Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
“Comienza un nuevo curso”. Frase utilizada de forma reiterada y en ocasiones (demasiado) sin pensar en su significado, sobre todo en estas fecha, cuando se inicia la actividad laboral y empresarial al regreso de las vacaciones.
Reconozco que no tengo datos objetivos de otros países, pero me sorprendería que sucediera lo mismo que aquí. ( al menos con la misma intensidad). Es decir, que durante un período de un mes (aproximadamente) todo cambie.
El país deja de funcionar, todo se para, los buenos negocios (entendidos como negocios de actividad recurrente y no afectados por la falta de liquidez general) también reducen o paralizan su actividad. Incluso a los morosos, o quienes tengan alguna dificultad con sus acreedores se les da un respiro (la justicia también se toma vacaciones) hasta la vuelta en Septiembre. En definitiva, da la sensación que (salvo los sectores relacionados con el turismo, que es cuando realmente genera su actividad principal) la actividad, la toma de decisiones se para, se dejan todos los problemas, todos los temas sin resolver para septiembre, con un “a la vuelta ya veremos”.
Esta simple reflexión que, además he de reconocer, está en la mente de muchos de nuestros lectores, me ha parecido oportuno utilizarla a modo de introducción porque en el momento en el que lean este artículo será el momento “post” es decir “el después de las vacaciones”. En la misma medida que cuando se inicia el período estival (cada vez más concentrado en una pocas fechas del calendario) todas las preocupaciones, incluso las graves se dejan encima de la mesa del escritorio o tal vez se aprovecha para ponerla en un rincón del cajón que menos usamos. A la vuelta es cuando y en un plazo, a veces de tan sólo unas horas nos encontramos de nuevo con la dura realidad, con todas aquellas cuestiones que requerían de soluciones, en ocasiones difíciles (las fáciles o posibles seguramente se aplicaron antes de nuestra marcha).
Ahora, una vez más, nos situamos de nuevo ante el escrito, es el momento en el que volvemos a recuperar aquellos datos, aquellas incidencias o dificultades que dejamos atrás con la esperanza (aunque nunca reconocida) que a la vuelta “con el nuevo curso” todo podría mejorar. Lo cierto es que este deseo, o esta ilusión (depende del nivel o intensidad de nuestro pensamiento) no se cumple. si no hacemos nada al respecto.
Las dificultades, los asuntos pendientes, las decisiones que dejamos al irnos y cerrar el despacho o el establecimiento (aunque no se hiciera físicamente, en el fondo ha imperado el mismo espíritu) siguen estando en el mismo sitio. Cierto es que, como hasta el gobierno (de cualquier nivel), desaparece durante este tiempo, ni opción a cambios de situación parecen existir. Por ello permítanme, parafraseando a un ilustre profesor (Tierno Galván en el momento de dar la primera clase después de unos años de exilio), “como decíamos ayer” la situación no ha cambiado en este período de tiempo, por lo que como no queremos repetir el curso, ya que no se acepta (no nos lo podemos permitir) un suspenso, hay que presentarse a los exámenes “en Septiembre”.
Lo cierto es que nos encontramos con un escenario en el que analizando los diferentes sectores económicos (entendidos como los sectores productivos y con capacidad de generar puestos de trabajo y riqueza), tan sólo ha sido el sector financiero en el que se han producido cambios a través de las diferentes actuaciones (y hay que decir con acierto), aunque nos pese por la aportación de parte de los recursos públicos necesarios para ello. La consecuencia de una “caída” más o menos generalizada del sector hubiera tenido consecuencias muy graves para la economía global)) y las medidas propuestas para salvar a las Cajas de Ahorros, consecuencia de su aplicación, les va a permitir superar la crisis en la que algunas (demasiadas) habían entrado.
Aunque tan sólo les va a servir en los próximos dos o tres años para que puedan seguir prestando servicio a sus clientes (lo cual no pretendo que sea un pseudónimo de otorgar préstamos), ya que haber superado la crítica situación no les sitúa en el punto de salida de una actividad normal por lo que la escasez de crédito se mantendrá. El resto de sectores (salvo tal vez el automovilístico donde puede surgir algún nuevo “plan renove”), pues, como siempre, es decir que cada uno busque la mejor manera de poder superar su personal/empresarial situación.
Tiene mucha importancia lo expuesto antes en relación a las Cajas de ahorro, ya que el sector inmobiliario por definición depende en gran medida de la capacidad de obtener préstamos para sus clientes. No se trata tan sólo de hipotecas a los potenciales adquirentes de viviendas, también los promotores (generadores de producto) necesitan la financiación externa para poder acometer nuevos proyectos inmobiliarios. No en la línea, ni en las cuantías que se habían sucedido en el pasado (con niveles de financiación que superaba el 100% de las propias necesidades del proyecto), pero si en los volúmenes suficientes para acometer la construcción (y posterior financiación vía subrogación a los compradores) de pisos.
Eso si, esta situación se da en ciertos entornos geográficos cada vez más definidos donde, a pesar de los datos frecuentes que siguen manifestando una escasa actividad (hoy prefiero no entrar en cifras, ya que estas nos pueden llevar a conclusiones derivadas de la generalidad de las mismas y de las medias aritméticas que nunca han conformado un entorno concreto, ni una necesidad definida) Estos mercados deben estudiarse de forma concreta y personalizada porque existe no una demanda importante, aunque creciente (la falta de crédito la frena) y una necesidad latente muy relevante, que casi es física por la situación en la que se encuentran ciertos entornos familiares.
