes de la intermediación, de promotores, de comercializadores que con capacidad, empeño y habilidad para adecuarse a los nuevos escenarios van a ser los protagonistas de la recuperación
La situación actual parece dirigirse hacia un proceso de recuperación lento aunque consolidado. Aunque deberemos en primer lugar absorber el importante número de viviendas que los bancos y cajas han puesto en el mercado. Ello, hay que reconocerlo, es un elemento que distorsiona la realidad desde una visión del productor (promotores y constructores), aunque no es menos cierto que es un paso previo y necesario para poder dar una regularidad al mercado. No es fácil acometer nuevos proyectos acudiendo tan solo a la ley de la oferta y demanda, mientras exista una competencia que actúa con herramientas y recursos superiores (precios que rozan el dumping y financiación preferente), por ello se ha de tener en cuenta esta situación en el momento de plantear nuevos desarrollos de proyectos, analizando no tan solo el entorno y mercado, si no la oferta latente que existe y que puede aflorar en cualquier momento y al mismo tiempo intentar aprovechar las oportunidades que la misma ofrece sobretodo al sector de la intermediación que siendo en su momento el primer afectado por la crisis, puede ahora ser el primer beneficiario por esta recuperación.
Autor:
Joan M. Bermúdez i Prieto- Abogado, Administrador-Director General de Bermúdez Consutling & Management s.l. – BERCOMA
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