Constitución y administración de la comunidad de propietarios

por Carmelo Irazola Sáez. Abogado de IRAZOLA ABOGADOS Y miembro de Legal Touch

 Siguiendo la doctrina de Daniel Loscertales Fuertes, destacaremos algunas notas esenciales de ambos aspectos fundamentales de las Comunidades de Propietarios; como su constitución y administración.

Sumario:

I.- Constitución de la comunidad de propietarios

ii.- Administración de la comunidad de propietarios

I.- CONSTITUCION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Existe una Comunidad de Propietarios desde que coinciden en un edificio, en una urbanización o en un complejo o construcción similar varias propiedades privadas y diversos elementos comunes, situación de la que nacen los derechos y las obligaciones de todos los copropietarios. Incluso, cabe afirmar que, si no existiera una constitución formal de la Comunidad de Propietarios y éstos no las hubieran establecido, todas las cuotas o participaciones serían iguales, como ordena el Art. 393 del Código Civil (CC).

Las Comunidades de Propietarios tienen su base en el Artículo 396 del CC y se rigen por una ley especial, como es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

La forma más habitual y fácil de constituirse una Comunidad de Propietarios es a través de lo que se denomina propietario único, que lo es el promotor de un edificio, que aún no ha vendido ninguno de los pisos o partes privativas del edificio y que redacta y otorga la Escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de participación de cada piso, local o de cualquier finca independiente del edificio. Otras dos maneras de constituirse la Comunidad de Propietarios es: por acuerdo unánime de todos los propietarios o en su defecto por laudo o resolución judicial (reclamando uno o varios propietarios al resto y siendo la sentencia que se dicte en juicio ordinario la que determine la cuota de participación que corresponda a cada piso o local, teniendo en cuenta di-versos criterios técnicos, como la superficie útil, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que cada parte privativa vaya a dar a los servicios o elementos comunes).

Además de la descripción del inmueble, el título constitutivo de la Comunidad de Propietarios podrá contener también reglas de constitución y del ejercicio de los derechos, así como disposiciones no prohibidas o impuestas por la Ley sobre el uso o destino del edificio, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un Estatuto privativo, propio de la finca, que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad. En todo caso, los Estatutos de cada Comunidad no podrán ir contra los preceptos legales de obligado cumplimiento, siendo nulas aquéllas cláusulas estatutarias en las que, por ejemplo, se afirmase que se puede convocar una Junta de Propietarios con menor plazo del fijado en el Artículo 16 LPH o impedir que la Junta la puedan instar el 25 % de los propietarios como establece el mismo precepto o que se lleve a cabo la votación por distintos medios de los establecidos en el Artículo 15 LPH o que los acuerdos sean adoptados con quorum distinto a lo establecido en los Artículos 10.3 o 17 LPH.

Para que los Estatutos obliguen a terceros es necesario que estén inscritos en el Registro de la Propiedad. Evidentemente, sólo les importan los Estatutos a los copropietarios actuales y a los que lo sean o puedan serlo en el futuro. Ningún nuevo titular, por adquisición de vivienda o local o garaje o cualquier otra parte privativa del edificio, por cualquiera de los medios previstos en Derecho, puede ser obligado por acuerdos u obligaciones, salvo las legales, diferentes a las que consten en el título, salvo que posteriormente sus actos demuestren su aceptación. No cabe, por ello, intentar evitar que una vivienda se destine a oficina o a despacho profesional o que se instale un bar en un local del edificio, simplemente porque se tomó ese acuerdo en su día en una Junta de Propietarios, o bien que el reparto de gastos comunes se haga por un sistema diferente al de coeficientes de propiedad fijado para este fin en el título constitutivo, sin que esta modificación haya tenido acceso al Registro de la Propiedad.

Es, hasta cierto punto, frecuente que cuando la constitución de la Comunidad de Propietarios se realiza por propietario único figure en el título alguna reserva de derechos a favor del promotor o de un tercero (normalmente futuro copropietario por compra del local o de la vivienda). Pues bien, debemos tener en cuenta que, en principio, todas las reservas indicadas son válidas, salvo que, por medio del oportuno juicio ordinario, la Comunidad de Propietarios las impugne con razonamientos suficientes (no olvidemos que todos los propietarios sucesivos de las partes privativas del edificio las admitieron al firmar las respectivas escrituras de compraventa), puesto que no basta con la mera protesta en las Juntas de Propietarios o fuera de ellas. Si, efectivamente, se acudiese a la vía judicial, las posibilidades de eliminar tales cláusulas de reserva existen.

Cualquier modificación del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios sólo podrá realizarse por el dueño único antes de la venta de las diferentes partes privativas o por el acuerdo posterior unánime de la Junta de Propietarios o por resolución judicial.

Cuando se alcanza la unanimidad de todos los propietarios bastará con facultar al presidente de la Comunidad de Propietarios en Junta, donde constarán los nuevos coeficientes de participación o el cambio concreto que se haya realizado, para otorgar la oportuna escritura y posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. No es necesario que comparezcan ante el Registro todos los propietarios.

Excepcionalmente, se admite que el cambio o modificación se produzca por vía o resolución judicial, aunque no haya unanimidad de los copropietarios, si la oposición a la modificación que se pretende por alguno o algunos de los copropietarios es considerada como un acto de abuso de ley y un uso antisocial del Derecho.

