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Agentes del sector, constructores y promotores se han empeñado en generar una oferta en unos entornos en los que no existía necesidad de vivienda, atendiendo para su apuesta empresarial a razones, en ocasiones tan peregrinas como que el suelo era más barato o que los márgenes serían mayores. También es cierto que en ocasiones ha sido consecuencia de estudios erróneos o de la falta de estos. En cualquier caso se ha pretendido cubrir una demanda, donde realmente no existía.
Con independencia de cual sea el mercado al que va dirigido en ocasiones, se presenta un nuevo producto o un nuevo servicio en la creencia que con una excelente campaña, con una buena promoción y con una atractiva imagen o buen precio se generará una demanda, aunque hasta ese momento, el bien o servicio no se conociese ni se había constatado si realmente se necesitaba, tan solo se había “descubierto” que no existía. Lo cierto es que subsiste la creencia que se puede generar la demanda de un bien o producto en concreto sin que exista una necesidad (latente o manifiesta) que ese bien pueda cubrir, a pesar de que el mercado, la historia y las experiencias empresariales están repletas de consecuencias, unas buenas, otras no tanto y algunas (demasiadas) desastrosas en sus resultados cuando se ha enfocado la comercialización de un producto atendiendo tan solo a este criterio.
Realmente no existen productos que generen una necesidad, en todo caso se van creando y ofreciendo al mercado unos productos que van atendiendo unas necesidades que ya existen en el mismo, aunque tal vez por la falta de la oferta éstas se mantenían latentes y posiblemente no se habían manifestado. Si analizamos cualquier producto nuevo que haya tenido éxito (pensemos en los innumerables que han fracasado a pesar de excelentes y cuantiosas campañas de lanzamiento) observaremos que han sido aceptados y demandados porque lo que hacen es cubrir un hueco, atender una necesidad, mejorar una actividad o una labor, en ningún caso provocan que ésta se genere, sino que la afloran.
La inseguridad laboral ha comportado que las familias retengan y pospongan la decisión de comprar una vivienda a pesar de la necesidad que exista, pero también lo ha sido la falta de financiación para acceder a esta compra
Esta idea que aunque constatada en muchas ocasiones, no siempre se tiene en cuenta cuando se desarrolla un nuevo producto, no se trata tan solo de la creación de un producto y ofrecerlo al mercado, el objetivo es ofrecerlo al mercado objetivo para que llegue al potencial cliente que objetivamente tenga esa necesidad. Los parasoles por ejemplo, por muy fuerte e intensa que fuera la campaña, dudo que se vendieran en el Polo Norte, porque realmente no existe una necesidad de ocultarse del sol.
En el mundo inmobiliario ha sucedido algo parecido. Agentes del sector, constructores y promotores se han empeñado en generar una oferta en unos entornos en los que no existía necesidad de vivienda, atendiendo para su apuesta empresarial a razones, en ocasiones tan peregrinas como que el suelo era mas barato o que los márgenes serían mayores. También es cierto que en ocasiones ha sido consecuencia de estudios erróneos o de la falta de estos. En cualquier caso se ha pretendido cubrir una demanda, donde realmente no existía.
En cualquier caso lo cierto es que esta producción de viviendas que considero, no debe ser denominada excesiva, como sinónimo de mas oferta que demanda sino mal ubicada o directamente “producción fuera de mercado”, se ha convertido en estos momentos en uno de los mayores problemas a los que se debe hacer frente, no tan solo el sector inmobiliario que está pagando las consecuencias de sus decisiones, también el financiero que es el actual propietario o tenedor de gran parte de estos proyectos, pero en definitiva es la economía en general quien debe asumir estos productos contabilizándolos como pérdidas. Los promotores ya lo han hecho en gran medida, ahora son los bancos y cajas quienes deben asumir el coste de estos productos que van perdiendo valor por momentos, ya que no existe (y difícilmente existirá) demanda en mucho tiempo. Recordemos que el valor de un bien se determina por la ley de la oferta y demanda, no por el coste de desarrollo/construcción del mismo.
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La tendencia cuando se efectúan estudios es realizar los análisis de forma global y generalizada, incorporando este “stock” de producto “deficiente” por lo expuesto anteriormente al resto de las viviendas y solares que se han construido en entornos correctos y con un esquema ajustado, no tan solo a las características del mercado, también lo ha sido atendiendo a la necesidad latente y la demanda potencial que existía. Esta generalización y globalización que se produce cuando se trata de las viviendas en venta está comportando que las conclusiones que se pueden extraer de los informes y de las actuaciones, es generar información que, sin ser incorrecta desde el punto de vista puramente matemático, queda lejos de la realidad. Las medias nunca fueron buenas y actualmente se abusa de este sistema. Cuando se indica que existe un número de viviendas en venta no se analiza, en que entornos están, de que características son, cuales son consideradas primera o segunda residencia y tampoco se tiene en cuenta el volumen (“stock de rotación”) que siempre existe
Por ello, establecer con carácter general que la evolución de los precios de las viviendas se reducirán en tal o cual porcentaje, es una de las declaraciones más recurrentes que nos podemos encontrar diariamente en los medios de comunicación, generalmente sin indicar a partir de que momento o de que niveles de precios se debe establecer esta reducción que anuncian. En ocasiones, con variación realmente alarmantes sin mas base que la creencia de que “el mercado todavía no ha tocado fondo” e incluso, como recientemente he tenido ocasión de constatar, con recomendaciones de no actuar (es decir: no comprar un piso) hasta transcurridos una serie de años.
