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Se calcula que las entidades bancarias españolas disponen de un stock de casi 300.000 viviendas sin vender que, como consecuencia de la crisis económica, no encuentran fácil salida en el actual mercado inmobiliario. Las cifras son aproximadas porque, concretamente las cajas, muchas veces no contabilizan estos activos en sus balances. Tal vez su intervención, y la valoración de esos inmuebles a precio de mercado, sirva de aliciente para la necesaria inversión privada y libere su stock.
Los activos adjudicados son uno de los problemas más graves que tienen las entidades de crédito, sino el que más, problema que mantienen desde el año 2007. En esa fecha decidieron no actualizar el valor de los activos en los balances, ya que pensaban que la crisis no iba ser tan larga y profunda como está siendo.
Las entidades no pueden vender sus activos a precio de mercado, tendrían que perjudicar sus balances y muchas quebrarían, especialmente las cajas de ahorro. La decisión que tomaron fue la de vender poco a poco y en varios años estos activos para tratar de diluir el grave problema que tienen. Pero claro, no contaban con una crisis tan compleja y de la que sólo se saldrá a largo plazo, y con una caída en los precios del sector inmobiliario que ha llegado a unos límites que nadie podía imaginar en el año 2007.
El stock inmobiliario de las cajas tiene difícil salida en el mercado actual, pues muchas de estas viviendas son de baja calidad o a medio construir, lo que obliga al reajuste de su precio
En España existen en la actualidad más de un millón y medio de viviendas que aún están por vender, y el sector inmobiliario y de la construcción se enfrentan a un mercado que es incapaz de absorber este stock de viviendas debido a las circunstancias socioeconómicas actuales: los salarios reales de los trabajadores disminuyen y a mucha gente que está en el paro se le agota la prestación y deja de tener ingresos. Además, cientos de miles de autónomos se han visto obligados a cerrar sus negocios y empresas, la morosidad está desbocada, el consumo ha disminuido, y la inversión extranjera retrocede continuamente.
De este stock inmobiliario, se calcula que más de 260.000 viviendas están en poder de los bancos, y esto sin contar lo que está por venir si en los próximos años la economía no remonta. Estos activos son de baja calidad, muchos de ellos están mal ubicados, en plantas bajas interiores, en zonas donde la venta de vivienda no es sencilla, y menos aún a los precios que se vendía hace unos años.
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Además tienen un producto en proceso de estar acabado, es decir, la construcción de muchas de estas viviendas no ha finalizado porque aún están pendientes de remates menores en los acabados y en las calidades. Es un producto iniciado que necesita una gestión para su finalización y gran cantidad de suelo. Estos productos clasificados por su grado de liquidez hacen muy difícil su venta.
A esto hay que sumar que las entidades financieras acusan una falta de experiencia en la gestión y venta de activos inmobiliarios que perjudica gravemente al sector inmobiliario. Las entidades no sólo no han podido vender estos activos, sino que están acumulando cada vez más.
El Banco de España lleva tiempo solicitando más trasparencia a las entidades bancarias cuando informen sobre la “inversión potencialmente problemática” en la construcción y la promoción. Hay una falta de transparencia total acerca de la exposición de las cajas de ahorro al sector inmobiliario, y un retraso de más tres años en encarar seriamente el problema.
Tomando como referencia las cifras sobre activos adjudicados inmobiliarios que aporta el Banco de España se necesitarían al menos 50.000 millones de euros para afrontar la recapitalización de las cajas de ahorro, frente a los 20.000 millones que propuso recientemente el Ministerio de Economía. La principal razón es que la exposición de las entidades financieras al sector inmobiliario sería, como mínimo, de 510.000 millones de euros, de los que dos terceras partes corresponden a las cajas. El Banco de España cifra en 440.000 millones de euros la exposición inmobiliaria de las entidades financieras a las constructoras, y los otros 70.000 millones se corresponderían a los activos adjudicados.
La recapitalización forzaría a las cajas a vender sus inmuebles con urgencia y a precio de mercado, es decir, a menos de la mitad del que figura en sus balances, incentivando la inversión privada
El problema radica en la falta de transparencia acerca de esos activos adjudicados. La cifra sería muy superior a lo que se reconoce, porque muchos de esos activos no se contabilizan como tal. Si gran parte de las cajas no están en quiebra es por los artificios contables al computar las ‘inversiones potencialmente problemáticas’ en la construcción y promoción inmobiliaria como activo sin ninguna dotación, evitando que pasen a la cuenta de activos inmobiliarios.
La solución pasaría por intervenir las cajas de ahorros de inmediato y no esperar a recapitalizarlas en septiembre. Es fundamental liberar los consejos de administración de la política y contabilizar los activos inmobiliarios y las inversiones en la construcción y promoción a precios de mercado. Con esta intervención se atraería a inversores privados en el proceso de bancarización de las cajas de ahorro.
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A partir de la recapitalización, las cajas sí tendrían intención de vender sus inmuebles con urgencia y a precio de mercado, que sería un 53% inferior al que hoy tienen en sus balances.
En definitiva, la situación de estos activos adjudicados e inversiones potencialmente problemáticas es mucho peor que la que nos presentan públicamente, y es un problema que tal y como se está afrontando no tiene solución ni a corto ni a medio plazo, por lo que la financiación tendrá que esperar. Y tal y como están las cosas, al final ¿quién pagará estos fallidos? Una pista: los miembros de los consejos de administración que aprobaron esos créditos, seguro que no
Eduardo Molet . Consultor inmobiliario de entidades financieras españolas y extranjeras. Fundador de Red Expertos Inmobiliarios
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