Regulación legal y principios generales urbanísticos

Por Luis de la Vega, Abogado de Legálitas

El Derecho urbanístico tiene un recorrido corto, es un fenómeno, que se regula con normativa específica–el urbanismo, la urbanización– siendo una realidad relativamente reciente. Hasta el siglo XIX y, sobre todo, el siglo XX, donde este se acelera según va avanzando el mismo

La Constitución  y los estatutos de autonomía, son la normativa que atribuye la competencia legislativa en materia urbanística a las comunidades autónomas, manteniendo los ayuntamientos sus competencias gestoras. Pero dicha atribución competencial no excluye que el Estado mantenga títulos competenciales de intervención con incidencia en el urbanismo, entre los que destaca el régimen de la propiedad (artículo 149.1.8 de la CE).

La normativa urbanística estatal viene regulada en el  Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

La normativa propiamente urbanística es la legislación de las comunidades autónomas, lo que supone también la dispersión jurisprudencial en la materia, constituida por la doctrina de los respectivos tribunales superiores de justicia. El Derecho urbanístico como Derecho exclusivo de las comunidades autónomas queda excluido del recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

A continuación se detalla las principales normas urbanísticas de cada Comunidad Autónoma. Andalucía Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía. Aragón Decreto Legislativo 1/2014 8 julio, que aprueba el texto refundido de la Ley de Urbanismo. Asturias Decreto Legislativo 1/2004 de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de Asturias. Islas Baleares Ley 2/2014 25 marzo, de Ordenación y uso del Suelo Islas Canarias Ley 6/2009 6 mayo, de medidas urgentes en materia de ordenación, por el que se aprueba el Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio de Canarias (Ley 9/1999, 13 mayo) y de Espacios Naturales de Canarias (Leyes 12/1994, 19 diciembre y 13/1994, 22 diciembre).Cantabria Ley 2/2001 25 junio, de Ordenación Territorial y Régimen Urbanístico del Suelo de Cantabria. Castilla-La Mancha Decreto legislativo 1/2010 18 mayo, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística. Castilla y León Ley 5/1999 de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León. Cataluña Decreto Legislativo 1/2010 de 3 de agosto, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo. Comunidad Valenciana Ley 5/2014 25 julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje. Extremadura, Ley 15/2001 de 14 de diciembre, del Suelo y Ordenación Territorial de Extremadura. Galicia Ley 9/2002 de 30 de diciembre, de Ordenación Urbanística y Protección del Medio Rural. Madrid Ley 9/2001 17 julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid. Murcia Ley 13/2015 30 marzo, de Ordenación Territorial y Urbanística. Navarra Ley Foral 35/2002 20 diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo. País Vasco Ley 2/2006 de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo del País Vasco. La Rioja Ley 5/2006 de 2 de mayo, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de La Rioja.

La concepción del urbanismo, considerada como función social, hace de los planes Generales Urbanísticos el eje de todo el sistema, teniendo una influencia remarcada en el desarrollo de nuestros núcleos de población. Son ellos los que diseñan el modelo territorial: clasifican el suelo, lo zonifican, le atribuyen usos y destinos, fija emplazamientos, viales, zonas verdes, equipamientos y servicios y concretan las características estéticas. Son también los que prevén el modo de ejecución, el diseño a corto medio y largo plazo de las ciudades, áreas metropolitanas y  pueblos, definiendo las características de estos

Los planes de urbanismo, tienen carácter normativo, se integran en el ordenamiento jurídico, tienen vigencia indefinida, son públicos y obligatorios, incluso para la Administración que los aprueba, y rige el principio de inderogabilidad singular propio de los reglamentos.

Los sistemas de planeamiento aplicables en las comunidades autónomas siguen los criterios tradicionales, diferenciando entre planeamiento originario, derivado y complementario. El planeamiento originario es el Plan General de Ordenación Urbana o Plan Municipal, que tiene como versión simplificada las normas subsidiarias municipales reguladas en la legislación supletoria estatal. El planeamiento derivado se concreta en los planes parciales, que regulan la urbanización del suelo urbanizable y los planes especiales, que cumplen variadas funciones, incluso en ocasiones con carácter independiente, no derivado del Plan General. El planeamiento complementario incluye estudios de detalle o las normas subsidiarias y complementarias provinciales de la legislación supletoria estatal, acogidas con diferentes denominaciones por las legislaciones autonómicas.

En la gestión, ejecución  urbanística de los Planes de Ordenación Urbanística y sus diferentes actuaciones de realización, se puede distinguir diferentes modalidades de actuación directa de la Administración –expropiación y cooperación– y de actuación indirecta –compensación, ejecución forzosa y concesión de obra urbanizadora–. Difieren en el grado de presencia de la Administración según su actuación, participación de la sea publica privada o colaborativa

El sistema de compensación es un sistema privado de ejecución. Son los propios propietarios los que se encargan de urbanizar, cumplir los deberes que la Ley impone y entregar al ayuntamiento el terreno correspondiente a las cesiones gratuitas que compensen los beneficios derivados de la urbanización. Para ejecutar el Plan, los propietarios de la unidad de actuación se constituyen en una Junta de Compensación, que tiene naturaleza administrativa y ciertas potestades públicas y, bajo el control de la Administración, contrata y lleva a cabo las obras de ejecución del Plan.

El sistema de cooperación es un sistema público de ejecución del plan en el que los propietarios colaboran con la Administración, que es la que ejecuta el Plan a cuenta de los propietarios. Éstos pagan las obras y ceden los terrenos, aunque sin ocuparse personalmente de la gestión. Los propietarios pueden constituir una asociación administrativa.

En el sistema de expropiación, el Ayuntamiento expropia, urbaniza y vende a empresas constructoras los terrenos edificables incorporando en el precio la plusvalía generada.

El control del uso del suelo se concreta en el sometimiento a la previa autorización municipal (la licencia) tanto de la edificación como de otras actividades. Además de la licencia de obras, destaca la de derribo y la de parcelación, esta última para controlar el destino rústico del suelo no urbanizable. La licencia debe otorgarse de acuerdo con las previsiones de la legislación y el planeamiento urbanístico vigente.

Es un acto que se limita a constatar la adecuación del proyecto al Plan. Es, por tanto, un acto reglado, cuya denegación ha de ser motivada. Junto al control de edificación y uso del suelo, debe tenerse en cuenta el deber de conservación de lo edificado. Los ayuntamientos pueden dictar órdenes de ejecución de obras de conservación, seguridad, salubridad u ornato. El límite al deber de conservación es la ruina que constata y declara el ayuntamiento cuando se den las circunstancias técnicas o económicas previstas en la normativa urbanística.

La normativa urbanística distingue entre obras realizadas sin licencia, en contra de la licencia otorgada y al amparo de licencias ilegales.

En el caso de obras realizadas sin licencias o sin ajustarse a los términos de la licencia otorgada, la legislación prevé la suspensión de dichas obras y su posterior demolición a costa del interesado, Si la obra estuviera terminada procedería también el derribo en el supuesto de no poder obtener la oportuna licencia.

En el caso de obras amparadas en licencias ilegales, ha de destruirse el referido título. Si se trata de obras en ejecución, procede la suspensión de la licencia con paralización de la obra y la remisión al órgano jurisdiccional del orden contencioso-administrativo competente para que se pronuncie sobre la legalidad de la licencia controvertida. Si se trata de obra terminada, el ayuntamiento puede revisar de oficio la licencia en los términos de la legislación general estatal de procedimiento administrativo. Asimismo, la legislación urbanística autonómica, tipifica infracciones, establece sanciones y señala las personas responsables.