Reforma de la multipropiedad: nuevas obligaciones para propietarios

El presente artículo analiza los aspectos más destacables del reciente Real Decreto 8/2012 que, definitivamente, incorpora al derecho español la normativa comunitaria sobre la llamada “multipropiedad”. El texto introduce, entre otras, importantes novedades en materia de protección a los consumidores.

•    Se regulan nuevos productos vacacionales, como la comercialización de los derechos de aprovechamiento por turnos y otros de larga duración a cambio de comisión

•    Entre otras medidas, se amplía de diez a catorce días el periodo de reflexión durante el cual el cliente puede desvincularse del contrato

•    Si el empresario no entrega el formulario de desistimiento, el consumidor dispondrá de un año más para renunciar al contrato

El Real Decreto-Ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y  de intercambio, que entró en vigor el pasado 18 de marzo, deroga  la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Como ya se hizo hincapié en esta misma revista en la publicación del mes de septiembre de 2011 – número 114 – , esta normativa supone la incorporación tardía al ordenamiento jurídico español del marco comunitario actualmente existente en relación a los viajes combinados, especialmente de la Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, relativa a la protección de los consumidores con respectos a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio.

El texto tiene un carácter continuista y unificador ya que por un lado transpone la directiva mencionada y por el otro incorpora partes de la ley anterior, acomodando su contenido al marco comunitario actualmente vigente.

El Consejo de Ministros se apoyó en la sentencia 1/2012 del Tribunal Constitucional, de 13 de enero, para justificar la constitucionalidad del decreto ley como fórmula normativa que le permitiera acelerar la transposición de la normativa comunitaria y evitar, a su vez, la imposición de sanciones administrativas por parte de la Unión Europea que expedientó a España en septiembre. En su votación del pasado día 29 de marzo, el Pleno del Congreso de los Diputados secundó de forma unánime la convalidación del decreto ley y aprobó de forma mayoritaria una propuesta para la tramitación de la norma como proyecto de ley que permita a los grupos parlamentarios aportar sugerencias al texto actual.

Estos son los aspectos más destacables del Real Decreto-Ley 8/2012:

1.    Nuevos productos vacacionales

Dentro del ámbito de aplicación objetivo contenido en el artículo primero, se incluyen los contratos de comercialización, venta, reventa de derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico y de productos vacacionales de larga duración, así como los contratos de intercambio, siempre que se celebren entre un empresario y un consumidor. De esta forma se da cobertura a los nuevos (aunque ya no tan nuevos) productos vacaciones aparecidos en el mercado.

En los mismos términos que la Directiva, la norma regula cuatro figuras contractuales:

–    El contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, mediante el cual se adquiere el derecho a usar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación. Respecto de este tipo de contrato, ya contemplado en la ley anterior, la norma amplía el ámbito objetivo del régimen de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico a aquellos bienes muebles que sean susceptibles de ser utilizados como alojamiento para pernoctar durante más de un período de ocupación, tales como embarcaciones o caravanas. Además, la duración mínima de este tipo de contratos pasa de ser de tres años a un año, con el fin de impedir ciertas prácticas empresariales consistentes en contratos con una duración inferior a tres años para evitar la aplicación de la ley.

–    El contrato de producto vacacional de larga duración, tales como las fórmulas de club de viajes o de vacaciones, en el que el consumidor adquiere, a título oneroso y por una duración superior a un año, el derecho a obtener descuentos u otras ventajas en el alojamiento, de forma aislada o en combinación con viajes u otros servicios. Según la exposición de motivos, quedan al margen los programas de fidelización que ofrecen descuentos para futuras estancias en establecimientos de una cadena hotelera, los descuentos ofrecidos durante un plazo inferior a un año o a los descuentos puntuales. En estos contratos es obligatorio el pago del precio conforme a un plan de pago escalonado

–    El contrato de reventa, que comprende aquellos contratos de intermediación entre el consumidor un agente que le asiste en la compra o venta de un derecho de aprovechamiento por turno de un bien de uso turístico o un producto vacacional de larga duración a cambio de una comisión.

–    El contrato de intercambio, en el que el consumidor participa, a titulo oneroso, de un sistema de intercambio para disfrutar de los derechos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico de otros a cambio de ceder a otras personas los derechos derivados de su respectivo contrato.

Respecto al ámbito subjetivo, destacar la definición de los términos  “empresario” y “consumidor”, en función de su actuación con o sin fines relacionados con la actividad económica, negocio, oficio o profesión de la persona física o jurídica en cuestión. Subrayar a su vez la distinta delimitación del ámbito subjetivo, pues mientras que el Título I, al igual de la Directiva, se aplica a los contratos entre empresarios y consumidores, el Título II, como así ocurría en la ley anterior, se aplica a los contratos entre empresarios, entendidos como propietarios, promotores o cualquier persona física o jurídica que se dedique profesionalmente a la transmisión de derechos de aprovechamiento de bienes inmuebles, y los adquirentes de estos derechos.

2.    Mayor protección del consumidor

Entre las medidas protectoras, de aplicación a los distintos tipos de contratos regulados por la norma, el consumidor tiene derecho a desistir del contrato sin justificación alguna, durante un plazo de catorce días naturales desde la celebración del contrato, siempre que se hubieran cumplido las obligaciones relativas a la información contractual y la formalización del contrato.  A modo de sanción para el empresario que incumpla con dichas obligaciones, el plazo de desistimiento se ve prorrogado hasta un año y catorce días para el caso en el que no se entregue al consumidor el formulario de desistimiento (formulario normalizado que figura en el anexo V).

Por otro lado, se prohíbe expresamente el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento explícito de deuda o cualquier otra contrapartida a favor del empresario o de un tercero por parte del consumidor, durante el plazo de ejercicio del derecho de desistimiento. Además de la nulidad de estos actos, la norma habilita al consumidor a reclamar el doble del importe entregado y/o garantizado.

Adicionalmente, cualquier contrato accesorio a los diferentes tipos de contratos regulados en la norma, como por ejemplo un préstamo al consumo o de intercambio, queda automáticamente rescindido en el supuesto de que el consumidor desista del contrato principal, sin coste alguno para este. El plazo para el ejercicio de la acción de anulación de los contratos accesorios, es de dos años desde la fecha del derecho de desistimiento del contrato.

En línea con el contenido de la Directiva, se amplía sustancialmente el contenido de la información precontractual a facilitar a cualquier interesado de forma gratuita, la cual deberá estar redactada la lengua del Estado miembro donde el consumidor resida o sea nacional.  Igualmente, se impone el uso de una serie de formularios normalizados, específicos para cada tipo de contrato, y que figuran en los anexos I al IV.

Finalmente, se  incide en la imposibilidad por parte de los consumidores de renunciar a los derechos que se les reconocen, renuncia que en caso de producirse seria nula de pleno derecho.

3.    Normas tributarias