Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
En el contexto económico que vivimos se ha generado un debate en la sociedad y , lógicamente en el sector inmobiliario, en torno a la figura de la dación en pago, entendida como sistema que permitiría a aquellos que firmaron una hipoteca inmobiliaria con el banco saldar la deuda entregando la vivienda sobre la que se aquella se constituyó. El autor analiza los pros y contras de la posible regulación de esta figura, no contemplada actualmente por nuestra legislación.Ante la inquietud existente en estos días instrumentada por distintas organizaciones-agrupaciones de afectados de préstamos o créditos garantizados por la vivienda habitual, que ha sido debidamente amplificada por los medios de comunicación, y fundamentada en dos polémicas resoluciones judiciales dictadas por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Estella, una de ellas ratificada por la Sección 2ª de la Audiencia Provincial de Navarra, y la otra desestimada por la Sección 3ª de dicha Audiencia en enero de 2011, (así como el recentísimo Auto dictado por la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Gerona que estima la entrega de la vivienda habitual como fórmula para saldar la hipoteca), queremos aportar cinco nociones que debemos tener presente en este tipo de situaciones.PRIMERA.- En primer lugar hemos de hablar del PAGO, que es uno de los modos de extinguir las obligaciones, y consiste en el cumplimiento efectivo de la prestación debida, sea ésta de dar, hacer, o no hacer.
La dación en pago de la vivienda habitual, como modo de saldar la deuda hipotecaria, no está regulada actualmente en España, como sí ocurre en otros países vecinos como Italia o Portugal
SEGUNDA.- La DACIÓN EN PAGO (DE DEUDAS), es una modalidad de pago consistente en que el deudor puede llegar a cumplir con su obligación con una prestación distinta a la pactada, siempre y cuando el acreedor dé su consentimiento.
Esta institución arranca del Derecho Romano, bautizada como “DATIO IN SOLUTIO”, y los romanos consideraron dos formas:
a) una primera conocida como voluntaria o convencional, en la que tanto acreedor como deudor, de común acuerdo, aceptan una obligación diferente a la convenida y se extingue la obligación.
Esta forma ha sido aceptada por algunos ordenamientos jurídicos como el argentino.
b) La otra forma sería la forzosa o legal, implantada a partir de Justiniano, para aquellos deudores que no dispusieran de dinero ni de bienes muebles, pero sí de bienes inmuebles que no pudieran realizarse; en este caso los deudores podían exigir al acreedor que tomara dichos bienes inmuebles en pago de la deuda, previa tasación de los mismos.
De esta segunda fórmula el Derecho italiano ha adoptado la denominación “prestazione in luogodell’ ademplimento”, es decir, “prestación en lugar del cumplimiento”.
TERCERA.- No obstante nuestro Código Civil vigente NO recoge precepto alguno que regule esta figura o institución, lo que ha provocado y sigue provocando distintas pluralidad de interpretaciones sobre esta figura, amén del quebrantamiento del principio de seguridad jurídica que debiera imperar.
Como ya hemos manifestado anteriormente, la dación en pago, al tratarse de un modo de extinción de las obligaciones independiente y autónoma, debiera estar incardinado como un nuevo apartado del artículo 1.156 del Código Civil, por lo que sería aconsejable una regulación de esta figura jurídica, como sí recogen otros sistemas jurídicos de países vecinos tales como Italia, Portugal, o incluso el Derecho Foral Navarro.
La dación también puede generar costes económicos para el deudor hipotecado como el pago del IRP, la plusvalía municipal o el alquiler de una nueva vivienda donde residir
CUARTA.- Es importante saber distinguir y diferenciar esta institución jurídica de la denominada cesión para pago, mal llamada en muchas ocasiones dación para pago de deudas.
Esta cesión para pago viene regulada en el artículo 1.175 de nuestro Código Civil y consiste en la entrega que el deudor hace a sus acreedores de determinados bienes para que éstos, mediante su administración y realización, se hagan pago del crédito pendiente y, en caso de existir sobrante, debe devolvérselo al deudor; ahora bien si con la enajenación no cubre la totalidad de la deuda el deudor seguirá obligado hasta la completa extinción de la obligación asumida.
Es decir, mientras la dación en pago (“datio por soluto”) tiene eficacia extintiva e inmediata, la cesión para pago (“datio por solvendo”) no extingue la obligación del deudor.
QUINTA.- El artículo 1849 del Código Civil establece que, si el acreedor acepta en pago de su deuda algo distinto a lo inicialmente debido, se libera al fiador o fiadores.
¿Quieres seguir leyendo?
Suscríbete a la Revista Inmueble desde