Tan solo alrededor del 60% de las viviendas que ahora están en el mercado tienen una demanda real o potencial, el resto se centra en las segundas residencias que a tenor de la economía actual no es previsible que se recupere este mercado en los próximos 4 años
Parece que nos hemos posicionado en una dinámica en la cual tan solo gana presencia mediática el que es capaz de presentar el escenario más difícil o las previsiones más negativas. Ahora los planteamientos moderados, entendidos como conjeturas no catastróficas, las previsiones a corto plazo (que son las únicas que realmente se pueden aceptar como medianamente válidas, ya que la dinámica económica y la propia volatilidad de la economía dificultan otras conclusiones) no parecen ser de interés y lo cierto es que la actual situación requiere actuar “a corto”. Es cierto que una empresa debe establecer unos objetivos a medio y largo plazo, pero estos se han de supeditar en todo momento a los resultados “a corto” permitiendo siempre la posibilidad de ajustarlos en función de la evolución o resultados obtenidos.
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Einstein decía “Es en la crisis que nace la inventiva, los descubrimientos y las grandes estrategias”.Precisamente es en estos momentos en los que debe aplicarse esta idea, la inventiva, en definitiva la imaginación, el análisis pero también la decisión. Tenemos un claro ejemplo en el colectivo de agentes inmobiliarios, los primeros que sufrieron la pérdida de actividad con el cierre de cada dos terceras partes de los despachos abiertos por dos razones básicas y ambas de igual magnitud. La inseguridad laboral ha comportado que las familias retengan y pospongan la decisión de comprar una vivienda a pesar de la necesidad que exista, pero también lo ha sido la falta de financiación para acceder a esta compra.
Ahora el mismo agente que en gran medida provocó la caída del mercado (el sector financiero) se ha convertido en una de las opciones que existen precisamente para poder acometer su labor de intermediación. Las entidades de crédito, principales poseedores de viviendas para la venta, necesitan de los profesionales de la venta para poder acometer los objetivos que tienen marcados por el Banco de España de reducir el “stock” actual, bajo la amenaza si no lo hacen en el tiempo y volúmenes requeridos, de imponer unos coeficientes más altos para la salvaguarda y garantía del llamado “sistema financiero”.
Precisamente quien provocó en cierta medida el mal, es ahora también aunque de forma menos generalizada, quien esta ofreciendo producto y sobretodo financiación para la compra de pisos. Es cierto que con ello no se resuelve la situación de cierres y desempleo generados en estos dos años anteriores, pero ha sido la capacidad del sector quien se ha ofrecido para, en la medida que bancos y cajas lo necesitaban, vender los muchos pisos adjudicados.
Lo cierto es que la única forma de poder recorrer un largo camino, es iniciarlo con un primer paso. En este caso se trata de generar un cierto volumen de transacciones en el sector inmobiliario aunque ahora no sea consecuencia de la generación de actividad, entendida como realización de nuevos proyectos, pero precisamente si pretendemos que pueda recuperar el sector inmobiliario, no tan solo en la intermediación como ahora existe cierta oportuna que suceda, se hace imprescindible actuar y resolver (o reducir) el problema generado por el “stock” de viviendas terminadas que existe.
Ahora permítanme hacer cierta abstracción de las consecuencias que ha tenido para el sector de los promotores y para la economía en general, con los cientos de miles de personas que se han quedado sin trabajo directamente relacionado con la construcción, pero también de los sectores vinculados que también han sufrido la caída de actividad o el cierre de sus empresas, para exponer que la única opción que existe de reactivación es liberando al mercado del exceso de oferta.
Los bancos y cajas lo han intentado solos, pero no han podido hacerlo, la corriente de entradas de pisos a sus balances supera el de las ventas que han generado por ello ahora recurren a los profesionales, pero se debe tener mucho cuidado, porque lo que se pretende vender en muchas ocasiones, tal vez en demasiadas, son los productos que no se debían haber construido. Aquellos que hemos indicado al comienzo que deben ser aplicados a pérdidas, los que situados en entornos sin densidad poblacional y consecuentemente sin demanda, quedarán obsoletos antes de que un cambio de tendencia demográfico y geográfico puedan hacerlos viables.
Hace falta, no tan solo que las entidades financieras concedan hipotecas a los compradores que demanda sus propios productos, también que los adquirentes de pisos en manos de promotores puedan acceder a la financiación
Tan solo alrededor del 60% de las viviendas que ahora están en el mercado tienen una demanda real o potencial, el resto se centra en las segundas residencias que a tenor de la economía actual no es previsible que se recupere este mercado en los próximos 4 años (aproximadamente el 25% del stock), quedando el resto de productos con una difícil comercialización. Por ello debemos volcar los esfuerzos en reducir el “stock” de la vivienda con posibilidades, colaborando si ello se requiere con bancos y cajas, pero el resto deberán ser las entidades de crédito quienes de forma valiente afloren la situación y a través de las provisiones que establece el Banco de España ajusten sus balances, permitiendo de esta forma regularizar y consecuentemente dar normalidad al sector.
La venta del “stock” con demanda se puede realizar de forma escalonada pero con la suficiente fluidez para que el mercado pueda tener nuevamente cierta capacidad constructora. Para ello, hace falta no tan solo que las entidades financieras concedan hipotecas a los compradores que demanda sus propios productos, también se hace necesario que los adquirentes de pisos en manos de promotores puedan acceder a la financiación. Aunque lo mas importante es retirar de los estudios, de las previsiones y por supuesto ajustas en sus balances, todos los productos que se han construido, como decíamos al principio sin comercialidad actual, con la esperanza de generar demanda. Estos son los que provocan conclusiones de caídas excesivas, de plazos de realización muy dilatados. Las grandes dificultades si se fraccionan son más fáciles de resolver. Si lo hacemos con el actual “stock” se podrá ver con mas nitidez la realidad que nos espera.
Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador-Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias
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