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Por Miquel Morales Sabalete. Abogado Asociado. Director Área Civil y Procesal de AGM abogados
En breve: En este artículo se tratan nuevos conceptos y nuevas obligaciones, que no son tan nuevas, sobre el tema de los intermediarios de crédito inmobiliario en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Sumario:
- Antecedentes
- Doble regulación para los intermediarios financieros
- Del registro de los intermediarios de créditos inmobiliarios de la LCCI. Una obligación no sólo formal
ANTECEDENTES
La actividad de los mediadores o los intermediarios de préstamos o créditos para consumidores vino a regularse por vez primera, tarde, a través de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.
Decimos tarde porque, para el mes de marzo de 2009, hacía ya más de un año del estallido de la crisis económica y financiera que ha removido los cimientos de nuestra economía –nacional e internacionalmente- y, diría más, los cimientos de nuestra sociedad; y ello, hasta puntos y con derivaciones que, aún hoy, no llegamos a ser del todo conscientes.
Para esa fecha, la edad dorada de las agencias de intermediación financiera para consumidores había pasado. Muchos de los autónomos y muchas de las empresas, pequeñas y no tan pequeñas, algunas dentro de nada desdeñables estructuras de franquicia, que se habían embarcado en lo que parecía el maravilloso e inagotable mercado de la intermediación financiero-inmobiliaria, si no habían cerrado sus puertas, se encontraban muy próximas al descalabro definitivo.
La ubicación en la que aquella Ley define lo que debía entenderse como “intermediario de préstamos o créditos” es un tanto extraña pues, en lugar de hacerlo al principio, en un artículo de definiciones o de delimitación del objeto de la norma o, cuando menos, de forma destacada al principio del Capítulo destinado regular la actividad de intermediación; lo hace en el párrafo segundo del punto 3 del artículo 19, después de establecer ciertas obligaciones de información en la publicidad y las comunicaciones comerciales de estos intermediarios a los que todavía no ha definido.
En cualquier caso, la Ley 2/2009 define a los “intermediarios independientes de préstamos o créditos” como aquellas “…empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección a entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo”.
Para “pulir y dar esplendor” a tal definición, el legislador la completaba con una presunción que no admite prueba en contrario; la presunción de que ha existido, en todo caso, asesoramiento independiente, cuando se presenten al cliente, al menos tres ofertas vinculantes de préstamo o crédito de entidades de crédito u otras empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas el intermediario asesorará al consumidor.[1]
La referida Ley del año 2009 estableció la obligación de inscripción de dichos intermediarios en un Registro, que no fue creado reglamentariamente hasta el año 2011, mediante la aprobación del Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe mínimo del seguro de responsabilidad o aval bancario para el ejercicio de estas actividades.[2]
Dicho Registro, que había de coordinarse con los registros que, a estos efectos crearan las CCAA con competencias en materia de consumo, iba a depender del Instituto Nacional del Consumo y, concretamente, de la Subdirección General de Calidad del Consumo del Instituto Nacional del Consumo.
La eficacia de dicho registro ha sido más que dudosa, por no decir nula, debido a (i) la lentitud de su implementación, (ii) la innecesaria dispersión en registros autonómicos que, en su mayor parte, no se han creado –cinco años más tarde, en 2016, el Defensor del Pueblo informaba de que sólo se había creado el de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia-[3], (iii) la imposibilidad de acceso y consulta “on line”, y (iv) la aprobación de una nueva normativa comunitaria[4] que sería la que, también con la demora acostumbrada, ha dado lugar a la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI) que da pie a la redacción de este artículo, en virtud de la cual el registro de intermediarios debe depender de autoridades con facultad de supervisión financiera, en lugar de autoridades en materia de consumo.
DOBLE REGULACIÓN PARA LOS INTERMEDIARIOS FINANCIEROS
Con la aprobación de la LCCI no queda derogada la Ley 2/2009, ni la definición de intermediario de “préstamos o créditos independientes”, pero queda relegada a aquellos préstamos o créditos que quedan fuera del margen de aplicación de la nueva Ley. [5]
Y como la LCCI da una nueva definición del concepto de “intermediario de préstamos o créditos independientes”, a los que denomina “Intermediarios de crédito inmobiliario” y crea un nuevo Registro de Intermediarios de crédito Inmobiliario, este dependiente del Banco de España, tenemos, en consecuencia, dos definiciones –parecidas, pero no idénticas- de una misma actividad profesional.
Ahora tenemos, en consecuencia:
- a) Una regulación de la intermediación de préstamos/créditos con personas físicas [6] garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía vinculados a la finalidad de adquirir o refinanciar derechos de propiedad sobre inmuebles de uso residencial construidos o por construir, la de la LCCI, con su nuevo registro, sus normas de ordenación, su supervisor y su régimen de sancionador.
- b) Otra regulación para la intermediación de préstamos/créditos al consumo, garantizados o no con hipoteca u otro derecho real de garantía, cuya finalidad NO sea la de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, cuya regulación sigue siendo la de la Ley 2/2009, de 31 de marzo.
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