Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
AUTOR: Joan Bermúdez
SUMARIO
- Incidencia de la evolución del mercado de la vivienda en la economía
- Impacto real en la economía del sector inmobiliario
- Alza del alquiler y decaimiento de la compra
- Conclusiones
EN BREVE
De forma habitual y recurrente se define el escenario en el que se debate la evolución del mercado de la vivienda, ya sea la escasez en unos casos o el incremento continuo de precios en otros, pero siempre dentro del contexto del propio mercado. Se han tratado y se sigue tratando las causas y efectos, tanto de la falta de vivienda y, consecuentemente, el aumento de los alquileres, así como también, aunque en menor medida la evolución al alza de los precios de los pisos en venta, como la falta generalizada (y ya endémica) de producto, pero generalmente centrando el foco en el propio mercado y omitimos con demasiada frecuencia, las consecuencias que van allá de la propia dificultad de acceder a la compra de un piso o de tener que asumir los costes derivados de un arrendamiento, a menudo demasiado alto para los ingresos de la unidad familiar.
DESTACADOS
- “Establecerán una repercusión de los costes en función de producto final, generando posiblemente un producto de mercado libre más caro”
- “Hay un factor que también se ha de tener en cuenta y es que generalmente para poder comprar se ha de disponer de un importe en torno al 35/40% del precio de la compra”
- “Precisamente esta voluntad inversora es las que ha permitido que el parque de arrendamiento, que siempre ha sido muy escaso, ahora haya podido tener un cierto incremento”
- “Difícilmente se puede pretender, que sea un motor que permita una reactivación de la economía”
- “Estamos situados en un “Circulo vicioso”, en el que no se mejora por falta de ingresos, mientras que no se puede incrementar los ingresos porque no se mejora”
- Incidencia de la evolución del mercado de la vivienda en la economía
La evolución del mercado de la vivienda incide de forma directa, tanto en el propio desarrollo de la economía, a través de los hábitos y capacidad de compra y debido a la escasa (prácticamente nula) rentabilidad de los recursos económicos situados en los bancos, o la volatilidad de los mimos, depositados en fondos de inversión, también en el mercado de capitales, que hace muy atractivo el sector inmobiliario como objetivo de inversión, así como una fuerte incidencia en el propio desarrollo de puestos de trabajo, ya que a afecta a la movilidad en cuanto la misma se valora en función de la disponibilidad de vivienda por parte de quien se encuentra ante la opción de efectuar un cambio de residencia consecuencia del mismo
En diferentes ocasiones hemos tratado las medidas propuestas para mejorar el acceso a la vivienda, generalmente focalizadas a través de las actuaciones y desarrollos urbanísticos de los profesionales, con una pequeña, cuando no escasa, incidencia de la actuación pública. Un ejemplo podría ser la reciente ley de la vivienda aprobada en Catalunya, que establece la obligatoriedad de dedicar el 40% de las nuevas construcciones a vivienda protegida.
Haciendo abstracción de la desincentivación que puede representar para quien ha efectuado su estudio de viabilidad en base a generar productos de mercado, establecer un porcentaje próximo a la mitad en régimen de vivienda protegida, quienes finalmente promuevan un nuevo proyecto inmobiliario, establecerán una repercusión de los costes en función de producto final, generando posiblemente un producto de mercado libre más caro.
- Impacto real en la economía del sector inmobiliario
Efectuar análisis del mercado inmobiliario desde una visión más global de la economia, nos puede situar en unos escenarios que aun siendo conocidos, generalmente se tiende a separar, como si se tratara de entornos diferentes y que no mantuvieran conexión alguna. Ateniendo a los últimos datos publicados por el I.N.E., el 19,67% de la población tiene unos ingresos inferiores a los 1.000€ mensuales, mientras que el 19,41%, se sitúa entre los 1.000 y 1.500€, llegando al 16,02% quienes tienen unos ingresos que alcanzan los 2.000€. El volumen de población que no supera los 2.000€, de ingresos mensuales, se sitúa en más de la mitad de la población activa (el 55,10%). Frente a ello, un mercado de la vivienda en alquiler, que aunque disperso entre poblaciones e incluso barrios, se situaría en una media de coste mensual en torno a los 850€.
Si el análisis se efectúa en relación a la compra de una vivienda, ciertamente es menor el coste que representa asumir el pago de una cuota mensual de hipoteca sobre una vivienda media de 150.000 €, que se situaría en torno a los 475€, lo que podría confundir en cierta manera los datos anteriores. Ciertamente es más barato (desde la visión de desembolso mensual) comprar que alquilar, pero hay un factor que también se ha de tener en cuenta y es que generalmente para poder comprar se ha de disponer de un importe en torno al 35/40% del precio de la compra, en el ejemplo anterior debería ser una cifra próxima a los 50.000 €.
