Acuerdo de terminación de obras: demanda reconvencional de una promotora inmobiliaria frente a la acción de incumplimiento de acuerdo presentado por la constructora

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El caso

1.1. Supuesto de hecho

1.2. Objeto. Cuestión planteada

1.3. La estrategia. Solución propuesta

El procedimiento judicial

2.1. Partes

2.2. Peticiones realizadas

2.3. Documentación aportada

2.4. Prueba

2.5. Resolución judicial

2.6. Fundamentos jurídicos

Jurisprudencia

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Casos relacionados

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El caso

Supuesto de hecho.

ESTEPA, 06-08-2008

JAZMÍN S.L y MONTAÑAS S.L son dos entidades mercantiles que acostumbran a colaborar y cooperar en la realización y promoción de viviendas y complejos turísticos.

El día arriba referenciado ambas mercantiles firman un acuerdo tendente a liquidar ciertas relaciones y, principalmente a dejar constancia de una serie de obligaciones entre ambas sociedades debiendo destacar que, la constructora JAZMÍN S.L se obliga a reparar las goteras de ciertas viviendas ya entregadas a la promotora para su venta, así como a terminar unas obras pendientes de acabado dentro una fase objeto de promoción de MONTAÑAS S.L.

En relación con el acabado de las obras pactadas, el acuerdo incluye no sólo la terminación de las obras en el interior de las viviendas sino del acerado y saneamiento de la urbanización en el que las viviendas están sitas. Igualmente, JAZMÍN S.L adquiere la obligación de solicitar y obtener las licencias de primera ocupación y habitabilidad.

De este modo, se da un plazo de dos meses para que JAZMÍN S.L lleve a cabo los cometidos mencionados pactándose que, de no haber procedido a la entrega con los requisitos pactados el 10 de octubre de 2.008 nacerá una obligación de pago de 300 € diarios en concepto de penalización.

Como contraprestación por la realización de estas actividades MONTAÑAS S.L se compelía a abonar a la constructora 50. 000 € que fueron depositados en manos de PEPE.

Así, ocurre que, llegado septiembre -y estando cerca el plazo convenido para la entrega- JAZMÍN S.L no había realizado ningún tipo de operación en relación a la reparación de las goteras por lo que fue requerida amistosamente por la mercantil promotora.

Finalmente, el 11 de octubre de 2011, ante el incumplimiento de la constructora, MONTAÑAS S.L se pone en contacto con PEPE dándole órden de que no entregue los 50 000 € depositados al haber el otro parte incumplido. Debe señalarse que, ante la inactividad de JAZMÍN S.L, la promotora tuvo que contratar a CHAPUZAS S.A para que reparara los defectos existentes en las obras y terminara el trabajo que, a tenor del pacto de 6 de agosto de 2008, debía correr a cuenta de JAZMÍN S.L.

Frente a la negativa de pago de la promotora, JAZMÍN S.L interpone una demanda ante los juzgados de Estepa reclamando dicha cantidad, y, para su sorpresa, al recibir contestación se encuentra con que MONTAÑAS S.L ha decidido reconvenir y poner en manos de los tribunales una pretensión consistente en ser resarcida por las cantidades invertidas en la reparación, así como por los daños y perjuicios sufridos.

Se inicia de este modo un largo proceso en el cual las partes están totalmente encontradas de suerte que, JAZMÍN S.L se niega a pagar imputando los desperfectos al director facultativo de la obra y dónde MONTAÑAS S.L mantiene que el incumplimiento es imputable a la constructora y no al director del proyecto por lo que la misma debe responder.

Objetivo. Cuestión planteada.

MONTAÑAS S.L tiene un doble objetivo; de una mano que se declare que no se le puede obligar a abonar los 50 000 € reclamados en tanto la demandante nunca finalizó el trabajo objeto de remuneración y, de otra mano ser indemnizada por los daños y perjuicios sufridos por la inactividad y mala praxis de JAZMÍN S.L

La estrategia. Solución propuesta

La defensa letrada de MONTAÑAS S.L lo que hace es probar -mediante los medios admitidos en derecho- el incumplimiento contractual de JAZMÍN S.L con objeto de desvirtuar su demanda al, no poder exigir una obligación derivada de un pacto que ha sido previamente incumplido por la demandante.

