Cooperativas de viviendas

¿Cómo comprar sin arriesgarse?

Hace algunos años, en pleno boom inmobiliario, para muchos ciudadanos de nuestro país el único modo de poder acceder a una vivienda de su propiedad, de buena calidad y, sin tener que pagar un precio astronómico, era a través de una cooperativa. La crisis del sector inmobiliario ha provocado que muchas cooperativas tengan grandes dificultades para continuar con su proyecto, lo que conlleva la frustración de las expectativas del socio cooperativo para la adquisición de su vivienda y, en muchas ocasiones, el reembolso de sus aportaciones. A continuación, trataremos de mostrar la realidad de las cooperativas de viviendas, explicando los problemas más frecuentes a los que se enfrentan en la actualidad.

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En primer lugar, conviene aclarar que la cooperativa, de conformidad con lo previsto en la legislación aplicable a nivel estatal (Ley 27/1999 de 16 julio 1999, de Cooperativas), es una sociedad con personalidad jurídica propia, constituida por personas asociadas, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria que realizan actividades empresariales con estructura y funcionamiento democráticos, y que tiene como finalidad satisfacer las necesidades y aspiraciones económicas y sociales de los socios adheridos a la misma. El Art. 89 de la citada Ley define el objeto de las cooperativas de viviendas,  que podemos resumir en la realización de todas las actividades tendentes a la obtención de viviendas  por sus socios mediante la adquisición de los terrenos, urbanización (en su caso), promoción de los terrenos urbanizados y adjudicación de las viviendas a sus socios, enajenando o arrendando a terceros ajenos a la misma los locales comerciales o edificaciones complementarias en caso de que éstos existan.   Marta Serra Méndez. Sala& Serra Abogados

Cuando una persona se adhiere a una cooperativa se elimina el margen de beneficio que obtiene el promotor, suponiendo la minoración del precio aproximadamente en un 20%

Por tanto, cuando una persona se adhiere a una cooperativa, se asocia con otras personas para adquirir los terrenos y promover la construcción de las viviendas eliminando el margen de beneficio que obtiene la figura del promotor, lo que puede llegar a suponer una minoración del precio de aproximadamente un 20%. En la práctica, la eliminación de la figura del  promotor, si bien supone un ahorro en el precio final de la vivienda, lleva consigo una serie de riesgos que deben ser valorados por el cooperativista antes de incorporarse a la sociedad. Por un lado, no siempre es posible establecer el coste final de las viviendas que se van a construir, lo que conlleva que el precio inicial, en atención al cual el cooperativista se adhiere a la cooperativa, puede verse alterado por hechos que acaezcan en el transcurrir de la parcelación y construcción de las viviendas y que se traducen en un incremento del precio. Por otro lado, en muchas ocasiones, las cooperativas de viviendas adquieren suelo sin desarrollar y no cuentan con una parcela inscrita en el Registro de la Propiedad sobre la que solicitar licencia de obras. En este último supuesto, la determinación del precio de la futura vivienda y el plazo para su entrega se convierten en un imposible ya que se encuentra pendiente el desarrollo urbanístico del suelo necesario para iniciar la obra. Esto se traduce, en la mayoría de los casos, en una demora en la construcción de 8 a 10 años, incrementos en los precios (materiales, mano de obra, etc.…) y la imposibilidad de acceder a un proyecto de edificación concreto para las viviendas por cuanto se desconoce dónde se ubicarán exactamente y con ello los trabajos que habrán de realizarse sobre el terreno.

