La explotación de apartamentos turísticos en España

Por Leonardo Cárdenas Armesto. Socio de Derecho Fiscal y Tributario. AGM Abogados

La aparición en el mercado de operadores on-line que ofrecen a los turistas estancias en las ciudades en viviendas en contraposición con apartamentos hoteleros, ha hecho que los inversores hayan contemplado otras formas de inversión.

La realidad del mercado financiero, donde la volatilidad es muy importante y donde los productos financieros ofrecidos por entidades bancarias es mínima en un contexto donde el tipo de interés del Banco Central Europeo está situado en el 0%, motiva a que los inversores busquen alternativas que puedan remunerar mejor sus ahorros.

Este es uno de los motivos por que las miradas se han dirigido hacia el mercado inmobiliario, sobretodo en España, donde con ocasión de la crisis sufrida en los últimos años, ha hecho que se puedan conseguir oportunidades con una buena rentabilidad.

Si a ello unimos que España es un país con un clima excepcional, con atractivo a nivel mundial para el sector del turismo, donde la seguridad ciudadana y jurídica se sitúa en los niveles más exigentes de los estándares europeos, hace que una inversión en inmuebles sea muy interesante.

La inversión en inmuebles en España, pensada como oportunidad de negocio, se puede dirigir fundamental hacia tres grandes sectores:

El arrendamiento residencial a largo plazo.

El arrendamiento industrial o de oficinas.

El arrendamiento de apartamentos turísticos.

En los dos primeros sistemas su rentabilidad dependerán lógicamente, de la situación donde estén ubicados los inmuebles, principalmente circunscritos a grandes capitales, y donde hoy en día se están obteniendo rentabilidades que pueden alcanzar el 5%, sin contar la revalorización del activo.

El arrendamiento de apartamentos turísticos:

Regulación Administrativa

El arrendamiento de apartamentos turísticos, al igual que en otras capitales europeas, es una alternativa con muchísimo atractivo para el inversionista, por cuanto en función del inmueble y su localización está obteniendo unas rentabilidades muy interesantes.

La explotación de apartamentos para uso vacacional en España está sujeto a una regulación estricta por parte de las Administraciones, tanto locales como de la Región o Comunidad Autónoma donde esté ubicado el inmueble.

De esta forma cuando se decida realizar una inversión en una localidad española, será conveniente estudiar las posibilidades de explotar como apartamento turístico el inmueble a adquirir, por cuanto dependerá de la Comunidad Autónoma o Región donde esté situado, y las normativa específica del Ayuntamiento donde esté ubicado el mismo exigiendo unos requisitos u otros.

En dicha normativa nos indicará si es posible realizar dicha actividad en un edificio plurifamiliar, o solo en viviendas aisladas. Asimismo nos dirá en qué zonas de la ciudad es posible hacerlo y el periodo mínimo en que debemos arrendar la vivienda.

Como principio general y siempre que sea posible explotar el inmueble como apartamento turístico, será imprescindible inscribirlo en el Registro ad hoc creado por la Comunidad Autonómica, y en Ayuntamiento correspondiente. En muchas ocasiones será necesario el consentimiento de la Comunidad de Propietarios en caso de edificios plurifamiliares, debiendo tener un seguro de responsabilidad suscrito y garantizando un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda., además de recaudar la tasa turística si está establecida en la localidad donde esté situada.

Tratamiento fiscal de la explotación de apartamentos turísticos

La explotación de estos inmuebles por personas físicas, se va a ver afectada por cinco impuestos diferentes

El Impuesto sobre el Valor Añadido IVA o TVA.

El impuesto sobre la renta de los no residentes (IRNR).

El impuesto sobre el Patrimonio.

El Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI).

La tasa turística.

El impuesto sobre el valor añadido (IVA) o TVA

La normativa va a diferenciar en la forma en que el propietario va a explotar su inmueble como apartamento turístico.

Cesión a una empresa para que explote ésta el inmueble

Arrendamiento del inmueble por parte del propietario sin prestar servicios hoteleros complementarios

Arrendamiento del inmueble en el que el propietario se obliga a prestar algún servicio hotelero.

1. Cesión a una empresa para que explote ésta el inmueble

En este caso, el propietario será sujeto del IVA, deberá darse de alta en la Hacienda Española, y deberá repercutir al intermediario el IVA español a la empresa, al tipo del 21 %. Ésta a su vez repercutirá el impuesto a sus clientes.