De otra mano, la estrategia de la reconvención radica en probar que se dan los elementos exigidos jurisprudencialmente para conceder una indemnización por daños y perjuicios. De este modo, el abogado de la mercantil lleva a cabo la labor intelectiva de desengranar el hecho dañoso, el daño y la relación de causalidad entre el evento y el resultado perjudicial.

El procedimiento judicial

Orden Jurisdiccional: Civil

Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia de Estepa

Tipo de procedimiento: Procedimiento ordinario

Fecha de inicio del procedimiento: 16-03-2009

Partes

Parte demandante / demandada reconvencional

JAZMÍN S.L

Parte demandada / demandante reconvencional

MONTAÑAS

Parte demandada reconvencional

JOSE (administrador de JAZMÍN S.L)

Peticiones realizadas

La parte demandante y posteriormente demandada reconvencional suplica al juzgado en su contestación a la reconvención que, teniendo por presentado su escrito y por contestada la reconvención de contrario se estime la excepción de legitimación pasiva alegada absolviendo a JAZMÍN S.L de las pretensiones deducidas de contrario y, alternativamente -y para el caso hipotético que no se estimase la excepción articulada- se absuelva igualmente a JAZMÍN S.L de las pretensiones formuladas por la parte demandada con expresa imposición de las costas procesales. En segunda instancia, JAZMÍN solicita a la Audiencia Provincial que estime íntegramente el recurso planteado con expresa imposición de costas para la parte demandada.

La parte demandada y posteriormente demandante reconvencional suplica al juzgado en su oposición a la demanda que, teniendo por presentado el escrito con sus documentos y copias se admita teniendo el juzgador por contestada la demanda de JAZMÍN S.L y, tras los trámites correspondientes se dicte sentencia desestimando la demanda de la actora declarando que no ha lugar a la reclamación efectuada imponiendo expresamente las costas al demandante. Mediante un otrosí, mediante el mismo escrito, en virtud de lo dispuestos en los artículos 406 y ss. de la LECiv, formula demanda reconvencional contra JAZMÍN S.L ejercitando una acción solidaria de responsabilidad contra JOSE (se administrador) en reclamación de los daños y perjuicios generados como consecuencia del incumplimiento tasada en 147.840,83 € más 13.800, 00 € todo ello con los intereses que sean legales y pertinentes. Por último, solicita la consigna judicial de los 50.000 € que obran en poder de PEPE. En segunda instancia suplica al juzgado que, se tenga por interpuesto recurso de apelación y se dicte sentencia por la que se estime íntegramente su recurso y se revoque la sentencia de instancia estimándose en su totalidad la demanda reconvencional y condenándose a las contrapartes al pago de 161.640,83 € más las costas.

JOSE, como demandado reconvencional solicita ser apartado del caso por falta de legitimación pasiva.

Argumentos

JAZMÍN S.L fundamenta su demanda en los siguientes argumentos:

• Los 50 000 € que solicita le son debidos por haber cumplido todo a salvedad de las reparaciones de las goteras al no serle imputables. Las humedades de las viviendas son responsabilidad de la dirección facultativa por lo que debería de haberse puesto la demanda reconvencional contra los mismos.
• Las humedades están ocasionadas por la utilización de una pintura impermeabilizarle que se ordenaba en los tres proyectos de obra. Se trata de un problema masivo por lo que debe responder la empresa aplicador del producto.
• Los desperfectos de las escaleras tampoco le son imputables ya que aparecieron por el producto empleado y no por el actuar de sus trabajadores.
• El administrador de MONTAÑAS S.L tiene una gran animadversión contra JARDINES a raíz de la denuncia presentada por el presunto hurto de un acuerdo que rompía las relaciones entre las partes.
• Existe connivencia entre la Dirección facultativa y montes a la hora de imputar la responsabilidad de las humedades existente en las viviendas.
• La demandante reconviniente quiere hacer ver un abandono de la obra que es totalmente incierto. Además, la parte contraria había cambiado las cerraduras para impedir el acceso de la constructora.
• En caso de estimarse la pretensión indemnizatoria existiría un enriquecimiento injusto por parte de promociones MONTAÑAS S.L al ganar una gran cantidad de dinero junto con la ejecución de otras partidas distintas a las goteras respecto de las cuales no se ha puesto objeción alguna.
• En el recurso de apelación la mercantil señala que la juzgadora debe tener él cuenta el 1103 del Código Civil para moderar la cuantía de la indemnización.

