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HECHOS
La propietaria de un solar, en el mes de marzo de 1998, formalizó un contrato de compraventa con una constructora, con el fin de construir apartamentos, cuyo precio de venta consistía tanto en dinero como en la entrega de dos apartamentos de similares condiciones a los que se proyectaba realizar en la parcela, en un plazo aproximado de 24 meses.
El comprador (constructora) se retrasó en el pago, dado que había transcurrido el tiempo previsto en el contrato para la finalización de las obras (cinco meses más después de los 24 meses pactados). Por ello, la vendedora requirió a la constructora, manifestando su voluntad de resolver el contrato por incumplimiento, a lo que se opuso la compradora. Posteriormente a la interposición de la demanda, en el mes de julio de 2000, se pusieron a disposición de la vendedora las llaves de dos apartamentos, como pago del precio pactado, pero fueron rechazados por la parte vendedora por considerar por considerar que se había producido un incumplimiento dado el retraso y la falta de adecuación de la superficie pactada para cada apartamento con la efectivamente entregada.
La vendedora (propietaria del solar) interpuso una demanda contra la comparadora (constructora), solicitando:
1- Declarar resuelto el contrato de compraventa, y declarar extinguidas las relaciones contractuales.
2- Establecer, que cada parte reintegrará a la otra la contraprestación percibida por razón del contrato, por lo que, la constructora deberá restituir a la vendedora en la posesión y titularidad del solar que le fue cedido; y esta deberá devolver a la constructora el importe que le fue abonado en el momento de contratar.
3- En cuanto a la estructura de la edificación existente en la actualidad en el solar, ésta pasará a ser de la única y exclusiva propiedad de la vendedora, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios que evidentemente se le han causado a esta, por causa del incumplimiento de la constructora.
Una vez iniciado el procedimiento, la vendedora falleció, por lo que sus herederos se personaron en nombre y representación de la fallecida.
La constructora contestó a la demanda y solicitó que se desestime la demanda, argumentando que el incumplimiento del contrato provenía de la propia demandante, que no había resuelto los problemas registrales a lo que se había comprometido, al no estar inmatriculada la finca.
En fecha 2 de julio de 2003 el Juzgado de Primera Instancia, dictó sentencia por la que estimó parcialmente la demanda, al entender que en la constructora existía una manifiesta voluntad de incumplir el contrato, tendente a infringir el contrato y no ejecutar los apartamentos que se obligó a entregar, lo que se deducía de la prolongada inactividad del comprador, que provocó la paralización de las obras desde el mes de abril de 1999, en el que el Ayuntamiento suspendió y precintó la obra, hasta el mes de noviembre de 2000, y por ello :
1.- Declaro resuelto el contrato firmado por la vendedora y la contratista, por incumplimiento imputable única y exclusivamente a la entidad; pero denegó el reintegro de las prestaciones dadas por ambos contratantes en la fecha de celebración del contrato.
2.- Condenó a la mercantil demandada a abonar a los herederos de la vendedora la cantidad de 280.973 euros, en concepto de daños y perjuicios ocasionados como consecuencia del incumplimiento declarado en el apartado anterior.
Ambas partes interpusieron recurso contra dicha sentencia. Como resultado, la Audiencia Provincial dictó sentencia, en enero de 2004, por la que estimó el recurso interpuesto por la constructora (compradora) y revocó íntegramente la sentencia.
La sentencia de la Audiencia Provincial fundamentó sus argumentos en que “no todo incumplimiento puede producir el nacimiento bien de la facultad de pedir la resolución o de exigir el cumplimiento”, ya que puede tratarse de un cumplimiento defectuoso o que afecte a cuestiones accesorias, y considera que:
a) Respecto de la superficie de los apartamentos, no se incumple el contrato porque a lo que se comprometió la compradora fue a proporcionar dos que fueran similares, en cuanto a las características, calidad, y superficies a los otros proyectados, y que lo entregado no los inhabilita para ninguno de los usos proyectados.
b) Y que la falta de licencia de primera ocupación no es un incumplimiento contractual, además no imputable a la constructora por falta de prueba.
Por todo ello concluyó, que no había existido un incumplimiento esencial, sino “accesorio, defectuoso, inexacto o deficiente de las obligaciones asumidas por el demandado, circunscrito a un inapreciable retraso o demora en la entrega de los apartamentos”, y en cuanto a que la superficie de los dos apartamentos entregados no se ajusta exacta y completamente a las medidas pactadas, es una desviación entre lo pactado pero no un incumplimiento, al no privarles de ningún elemento esencial relativo a la estructura, características, y uso, lo que podría dar lugar únicamente a la indemnización de daños y perjuicios, a reclamar en otro procedimiento.
Los herederos de la vendedora al estar disconforme con la sentencia de la Audiencia Provincial, presentan recurso ante el Tribunal Supremo.
RESOLUCIÓN
En cuanto a los argumentos alegados por la vendedora conforme ha existido un incumplimiento grave del contrato imputable únicamente a la constructora, y que motivan su resolución:
a) En relación con el retraso en la entrega de los apartamentos, la sentencia recurrida considera que fue una demora inapreciable, y no un incumplimiento, y los recurrentes consideran que se trata de un incumplimiento manifiesto que debe dar lugar a la resolución del contrato, ya que cunado se instó la resolución las obras llevaban más de un año paralizadas, trascurriendo el plazo pactado, sin que se hubieran entregado los apartamentos, frustrando claramente las expectativas de la vendedora. El retraso de más de un año en la entrega, no puede considerarse una simple demora, por que tuvo como causa la negligencia de la constructora, que provocó la paralización y el precintado de la obra.
b)En relación a la superficie de cada apartamento, la parte vendedora alega que en el proyecto que se presentó se preveían dos apartamentos y se construyeron cuatro, lo que supone un porcentaje superior al 10% en relación a la menor cabida de lo pactado.
c)En relación a la falta de licencia de primera ocupación, la constructora es la única responsable de esta circunstancia, y ello frustra el interés perseguido por la vendedora, porque las viviendas no son habitables, y por ello, no se puede obtener un beneficio económico con la venta o arrendamiento de esos apartamentos.
El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación, y repuso la sentencia emitida por el Juzgado de Primera Instancia al considerar que, incumplido el contrato al pretender entregar una cosa distinta a la realmente pactada, pero entendió que el mero retraso no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, razón por la cual no concedió la devolución de las cosas dadas en el momento de la celebración del contrato, al haberse derruido la primitiva casa y construido un nuevo edificio en el terreno.
La sentencia basa su argumentación en el artículo 1124 del Código Civil, que reconoce al contratante perjudicado la facultad de resolver las obligaciones recíprocas cuando uno de ellos no cumpliere aquello a que se había comprometido. Distinguiendo los supuestos en que se ha producido una absoluta falta de prestación por parte de quien estaba obligado a ello, de aquellos otros supuestos en que se ha producido un retraso en el cumplimiento, y además se ha cumplido defectuosamente.
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