Nuevos modelos de negocio en el sector inmobiliario

Puede que 2020 pase a la historia como el año de la pandemia del siglo XXI. Pero puede que también marque el inicio de la digitalización forzosa para muchas empresas y sectores que habían “procrastinado” a la hora de embarcarse en ese proceso. Y, aunque nos pese, una parte del sector inmobiliario en España ha sido bastante reacio a moverse en esta dirección. Con todo, si vemos como empezamos el año 2020 y las perspectivas de cierre del mismo, hemos visto un salto delante de muchas empresas que han decidido lanzarse a la piscina digital. La aparición de nuevos modelos de negocio y financiación en el segmento inmobiliario en España está empezando a despuntar, con modelos como el “rent-to-own” o “buy-to-let” ya establecidos en otros países, principalmente anglosajones, haciendo pinitos o incursiones interesantes en algunos casos.

Si miramos a poniente, vemos muchos ejemplos emergentes o incluso ya establecidos de nuevos modelos de acceso a la financiación inmobiliaria y sus aspectos derivados, con algunos modelos que podrían ser exportables a España, como Better Mortgage (better.com) o algunos que no son replicables a causa del diferente proceso de compraventa (notarios, etc.) como Tridster (tridster.com).

En un mercado tan grande como EEUU, o incluso UK han aparecido modelos de negocio enfocados en la compraventa de viviendas y su financiación, como Opendoor, habitO, mQube, Rocket Mortgage, Zillow, al margen de los ya mencionados.

Llegado a este punto, muchos se preguntan qué hacen estos nuevos modelos de negocio. Bien, en la gran mayoría de ocasiones, estas empresas se enfocan en una parte de un proceso que en muchos casos, es ineficiente e intentan mejorar.

Muchas veces sólo vemos la parte más “visible” del proceso del negocio, como puede ser la visita y compra de la propiedad en el caso del negocio inmobiliario. No obstante, hay aspectos menos atractivos e incluso ocultos para muchas personas. Por ejemplo, en EE. UU. la figura del Registro de la Propiedad y del Catastro no existe como tal y para realizar el cierre de la compraventa (“closing and settlement”) se requiere pagar un seguro de título de la propiedad. Encontrar un comparador de costes de settlement es una herramienta que ayuda a tener certeza de precio de compra. Aunque parezca increíble, poder tener acceso a una herramienta que de certeza de settlement puede hacer que una transacción se pueda completar en días en lugar de semanas.

Entonces, ¿cómo puede llegar a reinventarse el proceso de compraventa? En EE. UU. estamos viendo la irrupción de empresas como Opendoor, que pueden completar todo el proceso de comprar la propiedad de un vendedor y cerrar la venta de la propiedad en 72 horas. Opendoor compra propiedades a particulares para luego remodelarlas y revenderlas, aunque su atractivo para el vendedor es la liquidez casi inmediata en el proceso. Para financiar las transacciones, la compañía cuenta con significantes fondos propios, que le permiten tener liquidez para ejecutar un gran volumen de transacciones.

Si hablamos de financiación hipotecaria, en este caso ha habido una evolución desde la aparición de Rocket Mortgage, el comparador original de hipotecas, hasta el modelo actual de Better Mortgage. Ambas quieren aportar transparencia y dinamismo a la financiación de un producto “tradicional” como es la hipoteca. En UK hay empresas como habitO o mQube que tratan de evolucionar la tecnología hipotecaria, así como Interhyp o Prohyp en Alemania o Pretto en Francia. En España, tenemos los ejemplos de Finteca o Prohipotecas, entre otros.

En España han aparecido modelos de alquiler con opción a compra como Libeen, Lucas o Casum. Este modelo permite flexibilidad a la persona que alquila la vivienda y le da la opción de comprar (y embarcarse en una hipoteca) después de un periodo de entre tres y cinco años. De la misma manera, siguen apareciendo nuevos modelos de financiación a la inversa, como Molo en UK de “buy to let” (compra para alquilar).

¿Qué diferencia a España y cómo se financia la compra de la vivienda de otros países?

España es un país donde tradicionalmente se subroga un porcentaje bajo de hipotecas, comparado con EE. UU. o UK. España se considera un mercado de “originación” de hipotecas comparado con países anglosajones donde el mayor mercado es “subrogación”. En EE. UU. la figura del “mortgage bróker” tiene un rol más activo en originación y “paquetización” de hipotecas para revenderlas en mercados de inversión. En España la figura del intermediario financiero ha tenido una imagen poco clara, aunque la nueva regulación del Banco de España permite la aparición de nuevos modos de intermediar en crédito hipotecario y negociar con los bancos.

Con empresas registradas y supervisadas por el Banco de España, la figura del bróker hipotecario moderno puede transformar un mercado opaco y lento en favor del consumidor, en lugar del bróker “de pago” tradicional. Aunque todavía no estemos a la altura de la figura en EE. UU., vemos una proyección de negocio muy interesante para facilitar un proceso necesario con tecnología y atención al cliente.