Es importante resaltar, también, que cuando se acude a la vía judicial para modificar el título, no es suficiente con demandar a la Comunidad de Propietarios en su conjunto, que no está legitimada pasivamente para ello, sino que deben ser incluidos en el proceso todos los propietarios, pues el resultado del litigio afectará a cada uno de ellos, y es que a nadie se le puede cambiar el coeficiente de participación o cualquier norma estatutaria vigente sin ser parte en el procedimiento.

II.- ADMINISTRACION DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

El Administrador de la Comunidad de Propietarios es uno de los órganos de gobierno que señala el Artículo 13 de la LPH.

Es quien tiene más facultades directas para la reclamación a los morosos y quien -sobre todo cuando es un profesional- es quien verdaderamente impulsa, aconseja y asesora al Presidente y a la Comunidad, aunque su función más conocida sea la preparación y la presentación de las cuentas para su posterior aprobación en Junta de Propietarios y de los presupuestos, llevando a cabo su ejecución, cobrando a los deudores y pagando a los acreedores, siendo también de ordinario quien recibe las quejas y sugerencias de los copropietarios y está pendiente del funcionamiento de los servicios comunes, ya que el Presidente de la Comunidad es un copropietario que suele descansar en la competencia y facultades del Administrador.

Los apartados 5 y 6 del Artículo 13 de la LPH establecen que las funciones del secretario y del Administrador serán ejercidas por el presidente de la Comunidad, salvo que los Estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario decidan el nombramiento de tales cargos en personas diferentes del Presidente. Si bien, en la práctica es lo más habitual que el secretario y Administrador sea una misma persona y que no sea el presidente, sino otra persona, que puede ser un vecino o -lo que es más habitual- un profesional ajeno a los propietarios y contratado para ello. No en vano exige la ley que el Administrador ha de tener cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer su función, con los amplios conocimientos que se necesitan para que pueda desempeñar las funciones que le adjudica el Artículo 20 de la LPH.

El problema es que ni el CC -salvo la referencia que hace al mandato en los Artículos 1.709 y ss.-, ni otras leyes contienen unas reglas concretas sobre la competencia y preparación de los Administradores de Comunidades de Propietarios, y tampoco se señalan expresamente en la LPH. Tan solo las normas por las que se regulan los Co-regios Profesionales de Administradores de Comunidades de Propietarios constituyen una cobertura legal reconocida de estos profesionales. Sin perjuicio de la existencia de otros profesionales que puedan tener la capacidad y cualificación para administrar las Comunidades de Propietarios, es lo cierto que los Administradores de Fincas colegiados son quienes sin duda cumplen con todas las condiciones exigidas en la Ley para desarrollar con la competencia y profesionalidad adecuadas las funciones del Administrador.

También es habitual y hasta conveniente que los puestos de secretario y de Administrador de las Comunidades de Propietarios sean desempeñados por una misma persona, porque las funciones de ambos cargos deben estar coordinadas. El secretario es quien emite las certificaciones necesarias o convenientes en el funcionamiento de la Comunidad y en la mayoría de las ocasiones el secretario deberá contar con la colaboración del Administrador para transcribir en sus documentos datos contables, sobre obras, sobre deudas y gastos, etc., por lo que la unificación de ambos cargos en una misma persona es lo más práctico y adecuado para el buen funcionamiento de la Comunidad.

Si bien no es lo más común ni habitual, pueden también las personas jurídicas ostentar la condición de Administradores de las Comunidades de Propietarios, debiendo estar para sus concretas actuaciones representadas por las personas físicas con poderes suficientes para ello.

Toma especial relevancia el Administrador de la Comunidad de Propietarios en las acciones judiciales que se ejerciten sobre reclamación a morosos. El Artículo 21 de la LPH legitima al Administrador -como conocedor y sabedor de las deudas de la Comunidad y sus circunstancias-, siempre con acuerdo previo en Junta, al Administrador para exigir judicialmente al propietario incumplidor los gastos de comunidad adeudados a través del proceso monitorio. La duda se suscita si se plantea oposición por el deudor en el procedimiento indicado y si en tal caso y al tener que continuarse la tramitación judicial por el proceso verbal u ordinario, el Administrador sigue con facultades para representar en juicio a la Comunidad. El criterio ha de ser favorable en el caso del juicio verbal, ya que el Administrador será citado ya directamente por el Juez conforme al Artículo 818 de la LEC, pero no tanto en el juicio ordinario, ya que en el mismo se precisa que la Comunidad de Propietarios interponga nueva demanda con todos los requisitos legales y procesales para ello.

Es lo normal y habitual que, en todos los asuntos administrativos, los escritos los suscriba el Administrador en nombre de la Comunidad de Propietarios, aunque, si después hubiera de seguirse juicio, la representación de la Comunidad de Propietarios tan solo podría ostentarla el presidente. Se puede decir que de todo el papeleo diario y ordinario de la Comunidad de Propietarios se encarga el Administrador, que a su vez es quien se suele ocupar de las relaciones con los proveedores (empresa de limpieza, proveedor de gasoil para la calefacción comunitaria, etc.).

Salvo que los Estatutos de la Comunidad establezcan otra cosa, el cargo de Administrador -como los demás órganos de gobierno- dura un año, pudiendo ser reelegido cuantos mandatos considere oportunos por la Junta de Propietarios, que también podrá remover o cesar en su puesto al Administrador antes del transcurso del año previsto para el ejercicio de su función, debiendo ser indemnizado si es un profesional y su cese no estuviera justificado.