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Vivimos una creciente entrada de casos nuevos en los juzgados debido a la crisis que ha ocasionado muchas situaciones de impago y además de los retrasos ya acumulados y la incapacidad material para atajarlo, pues no se ha dotado por parte de los gobernantes de más medios personales ni materiales, concluimos que la Justicia española no puede con todo y hay que trabajar de otra forma. Y, una vez más, hay que insistir en que arbitraje y mediación son la solución en muchísimas ocasiones.
Por el arrendamiento una parte se obliga a ceder el uso de una cosa, ejecutar una obra o prestar un servicio y la otra parte adquiere el uso de la cosa, el derecho a la obra o servicio a cambio de una remuneración.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, no tenga como destino primordial el satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Encontramos la normativa aplicable a los arrendamientos en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y en el Código civil, en los Art. 1546 y siguientes.
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el Art.1124 del Código Civil.
El problema lo tenemos cuando el arrendatario manifiesta una voluntad obstruccionista al no abandonar la posesión del inmueble
Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a. La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario: por ejemplo los suministros, la comunidad de propietarios, el IBI, las Tasas de Basuras, etc.
b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
c. El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador, cuando el consentimiento de éste sea necesario.
e. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el Art.7.
Ante cualquier incumplimiento de contrato la primera acción a realizar es exigir el cumplimiento al incumplidor, además de poder exigir una indemnización por los daños y perjuicios que esa situación haya podido irrogar al cumplidor. Es recomendable que este requerimiento se haga de forma fehaciente al arrendatario, pues si hay que terminar en el juzgado va a ser necesario demostrar que le hemos requerido previamente.
El precepto no menciona el término desahucio, sino que utiliza la expresión «recuperación de la posesión».
Si persiste el incumplimiento tras el requerimiento, entonces la siguiente opción es resolver el contrato. El problema lo tenemos cuando el arrendatario manifiesta una voluntad obstruccionista al no abandonar la posesión del inmueble, ni pagar la deuda, pues el arrendador no podrá recuperar la vivienda hasta que el contrato no haya finalizado mediante una resolución judicial.
El procedimiento judicial de desahucio viene regulado en el apartado primero del Art. 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece: «Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea cuantía , las demandas que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca».
Como puede observarse, el precepto no menciona el término desahucio, sino que utiliza la expresión «recuperación de la posesión».
El proceso de desahucio, es por tanto, un proceso especial y sumario, por medio del cual solamente pueden resolverse aquellas controversias relativas a la falta del pago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario o por la expiración del plazo fijado contractualmente. Todas las demás controversias existentes entre las partes que superen lo expuesto, no podrán resolverse por medio de este procedimiento sino por el juicio ordinario conforme a lo dispuesto en el Art. 249.6 LEC.
El Art. 52.1.7º de la LEC determina que en los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar que esté sita la finca.
La regla 3ª del Art. 438 de la LEC permite la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucio de finca por falta de pago, con independencia de la cantidad que se reclame.
Hay que tener en cuenta, que el inmueble puede estar ocupado
por personas distintas al ejecutado
La enervación del desahucio (posibilidad de pagar la deuda para reanudar el cumplimiento del contrato o terminar anticipadamente el procedimiento) se regula con carácter general en el art. 22.4 LEC como un supuesto especial de causa de terminación por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto.
Así lo recoge el Art. 22.4 de la LEC de 2000: «Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.
No será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación».
La exclusión de la posibilidad de enervar en el supuesto de que ya se hubiera hecho con anterioridad responde al abuso en su utilización por parte de los arrendatarios. Estos, esquivando en la medida de lo posible el pago de la renta u otras cantidades, esperaban a que el arrendador interpusiera la pertinente demanda de desahucio para posteriormente hacer uso de la enervación y poner fin al proceso, perjudicando seriamente tanto el principio de tutela judicial efectiva como la finalidad y efectividad última del proceso de desahucio.
2 millones de sentencias aún no han podido ejecutarse
En el procedimiento de desahucio es necesaria la intervención de abogado y procurador conforme al Art. 33 de la LEC, elevando los gastos para el demandante.
En el procedimiento de desahucio quedan reducidas las alegaciones a que el demandado pueda alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. (Art. 444.1 LEC). No se admiten otras circunstancias personales o patrimoniales.
Respecto a la sentencia, el Art. 447.1 reduce el plazo que tiene el Tribunal para dictar sentencia, fijándolo en cinco días siguientes a la vista cuando se trate de juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana.
Asimismo se dispone que en el propio acto de la vista, se convoque a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia.
En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirá al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al prepararlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas. (Art. 449.1 LEC).
