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La vida de las Comunidades se encuentra regulada por dos clases de normas de muy distinto rango: unas, las contenidas en el título constitutivo de la propiedad, y en los estatutos y otras, integradas en el Reglamento de régimen interior. Normas que se diferencian no sólo en su contenido, sino en su régimen de aprobación y/o modificación.
Los estatutos pueden definirse como las reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso y destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones.
Por regla general, los estatutos nacen por la imposición que las sociedades constructoras hacen a los adquirentes antes de la venta de alguno de los pisos o locales.
Si los estatutos no hubieren nacido antes de la venta de alguno de los pisos o locales, la única forma de su nacimiento consistiría en el acuerdo tomado por unanimidad en Junta convocada al efecto, no siendo necesario que se encuentre vendida toda la finca en pisos o apartamentos para el otorgamiento de los estatutos. Por ejemplo, si se vende algún piso, aunque sea en documento privado, es preciso contar con el titular del mismo para que el título constitutivo o los estatutos puedan surgir, no bastando, al efecto la voluntad única del promotor.
Estatutos y su modificación
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Esta regla es aplicable a los estatutos, ya que se exige unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos.
El Artículo.396 CC reconoce beligerancia a «la voluntad de los interesados» para regir esta especial forma de propiedad, pero debiendo moverse esta voluntad particular dentro de los cauces que permitan las disposiciones legales especiales. Por ello, no puede ser válida una modificación estatutaria tácita ya que el Artículo.5 LPH solo permite modificar el título constitutivo sometiéndose al requisito de la unanimidad conseguida en la Junta convocada al efecto y válidamente constituida.
Abundando en la cuestión de la posibilidad de una modificación estatutaria tácita presenta especial interés la STS Sala 1ª de 21 julio 2003 , que considera que al no constar la aprobación de unos nuevos estatutos, no cabe sino considerar las normas que de hecho venían aplicándose en la comunidad como no existentes.
No procede la nulidad de unos estatutos, en cuanto que lo dispuesto en ellos son acuerdos válidamente aceptados en aras a la libertad de pactos, es decir, no cabría por vía judicial cambiar el contenido que no interese a uno de los copropietarios, ya que se requiere la unanimidad en el acuerdo.
Un supuesto frecuente de modificación estatutaria que debe quedar sometida a las reglas de la unanimidad es el relativo a las pretensiones de distribución de los gastos generales entre los propietarios.
El sistema de distribución de los gastos generales tiene por base la cuota de participación fijada en el título de constitución del régimen de Propiedad Horizontal, y sólo puede quedar modificada por medio de los estatutos.
La modificación de los estatutos presenta como límites más destacables los siguientes:
- El propietario no puede ser privado de su propiedad, ni del uso que le corresponde en los elementos comunes. Cualquiera que sea su conducta, la LPH sólo posibilita la privación del uso de la vivienda o local por espacio de tiempo no superior a tres años cuando concurran las circunstancias previstas en dicho apartado.
- Ninguna modificación estatutaria podrá alterar el uso del elemento privativo que constaba en los estatutos inscritos en el Registro de la Propiedad en el momento de la adquisición.
- Si la modificación estatutaria, resulta inscrita en el Registro de la Propiedad, su contenido perjudica y vincula a los terceros, aunque no la conozcan, pero si los estatutos o, en su caso, sus modificaciones no figuran inscritos, el tercer adquirente no quedará vinculado por las disposiciones estatuarias salvo que las conozcan.
Es constante la doctrina jurisprudencial en el sentido de que la modificación de los Estatutos exige el cumplimiento de idénticos requisitos que para su creación, por tanto precisa el consentimiento unánime de todos los propietarios.
Esta unanimidad se obtienen con el voto favorable de todos los asistentes a la Junta, reputándose voto favorable el de los propietarios que habiendo sido debidamente citados no concurrieron a la Junta, siempre que no manifiesten su discrepancia con los acuerdos adoptados en el plazo de un mes.
Puede ser impugnada la modificación por aquellos propietarios que debidamente citados no concurrieron a la Junta y manifiesten su discrepancia con los acuerdos adoptados en el plazo de un mes.
Esta oposición del propietario ausente priva de validez el acuerdo adoptado, en tanto que ya no se da la unanimidad requerida para la aprobación y modificación de estatutos, pero no supone una verdadera impugnación, que sólo se dará cuando se ejercite la acción impugnatoria prevista en la LPH.
La posibilidad de impugnación queda por lo tanto reducida a estos propietarios ausentes de la Junta. Los que hayan concurrido a ésta (necesariamente votaron a favor al necesitarse la unanimidad), no podrán ejercitar la acción impugnatoria, reservada por la LPH a los disidentes, ni aún en el caso de que los estatutos sean contrarios a normas imperativas o prohibitivas, supuesto en el que, de todos modos, los estatutos o las cláusulas estatutarias carecerán de validez al ser nulos de pleno derecho.
Respecto a la inscripción en el Registro de la Propiedad, para poder inscribir la rectificación de los estatutos de una comunidad de propietarios constituida por personas distintas de las que en su día los aprobaron, se requiere el consentimiento unánime de todos los propietarios afectados.
Las normas de régimen interior no podrán regular materias reservadas por Ley a los Estatutos, ni contradecir lo establecido por la legislación aplicable, especialmente la Ley de Propiedad Horizontal, ni en los Estatutos
Por otra parte, el hecho de que la Comunidad de Propietarios tolere conductas contrarias a los estatutos rectores de la Comunidad, no implica la derogación de los mismos y que se impida al copropietario afectado por una conducta contraria a los estatutos ejercitar las acciones protectoras de su derecho que la Ley le reconoce.
Normas de régimen interior
Las normas de régimen interior son las reglas o preceptos fijados por el conjunto de propietarios de un edificio sujeto al régimen de Propiedad Horizontal para regular dentro de los límites establecidos por la Ley y estatutos, los detalles de convivencia y adecuada utilización de los elementos y servicios comunes.
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