No siempre es posible establecer el coste final de las viviendas que se van a construir, lo que conlleva que el precio inicial puede verse alterado

Por tanto, la adquisición de un suelo sin desarrollar supone que previamente a la construcción sobre el mismo de cualquier tipo de vivienda, que se estima durará alrededor de uno a dos años, deben seguirse una serie de procedimientos administrativos que están desarrollados conforme a la legislación urbanística, planeamiento y demás normativa administrativa aplicable, como son: la división del terreno en sectores para su desarrollo en planes parciales, la posterior clasificación del suelo y la fijación del aprovechamiento medio de la superficie. El desarrollo de todas estas fases del proceso administrativo retrasa de una forma exagerada el inicio de la construcción de las viviendas. En este supuesto es casi imposible que la entrega de las viviendas se realice en 3 ó 4 años, como en ocasiones se informa al futuro cooperativista para su adhesión a la cooperativa.

Entre las obligaciones del socio cooperativista previstas en las leyes autonómicas de cooperativas, adquiere especial relevancia el desembolso de las aportaciones al capital social y otras aportaciones dirigidas a financiar la adquisición de la vivienda, normalmente mediante cuotas cuyas condiciones se acuerdan por los propios socios, las cuales irán dirigidas a la financiación del proyecto cooperativo.

Sin embargo, en la práctica, nos encontramos con que las aportaciones iniciales suelen destinarse única y exclusivamente a la adquisición de los terrenos en los que la cooperativa va a construir las viviendas, es más, en muchas ocasiones, dichos terrenos se adquieren con préstamos hipotecarios siendo destinado el dinero de las aportaciones al abono de los intereses de dichos préstamos, a los costes de urbanización de los terrenos y a los gastos de gestión de la cooperativa. Pero la necesidad de fondos no termina ahí, ya que será necesaria la promoción de suelo y la construcción de las viviendas, lo que lleva normalmente a la exigencia de nuevas aportaciones a los socios así como a la solicitud de financiación ajena.

En la actualidad, uno de los principales escollos que se están encontrando las cooperativas para el desarrollo de sus proyectos es precisamente el acceso a esa financiación. La crisis económica ha provocado que cada vez sea más difícil acceder al crédito por las estrictas condiciones fijadas por las entidades.

Uno de los principales escollos que se están encontrando las cooperativas para el desarrollo de sus proyectos es precisamente el acceso a financiación

Asimismo, el incremento del desempleo en España ha tenido graves consecuencias en el  devenir de las cooperativas de viviendas, por cuanto la carencia de recursos de  los cooperativistas ha provocado una avalancha de solicitudes de baja y el reembolso de las cantidades aportadas hasta el momento. En este punto, cabe resaltar que para el reembolso de las cantidades aportadas, según el artículo 51 de la Ley 27/1999, de Cooperativas, se tomará como referencia el balance de cierre del ejercicio en que se produzca la baja, deduciendo las pérdidas que según el balance le sean imputables al socio. Por tanto, el socio que cause baja se verá afectado por la situación patrimonial de la cooperativa, minorizando en su caso su derecho de reembolso.

El gran incremento en el número de bajas ha llegado a poner a algunas cooperativas en graves situaciones de liquidez, ya que el descenso en el número de socios les impide hacer frente a sus obligaciones con terceros (véase pago de las derramas de la Junta de Compensación, interés del préstamo hipotecario) y dificulta la devolución de las cantidades aportadas por los ex socios de la cooperativa.

Ante esta situación, la cooperativa que no tenga en su balance unas reservas económicas suficientes que garanticen la viabilidad del proyecto y el reembolso de sus aportaciones a los ex cooperativistas, deberá obtener los recursos que le permitan continuar su actividad mediante la solicitud de nuevas aportaciones a los cooperativistas (superiores a las inicialmente comprometidas) y/o mediante la obtención de recursos ajenos. En caso de que ninguna de las circunstancias anteriores se produzcan, la cooperativa incurrirá en situación de insolvencia al no poder cumplir regularmente sus obligaciones exigibles, lo que se configura como el presupuesto objetivo que conlleva que la cooperativa se encuentre en situación concursal, de conformidad con el artículo 2 de la Ley 22/2003, de 9 de julio.

El socio que cause baja se verá afectado por la situación patrimonial de la cooperativa, minorizando en su caso su derecho de reembolso