El lanzamiento está regulado en los Art. 703 y 704 de la LEC. Se entiende por actos de desalojo o lanzamiento aquellos consistentes en la coacción directa sobre las personas que ocupan el inmueble, para expulsarlas del mismo, de modo que éste quede vacuo y libre para ser ocupado por el ejecutante.
Las personas sujetas a ser desalojadas del inmueble en la ejecución son:
1. El ejecutado y quienes ocupan el inmueble con aquél o en dependencia suya. En este caso y siempre que se tratare de la vivienda habitual de estas personas, se les dará un plazo de un mes para desalojarlo, que podrá prorrogarse por un mes más de existir motivo fundado.
2. Terceros ocupantes distintos del ejecutado. Tan pronto como el tribunal conozca su existencia les notificará la existencia de la ejecución, para que, en el plazo de diez días, presenten los títulos que justifiquen su situación.
Hay que tener en cuenta, que el inmueble puede estar ocupado por personas distintas al ejecutado y a las consideradas en el anterior apartado, que afirmen haber adquirido la propiedad del bien, ser usufructuarios, arrendatarios o titulares de cualquier otro derecho que faculte para el uso y disfrute del inmueble. La limitada eficacia subjetiva del título ejecutivo tiene, en principio, como consecuencia que la actividad ejecutiva no puede, en estos casos, continuar para entrega del inmueble al ejecutante.
Para estos fines, el Art. 704.2 LEC, establece un procedimiento adecuado para esta cuestión. Se trata de un proceso sumario, con estructura procedimental similar a la del juicio verbal, incidental del proceso de ejecución, y cuyo objeto es dilucidar si, atendidos los derechos que el tercero ha hecho valer, el mismo debe ser desalojado del inmueble para entregar posesión al ejecutante. El Art. 675.3 LEC (al que remite el Art. 704.2) establece que el lanzamiento se decretará en todo caso si el ocupante u ocupantes citados no comparecen sin justa causa a la vista convocada tras la solicitud del ejecutante.
Arbitraje
El arbitraje en un sistema de resolución de conflictos, alternativo a la vía judicial, y cuya finalización mediante el denominado Laudo, cuyos efectos son similares al de una sentencia dictada en los Juzgados, no apelable y ejecutable.
Según el Art. 14 de la Ley de Arbitraje de 2003, los arbitrajes puedes ser administrados por:
a. Corporaciones de derecho público que puedan desempeñar funciones arbitrales, según sus normas reguladoras, y en particular el Tribunal de Defensa de la Competencia.
b. Asociaciones y entidades sin ánimo de lucro en cuyos estatutos se prevean funciones arbitrales y conforme a sus propios reglamentos
El laudo firme produce efectos de cosa juzgada
¿Resulta recomendable acudir al Arbitraje en los arrendamientos urbanos?
Días atrás un periódico de tirana nacional publicaba los datos de un informe del Consejo General del Poder Judicial del año en curso donde aparecen las cifras de casos atascados en los Juzgados españoles: 3 millones. Además, 2 millones de sentencias aún no han podido ejecutarse.
Vivimos una creciente entrada de casos nuevos en los juzgados debido a la crisis que ha ocasionado muchas situaciones de impago y además de los retrasos ya acumulados y la incapacidad material para atajarlo, pues no se ha dotado por parte de los gobernantes de más medios personales ni materiales, concluimos que la Justicia española no puede con todo y hay que trabajar de otra forma. Y, una vez más, hay que insistir en que arbitraje y mediación son la solución en muchísimas ocasiones.
Por ello, en el contrato de arrendamiento se puede pactar por las partes el sometimiento al arbitraje en caso de controversia ya que se trata de una materia de libre disposición, esto es, las partes tiene libertad para pactar las condiciones que consideren más idóneas, siempre que respeten la Ley, la moral y el orden público. El sometimiento de la resolución del conflicto entre las partes contratantes al Arbitraje excluye de plano acudir a la jurisdicción ordinaria, es decir, no es una opción, sino una exclusión para acudir a los Tribunales.
Es imprescindible que expresamente las partes se sometan al arbitraje de determinado organismo para poder llevarse a efecto. Por ejemplo incluyendo la clausula en el contrato de de arrendamiento de la siguiente forma:
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» SUMISION A ARBITRAJE: Las partes, en cuantas cuestiones se susciten con motivo de la interpretación, aplicación o cumplimiento del presente contrato, se someten expresamente para su resolución al arbitraje a………………………………………(organismo arbitral), que tendrá lugar conforme al procedimiento previsto la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, encomendando a ………………………….(organismo arbitral),la administración del Arbitraje y la designación de los Árbitros.
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