MONTAÑAS S.L fundamenta sus pretensiones en los siguientes argumentos:

• No procede la entrega de los 50 000 € ya que éstos estaban condicionados al cumplimiento de una serie de requisitos. Resulta muy sorprendente ejercitar una acción de cumplimiento contractual sin acreditar haber cumplido con todas sus obligaciones.
• Los trabajadores de la constructora no actuaron con la debida diligencia.
• La indemnización solicitada tiene como principal el reembolso de la cantidad que se invirtió al contratar a otra constructora para que reparara los defectos existentes en las viviendas y terminara el trabajo que la demandante no había hecho.
• JAZMÍN S.L abandonó las obras sin estar debidamente finalizadas.
• La certificación de obras, aunque venga de tercero (en este caso Dirección facultativa) es preceptiva y válida;
• JAZMÍN S.L aceptó que la finalización de las obras se produciría con la emisión del certificado final de obra, lo que ha de completarse con el hecho de que el espíritu y finalidad del con trato era, indudablemente, reparar los defectos que existían y terminar las obras para poner fin definitivamente a sus relaciones comerciales, razón por la que se supeditó la finalización completa de la obra con dicha certificación.
• JOSE debe responder solidariamente a tenor de lo dispuesto en el artículo 133 de la Ley de Sociedades anónimas; no hay que olvidar que rubricó el acuerdo del 21 de agosto de 2008.
• Los 13.800 € reclamados derivan de la estipulación del pacto consistente de sumar 300 € por cada día   de retraso en la entrega de las obras.

JOSE, como parte demandada reconvencional se fundamenta en lo siguiente:

• Falta de legitimación pasiva
• El litisconsorcio pasivo necesario únicamente ha de entrar en juego y producir sus efectos con respecto a aquellas personas que verdaderamente hubieran tenido intervención en la relación contractual o jurídica objeto de litigio.

Normas y artículos relacionados

• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
• Código Civil. Artículo 1088. , Artículo 1254.
• Ley de Enjuiciamiento Civil.
• Ley de 22 de diciembre de 1989, de sociedades anónimas
• CAPÍTULO III Agentes de la edificación LEY 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Documental aportado

JAZMÍN S.L en su demanda aporta:

• Poder para representar en pleitos
• Acuerdo pactado 6 de agosto de 2008 y firmado el 21 de agosto de 2008
• Contestación a la carta de 23 de agosto de 2013
• Carta dando por resuelto del acuerdo de 21 de agosto de 2008
• Parte del proyecto de obra
• Denuncia de una presunta sustracción de un documento que recogía el cese de relaciones contractuales entre las dos sociedades.
• Emails con el fabricante del material aplicado a las escaleras

MONTAÑAS S.L aporta en su oposición a la demanda:

• Poder para representar en pleitos
• Proyecto de promoción inmobiliaria contratada en 2005 con JAZMÍN S.L
• Actas notariales y requerimientos a JAZMÍN S.L por obras anteriores a la del objeto del litigio para mostrar sus incumplimientos precedentes
• Acta de presencia notarial incluyendo 81 fotografías el 14 de Octubre de 2008
• Informe de la dirección facultativa de obras fechado el 10 de Octubre de 2008
• Informe de arquitecto técnico de fecha 15 de Octubre de 2008
• Burofax fechado el 31 de Octubre de 2008
• Informe de la Dirección facultativa de obras fechado el 20 de Noviembre de 2008
• Acta de presencia notarial incluyendo 14 fotografías el 20 de Noviembre de 2008
• Acta de presencia notarial de 2 de Diciembre de 2008
• Factura de CHAPUZAS S.A de 24 de Marzo de 2009 por importe de 147.840,83 €)
• Certificación final de obras fechada 4 de Febrero de 2009
• Declaraciones de los propietarios mostrando su conformidad con las obras llevadas a cabo por CHAPUZAS S.A

Prueba

Ambas partes coinciden en que se tenga por aportada la documental aportada junto con sus escritos, así como la testifical y la pericial.

Resolución Judicial

Fecha de la resolución judicial: 07-01-2010

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

El Juzgado de Estepa dictó sentencia por la cual acordó desestimar la demanda planteada por JAZMÍN S.L. contra MONTAÑAS S.L, con imposición de las costas procesales a la parte actora.

Además estimó parcialmente la demanda planteada por MONTAÑAS S.L contra JAZMÍN S.L. y, en consecuencia, condenó a esta última a que abonara a la actora la suma de 147.840,83 € e intereses legales de demora devengados desde la fecha de presentación de la demanda.