Ejemplo: propietario que arrienda la vivienda a una empresa turística que asume como propia la contratación frente a los clientes. El propietario no presta servicios, haciéndolo el intermediario.

2. Arrendamiento del inmueble por parte del propietario sin prestar servicios hoteleros complementarios

En este supuesto el propietario no presta ningún servicio de naturaleza hotelera, como son los de alimentario y restauración, limpieza diario de los apartamentos, el lavado de ropa o análogos, recepción permanente y atención al cliente, utilizando una plataforma de internet para la comercialización de su inmueble. En este caso el alquiler que se cobra al cliente, no estará sujeto al IVA, y por tanto no tendrá que repercutir el impuesto al mismo, no siendo deducible, por el contrario el IVA soportado por los servicios que reciba el propietario, como son los de pago de suministros, limpieza de empresas externas, gastos de la vivienda, etc. Será el caso más común que utilizarán las personas a título individual.

3. Arrendamiento del inmueble en el que el propietario se obliga a prestar algún servicio hotelero

En este supuesto hay que distinguir si el propietario arrienda la vivienda a una empresa turística o lo hace directamente él con los clientes.

En el primer caso, la empresa es la titular del arrendamiento turístico con sus clientes, prestando el servicio propio de la industria hotelera el propietario del inmueble que lo factura a la empresa comercializadora. En este caso, éste debe de darse de alta en Hacienda como empresario y liquidar el IVA ante Hacienda.

Ejemplo: propietario que arrienda la vivienda a una empresa turística que asume como propia la contratación frente a los clientes. El propietario se obliga frente a la empresa a la que cede la vivienda a prestar servicios propios de la industria hotelera a los clientes.

En el supuesto de que sea el propio propietario el que presta los servicios hoteleros a los clientes, y utilice a la empresa intermediaria solamente para buscar clientes, siendo aquél el que factura a sus clientes, aquél tendrá que facturar con IVA a sus clientes y liquidar periódicamente los impuestos a la Hacienda Española.

El impuesto sobre la renta de los no residentes (IRNR)

Todos aquellos ciudadanos que sean residentes en Francia y dispongan de un inmueble en España, de conformidad con el Convenio de Doble imposición Francia-España, deberán tributar en España, por los rendimientos que le produzca dicho inmueble.

Habrá que diferenciar si la explotación se realiza ámbito de la una actividad económica de apartamentos turístico o lo es como arrendamiento sin prestación de servicios de ninguna clase para sus clientes.

En este último caso, el rendimiento por el que deberán tributar en España, será la diferencia entre los ingresos totales que obtengan menos los gastos que tengan para el mantenimiento del inmueble, tales como los impuestos que graven el mismo, los gastos de comunidad de propietarios, suministros que vaya a su cargo, la amortización del edificio, etc. Sobre el rendimiento obtenido deberán tributar en España por el IRNR al tipo fijo del 19 %, con independencia de la posible deducción que tenga en su país por el impuesto satisfecho.

El impuesto se deberá liquidar con carácter trimestral cada año.

Si se está realizando una actividad económica, se puede entender que hay establecimiento permanente y por tanto se deberá dar de alta en Hacienda, y liquidar el impuesto con carácter anual por los rendimientos netos que generen.

Impuesto sobre el patrimonio (IP)

Las franceses titulares de bienes y derechos en España deberán hacer declaración del Impuesto sobre el Patrimonio, siempre que los bienes que posean tenga un valor superior a 700.000 e anuales por cada uno de los contribuyentes.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Cada año se deberá pagar al Ayuntamiento, el Impuesto sobre bienes Inmuebles (IBI). El importe de dicho impuesto dependerá del valor catastral o administrativo de la vivienda, diferente y más bajo que el de mercado, y dependerá del tipo aplicado por el Ayuntamiento. Normalmente estará entre los 600 a 2000 €, depende sus dimensiones y localización.

Tasa turística

Algunas Comunidades Autónomas o Regiones del estado español, han establecido una tasa turística por cada pernoctación que hagan los clientes de apartamentos turísticos. El obligado a su pago es el cliente, pero el obligado a recaudarlo es el propietario del establecimiento o la empresa que gestiona el apartamento.

Como conclusión podemos indicar que, la explotación de bienes inmuebles en España puede ser muy interesante en la actual situación, por las rentabilidades que se están generando pero que es, -en el caso de ser apartamentos turísticos-, conveniente analizar la inversión a realizar, y tener presente todos los requisitos formales, legales e impositivos vigentes, para calibrar adecuadamente el proyecto.