Hace tan sólo unos dos años, cuando la falta de crédito comportó la imposibilidad de poder adquirir los pisos por parte de los potenciales compradores, nos encontrábamos ante un escenario que comportó, y, todavía hoy se siguen viviendo, sus secuelas como la imposibilidad de poder terminar ciertos proyectos inmobiliarios, (podemos ver estructuras abandonadas, obras cerradas y solares vallados) la dación en pago o cuando el producto resultaba interesante para la entidad de crédito que los aceptaba para dar por liquidada la deuda y en algunos casos (aunque hay que decir en los menos posibles por los costes que vía coeficientes les comporta) una actuación judicial con ejecución del bien por parte de la entidad acreedora.
La reacción del mercado fue buscar la forma de poder seguir adelante. Se estableció de forma generalizada, aunque con desincronización entre los procedimientos operativos, un sistema llamado alquiler con opción a compra, que si bien en un primer momento tuvo cierta receptividad y permitió generar un limitado volumen de contratos, las cuestiones de orden legal, como el hecho de que el arrendamiento de acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) llega a los 5 años a pesar de que acordaran otros plazos entre las partes, o los propios costes finales que no hacían atractivo el proceso, ha comportado que su uso sea ciertamente limitado. Debido a ello, y aunque el mercado español es básicamente de compra, a pesar de los esfuerzo que (al menos formalmente hacen las administraciones para reconducirlo al alquiler) se generalizó de forma significativa la opción directa del arrendamiento, hasta el punto que estos incrementaron significativamente su valor del alquiler mensual en porcentajes superiores al 30% consecuencia de la demanda derivada de compradores de pisos que vieron frustrado su deseo y tuvieron que optar por el alquiler..
Hoy la situación esta cambiando. El arrendamiento de viviendas aunque mantiene un parque significativo (se estima que un tercio de las viviendas terminadas en este último período pasó a engrosar la oferta general de alquiler) ha visto reducida su demanda, ya que las primeras familias que acudieron en su momento a esta opción para poder disponer de una vivienda, están en estos momentos una vez transcurridos dos o tres años, vistos los costes de alquiler, interesados en la compra. Cierto es que la limitada posibilidad de obtener una hipoteca reduce y frena estos deseos, pero en cualquier caso está comportando una reducción del precio de los arrendamientos por la menor demanda sobretodo en los entornos de mayor densidad poblacional.
Hay un dato que confirma esta tendencia, Si analizamos la evolución de las solicitudes aprobadas por el Ministerio de la vivienda para el desarrollo de los diferentes Planes anuales de Vivienda de Protección Oficial (V.P.O.) a pesar de la voluntad manifestada para establecer un parque importante de viviendas de alquiler la realidad de los datos aportados por el propio Ministerio, sigue ratificando que la tendencia del mercado no ha cambiado y se potencia la vivienda para la venta, con unos niveles que alcanzan el 79,25% en el año 2.009 de viviendas construidas para la venta frente al 19,33% de proyectos para el arrendamiento.
Ciertamente su desarrollo es lento (el global de los planes), como se puede observar con una reducción en el número de viviendas en tal sólo 4 años del 2.006 al 2.009, (últimas cifras oficiales disponibles) del 17%, situándose en los volúmenes del año 2.005.
¿Razones?, siempre hay más de una, pero tal vez dos tienen fuerte incidencia. La primera es la falta de suelo urbano disponible para poder desarrollar estos proyectos, ya que a pesar de la reducción de actividad empresarial, los solares que actualmente existen y que en gran medida están en manos de las entidades de crédito (por lo expuesto anteriormente) mantienen un precios que no permiten este desarrollo inmobiliario.
La segunda razón de peso es que son pocas las entidades de crédito (ya sean bancos o cajas) las que están dispuestas a financiar este tipo de proyecto a pesar de que son mayoría las que han firmado el convenido con el Ministerio de la Vivienda (lástima que estas firmas no comprometen más allá que aparecer en un listado de entidades que estarían dispuestas a financiar VPO), lo cual dificulta en gran medida la obtención de los recursos suficientes para ello, hasta tal punto que el Instituto de Crédito Oficial (I.C.O.) creado en su día para otros menesteres, se ha visto obligado a asumir el papel de entidad financiadora de estos proyectos inmobiliarios con las dificultades que su estructura genera (no dispone de sucursales, no pueden tener sus clientes cuentas bancarias etc.).
El regreso nos sitúa, después de unas merecidas vacaciones (siempre lo son), en una realidad que se esfuerza en mantenerse dinámica, en adecuarse en cada momento a unas necesidades que también presentan fluctuaciones en sus pretensiones y sobretodo en buscar, porque de la necesidad se llega a hacer virtud, soluciones que permitan atender sus demandas.
El sector inmobiliario está obligado, porque este es realmente su cometido, a ofrecer en cada momento las diferentes opciones que las características de mercado y los recursos disponibles permitan, generar alternativas para dar respuesta a la necesidad de vivienda.
Hoy no podemos esperar que los precios bajen, ya han caído, aunque es cierto que las entidades financieras pueden alterar cualquier equilibrio (siempre frágil) en el mercado por el importante volumen de viviendas que actualmente gestionan, las disponibilidades de crédito se mantendrán en la línea de un bien escaso y muy condicionado, pero precisamente es en estos entornos donde el empresario debe agudizar el ingenio y actuar. Ayer opciones de compra, hoy parece que la tendencia es la compra, mañana… En cualquier situación la respuesta debe surgir de nuestra capacidad.
Autor: Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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