Con una económica de las familias tan delimitada, la primera consecuencia es la restricción en la capacidad de compra, derivación que se visualiza en la actividad de los comercios y la continuada reducción de los micros climas económicos que son la base del propio desarrollo. Si al mismo tiempo quienes están en régimen de alquiler, pretenden poder acceder a la compra de una vivienda, la dificultad se acrecienta, ya que además deben hacer frente a unos ahorros necesarios para ello, los que difícilmente llegan a alcanzar.
- Alza del alquiler y decaimiento de la compra
Mientras el mercado, sobretodo en alquiler, sigue su tendencia al alza, llamando por sus rentabilidades a inversores, tanto empresas como a particulares que ven como sus ahorros pueden tener una mayor rentabilidad si los destinan a la compra de un piso para alquiler, al tiempo que ganan valor a través de la revalorización del propio bien. Peo no se puede afirmar que es esta la consecuencia (única) del aumento de los alquileres. Estos siguen creciendo, como ya hemos expuesto en infinidad de ocasiones, debido a la escasez de los bienes ofertados en el mercado, La alta demanda (actualmente en la dos grandes capitales el nivel de arrendamiento si sitúa en torno al 30%), y la dificultad para poder disponer de una vivienda en la verdadera causa.
Sin pretender defender a quienes invierten su dinero en la compra de pisos para el alquiler, debemos reconocer que precisamente esta voluntad inversora es las que ha permitido que el parque de arrendamiento, que siempre ha sido muy escaso, ahora haya podido tener un cierto incremento (aunque todavía insuficiente). Mientras en el mercado de venta, la actividad es limitada, con momento en los que incluso se ve reducida su demanda. Las razones son todas las expuestas. No se puede construir si no existe capacidad por parte de los compradores de poder acceder a la cifra mínima necesaria para el pago inicial y los gastos. Poco importa si el esfuerzo, una vez obtenida la hipoteca, sea menor, si no se puede llegar al proceso inicial.
Si las familias tienen tantas dificultades para acceder a una vivienda, o para mantener la que tienen, ya sea en arrendamiento o compra, difícilmente se puede pretender, que sea un motor que permita una reactivación de la economia. Poco se puede pretender de un mercado que tienen los usuarios una parte muy importante de sus ingresos (en ocasiones superando el 50% de los mismos), dedicados a un único fin, “el pago del piso”. Ciertamente se han ido reduciendo el volumen de población con ingresos inferiores a los 1.000€, pero tan solo en décimas, mientras que los precios del mercado de la vivienda siguen su dinámica ascendente.
Estamos situados en un “Circulo vicioso”, en el que no se mejora por falta de ingresos, mientras que no se puede incrementar los ingresos porque no se mejora. Se debe abrir esta dinámica, El control de los precios aplicados en el mercado inmobiliario, puede ser una herramienta que coadyuve, aunque nunca será la solución. Se están aplicando en diferentes entornos geográficos y en diferentes países, pero siempre se limita su actuación a un ámbito geográfico concreto, generalmente en algunas zonas de grandes ciudades, como Berlín (con un parque de alquiler del 50%), donde están intentando mantener los precios en unos parámetros de cierta asequibilidad.
- Conclusiones
Ante un problema, que como podemos observar no es tan solo, del sector de la vivienda, afecta directamente al desarrollo poblacional, si no existe una facilidad para poder desarrollare una vida familiar, esta se verá afectada. Si la capacidad económica de las familias es tan escasa, repercutirá obviamente en la propia evolución de la economia de su entorno, si la única (parece ser) opción que tiene el capital para obtener rentabilidad en incidir en este mercado, acentuando las diferencias y dificultades que ya existen, resultará difícil, muy difícil poder recuperar una dinámica de mejora en los diferentes aspectos sociales, económicos y demográficos
Las poblaciones pequeñas se quedan vacías, a pesar de las posibilidades de vivienda baratas (la llamada desertización del territorio), debido a la falta de puestos de trabajo, al tiempo que se focaliza la oferta en entornos donde la vivienda es escasa y cara, estamos nuevamente colaborando en el incremento de la descompensación global, palabra que parece entenderse más como una agrupación de actividad, tanto empresarial, social, económica, que como capacidad de desarrollo sin criterios de territorialidad
Obviamente muchas son las actuaciones que pueden incidir en la mejora, pero ninguna por sí sola resolverá el problema de la vivienda, hace falta una voluntad política, por supuesto, pero también del conjunto de la sociedad de recomponer un entorno muy deteriorado, a través de medidas, algunas ya expuestas como un cierto control de los precios, menores concentraciones urbanas, pero también y de forma muy efectiva con la incorporación en el mercado de nuevos productos de bajo precio, ya sea en venta o alquiler y ello, no se les puede pedir, como sucede habitualmente, que sean los agentes privados quienes lo hagan, es la propia Administración a través de los diferentes niveles, con una mayor incidencia de los ayuntamientos, que son quienes en gran medida pueden disponer de suelo para desarrollos urbanísticos que aporten producto y con ello reequilibren el mercado.
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