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En la actualidad, la normativa vigente para la valoración de bienes inmuebles, se encuentra recogida en la Orden ECO/805/2003 sobre “normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras”y sus modificaciones EHA/3011/2007 y EHA/564/2008.
Esta normativa, establece cuatro métodos técnicos de valoración utilizables, dependiendo de la aplicabilidad y procedimiento, para la obtención del valor de mercado, el hipotecario y el valor de reemplazamiento.
En este articulo, analizaremos genéricamente cada uno de estos: Método de Coste, de Comparación, de Actualización de Rentas y Residual, sus principales variables y finalidades.
Es importante señalar, que, independientemente del método que apliquemos a una valoración, esta siempre debe partir de un amplio estudio de mercado de la zona, con muestras análogas al objeto de la tasación, ya que generalmente en algún momento de la valoración, deberemos contar con precios de mercado de la tipología del bien a tasar y de la ubicación donde se encuentre.
MÉTODO DE COSTE
Este método, es aplicable para la valoración de toda clase de edificios y elementos de edificios, en proyecto, en construcción o rehabilitación o terminados.
En este caso, el importe de la valoración será la suma del valor del terreno donde se encuentra el inmueble, y el valor de reemplazamiento neto de dicho inmueble.
El valor del terreno se obtendrá por el procedimiento de comparación de muestras o bien por el método residual (según el caso), que veremos más adelante.
Para la obtención del valor de reemplazamiento neto, debemos partir del valor de reemplazamiento bruto restándole la depreciación física y la funcional del edificio terminado. Esta depreciación se determinara atendiendo a: la vida útil del inmueble y su valor residual, o bien por la amortización lineal del inmueble.
El valor de reemplazamiento bruto, se obtiene de la suma de costes de la edificación y de los gastos necesarios para su ejecución (incluidos impuestos).
En caso de que la obra no se encuentre terminada o rehabilitada, se atenderá al porcentaje de obra ejecutada en la fecha de la valoración.
Generalmente este método es el utilizado para la valoración de edificios de construcción reciente o no finalizados, ya que parte de una metodología aditiva.
MÉTODO DE COMPARACIÓN
Se considera este método el más objetivo y por añadidura el más exacto como indicador de los valores de mercado a fecha del informe.
Mediante la comparación de los precios de venta de inmuebles similares al objeto de la tasación, nos permite obtener el Valor de Mercado más probable de un bien inmueble.
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