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Pelayo de Salvador Morell y Marta Jiménez Von Carstenn-Lichterfelde. Socios de deSalvador Real Estate Lawyers
Sumario
• El incumplimiento del contrato de arrendamiento
• Medidas preventivas
• Garantías en cumplimiento de los contratos de arrendamiento
Le rogamos que tome asiento antes de seguir leyendo. ¿Está cómodo? Bien. Lea atentamente:
Si un inquilino no quiere pagar la renta, no la pagará. El que le diga lo contrario está lejos de la verdad.
Da igual cuán extenso y complejo sea su contrato de arrendamiento y de las garantías que incluya para asegurarse el pago puntual de la renta; si su inquilino no quiere pagarle, no lo podrá evitar de ningún modo, aunque quizás pueda minimizar el daño de dicho potencial incumplimiento.
EL INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Detrás de un primer impago de renta, se esconden dos problemas fundamentales para el propietario:
1) El impago que suele ser creciente mes a mes
2) El inquilino moroso no suele desalojar voluntariamente el inmueble
Si a ello unimos el hecho de que el inquilino resulta ser insolvente, recuperar los importes adeudados suele ser largo y costoso para el propietario: La media de resolución de un pleito de desahucio y reclamación de rentas se estima entre 8 meses y un año, por lo que la garantía perfecta debería cubrir, al menos, todas las rentas impagadas hasta obtener la resolución judicial (sin contar con los gastos inherentes al procedimiento judicial). Adicionalmente, tenga en cuenta que, aunque el juzgado le de la razón y se reconozca su derecho, no siempre el inquilino acata voluntariamente la sentencia, por lo que será necesario iniciar otro procedimiento judicial para “ejecutar” la sentencia, para trabarle los bienes y lograr recuperar la deuda.
Por ello, el asesoramiento de un abogado especializado en la fase de formación del contrato es esencial para el adecuado desarrollo del contrato, ya que podemos ayudar a adoptar determinadas precauciones con el fin de minimizar este riesgo e incluir garantías que cubran el tiempo que dure la recuperación de la deuda.
Un contrato bien redactado por un abogado especializado facilitará la recuperación de la deuda, un mal contrato la dificultará.
De forma coloquial, solemos decir que utilizar un modelo de contrato copiado de internet es considerar que se puede operar una apendicitis viendo un tutorial de YouTube, sencillamente no puede salir bien, aunque afortunadamente, no te juegas la vida.
MEDIDAS PREVENTIVAS
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