Por última, el juzgado absolvió al demandado JOSE de las peticiones formuladas en su contra, con expresa imposición a la actora reconvencional de las costas causadas a este último.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

La Sentencia basa sus pronunciamientos en los siguientes fundamentos:

Respecto a la desestimación de las pretensiones de JAZMÍN S.L se concluye que la demandante no cumplió con todas las obligaciones a las que se comprometió al firmar el acuerdo, frustrando la finalidad del contrato y no  pudiendo, en consecuencia, obligar a MONTAÑAS S.L a que cumpla con su obligación. Ha quedado probado que la demandante abandonó las obras sin terminar y sin reparar las humedades existentes en las viviendas.

Respecto a la estimación parcial de la demanda reconvencional de MONTAÑAS S.L no procede por los 13.800 € pero sí por los 147.840,83 €, que se incrementará con los intereses lega les desde la fecha de interposición de la demanda, de conforme con los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código civil y 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Por último, en relación a JOSE, éste no tiene legitimación pasiva y de sus costas va a responder la demandante reconvencional. El litisconsorcio pasivo necesario únicamente ha de entrar en juego y producir sus efectos con respecto a aquellas personas que verdaderamente hubieran tenido intervención en la relación contractual o jurídica objeto de litigio.

Respecto al resto de costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, en este caso la parte actora.

Segunda instancia

Tipo de recurso: Recurso de apelación

Recurrente: Ambas partes

Fecha del recurso: 08-04-2011

Tribunal: Audiencia Provincial de Sevilla

Prueba

La aportada junto con los escritos de la presente causa.

Documentación

La aportada junto con los escritos de la presente causa.

Resolución judicial del recurso

Fecha de la resolución judicial: 26-09-2011

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

La Audiencia Provincial de Sevilla dictó Sentencia por la cual procedió a estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por JAZMÍN S.L  desestimando el de MONTAÑAS S.L contra  la  Sentencia  dictada  por  el  Juzgado   de Primera Instancia  de  Estepa con   fecha  7/01/10, revocando parcialmente dicha resolución  en  el  único  sentido  de  reducir  la cantidad  a  la  que  se condena A JAZMÍN S.L a pagar a MONTAÑAS S.L fijándola en 97.840,83 € manteniendo íntegros el resto de pronunciamientos de la sentencia recurrida, todo ello sin hacer condena de las costas causadas en esta alzada.

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

La Audiencia basa la modulación de la cuantía de la indemnización en que no se puede producir un enriquecimiento injusto a su costa ya que, si se mantiene la condena íntegra frente a la constructora MONTAÑAS S.L habría obtenido el beneficio de ver terminada totalmente su promoción sin pagar nada a cambio por dichas obras, aspecto que excede de una indemnización por daños y perjuicios.

Por ello hay que descontar los 50 000 € que le hubieran costado dichos trabajos si la constructora reconvenida hubiera cumplido con sus obligaciones por lo que, de los daños y perjuicios reales que se le han producido han sido la diferencia de coste, esto es 97.840,83 € que es lo que realmente ha tenido que desembolsar de más para obtener el resultado frustrado.

Jurisprudencia

Audiencia Provincial de León, núm. 94/2006, de 02-05-2006. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 273191

Tribunal Supremo, núm. 549/2004, de 23-06-2004. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 164437

Audiencia Provincial de Barcelona, núm. 187/2004, de 23-04-2004. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 249558

Audiencia Provincial de Valencia, núm. 90/2004, de 16-02-2004. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 250265

Audiencia Provincial de Castellón/Castelló, núm. 241/2003, de 15-09-2003. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 190740

Audiencia Provincial de Madrid, núm. 111/2008, de 29-01-2008. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 183074

Audiencia Provincial de Asturias, núm. 210/2007, de 04-05-2007. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 154807

Documentos jurídicos de este caso

1. acuerdo del 6 de agosto de 2008
2. contestación de jazmín a la oposición de montañas
3. oposición-demanda reconvencional montañas
4. sentencia de primera instancia
5. recurso apelación jazmín
6. recurso de apelación montañas
7. sentencia audiencia provincial

Formularios jurídicos relacionados con este caso

-Modelo de recurso de apelación contra sentencia desestimatoria de las pretensiones invocadas

Biblioteca

• Libros

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