Después de 10 años, el mercado inmobiliario al 50% de actividad

Por Joan M. Bermúdez i Prieto

 Actualmente el mercado inmobiliario se encuentra en una situación que todavía podríamos denominar de recesión, que puede mantenerse durante cierto tiempo, aunque ello no significa que esté en caída. El mercado inmobiliario tiene una demanda natural que debe ser cubierta, este es el horizonte que debe contemplarse.

Que poco valor en ocasiones tienen los datos cuando se superponen opiniones que en ocasiones pueden ser interesadas, aunque generalmente son más derivadas de actuaciones un tanto condicionadas por las tendencias y por qué no decirlo, en ocasiones por la demagogia que suelen incidir (e influir) en diferentes segmentos de la sociedad y consecuentemente en ciertas actividades economías y profesionales. Se habla con demasiada ligereza de la “nueva burbuja inmobiliaria”, como si existiera realmente una situación preocupante en cuanto a una nueva explosión de actividad constructora y vendedora.

Ahora tal vez es un buen momento de comenzar a situar las cosas en su verdadero contexto. Es cierto que se están produciendo ciertos aumentos de alquileres en algunas zonas de grandes ciudades, también es cierto que se han incrementado (en algunos entornos geográficos muy concretos) los precios de los pisos en venta, también en cierto que la demanda ha crecido, pero no es menos cierto que cuando se parte de unos niveles tan bajos, como los que se han vivido en los últimos diez años, cualquier cambio que comporte un cierto incremento de precios, demanda o actividad, se pueden traducir en altos porcentajes de variación, aunque sean en cifras absolutas poco significativas.

Seguimos teniendo un sector inmobiliario en baja actividad, aunque esta se haya incrementado moderadamente en los últimos meses, siguen existiendo muchas dificultades para poder desarrollar nuevos proyectos inmobiliarios, que por otra parte son necesarios por la falta de producto en el mercado para la venta, así como también viviendas en alquiler para atender una demanda que sigue siendo alta. Los precios de los pisos se mantienen en unos niveles realmente muy bajos, tanto de segunda mano, como los de nueva construcción.

Tal vez la mejor forma de poder evaluar la actual situación y en su caso analizar los resultados es a través del análisis de datos comparativos y homogéneos, generados y extraídos directamente de las transacciones de compra venta y de financiación de pisos que se han presentado en el Registro de la Propiedad, que facilita el Colegio de Registradores de la Propiedad (C.R.P.) a través de Estadística Registral Inmobiliaria (E.R.I.), atendiendo a dos momentos diferenciados en el tiempo, el primero de los escenarios será el que corresponde al año 2.006 y su comparación con la situación que existe diez años después, es decir en 2.016.

La percepción existente que nuevamente las ventas se vuelven a disparar, no se ajusta a la realidad, si comparamos los datos correspondientes a los dos periodos indicados podemos observar que el nivel de ventas en el año 2.016, es el 55,93% inferior a las inscritas en el decenio anterior, datos que se confirman en todas las CC.AA., reflejándose que la caída de ventas se mantiene después de un decenio.

NUMERO DE TRANSACCIONES DE VIVIENDA

Fuente E.R.I. y elaboración propia

La evolución de los precios ha seguido la misma tónica, se generó una caída que todavía no ha tocado fondo, los precios de las viviendas (no sirve aplicar la casuística concreta como tónica general), siguen en una pendiente que difícilmente se puede ver actualmente el recorrido que todavía pueda tener. Resulta difícil poder llegar a valorar los precios de las viviendas actualmente. Si se tiene en cuenta los ofertados en las ventas, estos finalmente acostumbran a tener unos ajustes que no permiten sean utilizados para analizar su propia evolución. Teniendo en cuenta que una parte significativa de las compras se han efectuado a través de hipoteca y en cualquier caso este ha sido el detonante de las dificultades por las que han atravesado (y siguen atravesando) las familias, hemos utilizado dos datos que pueden ser válidos para establecer la tendencia de los precios de venta. Si nos atenemos al importe aplicado para la financiación de las compras utilizando la ratio de euros/m2, nos presenta nuevamente un escenario de caída del 34% en relación al valor de financiación necesario para una compra al principio del periodo analizado.

IMPORTE MEDIO CREDITO HIPOTECARIO CONTRATADO POR M2 (€/m2)

Fuente E.R.I. y elaboración propia

Otro dato significativo se nos presenta cuando se compara el importe de financiación para la compra de un piso en el año 2.006, con el que resulta de las hipotecas formalizadas en el último año. Podemos observar que, a pesar del repunte que se ha ido produciendo en los precios en el último periodo de 2 años, el nivel medio de financiación se sitúa todavía en un 22% menor de la hipoteca demandada por parte de las familias compradoras en el último año (2.016).

IMPORTE MEDIO CREDITO HIPOTECARIO CONTRATADO POR VIVIENDA

Fuente E.R.I. y elaboración propia

La visualización de ambos datos, el importe medio de hipoteca por m2, así como el importe de préstamo hipotecario medio, nos da un referente claro en relación a la evolución de los precios de las viviendas. El precio de la vivienda sigue en unos niveles muy bajos si se compara con los reflejados en el año 2.006, como lo demuestra la reducción del 22% del importe medio de financiación solicitado por las familias. Plantear que el mercado comienza a recalentarse, que la vivienda está llegando a unos niveles que no pueden ser soportados por las familias es exagerar la situación. Cierto es que todavía existen muchas familias que están sufriendo las consecuencias de la compra de su piso, adquisiciones que realización en unos momentos en que los precios, efectivamente, estaban muy altos, podríamos llegar a decir que exageradamente altos, pero esta situación personal que se mantiene consecuencia de actuaciones anteriores, no puede conformar un escenario en el que pretendan que sus consecuencias son derivadas de la situación actual. Ahora el mercado está más ajustado, manteniendo proporciones más reducidas en todos y cada uno de sus elementos. Un factor a destacar es la comparación que puede realizarse, gracias al excelente trabajo de Estadística Registral Inmobiliaria (E.R.I.), cuando se sitúa el foco en el esfuerzo que debe realizar una familia para el pago de la hipoteca.

CUOTA HIPOTECARIA MENSUAL MEDIA PORCENTUAL RESPECTO COSTE SALARIAL

Fuente E.R.I. y elaboración propia

No tan solo se han reducido los precios en las adquisiciones de las viviendas, ello ha comportado que las familias que acceden al crédito y asumen los pagos mensuales de la hipoteca, deben realizar (comparativamente) menos esfuerzo que los adquirentes de los años anteriores. Como se puede verificar en todas y cada una de las CC.AA. aunque con cierta disparidad y con algunos territorios donde todavía resulta muy alto el esfuerzo que deben realizar, como es el caso de Baleares, Catalunya y Madrid, se ha producido un descenso en el esfuerzo que las economías domésticas deben realizar cada mes.

Estos cambios de paradigma previsiblemente son llevará a un futuro en el que los nuevos compradores de pisos con financiación, no se encuentren (salvo situaciones concretas y personales) con las dificultades que ha comportado la crisis económica/familiar por la compra de la vivienda familiar que aún se está viviendo razón por la que se debe ser muy riguroso en las manifestaciones alarmistas, cuando el mercado realmente no lo manifiesta.

Además, todo el proceso vivido durante estos 10 años, ha comportado que tanto los bancos (financiadores natos para las compras de pisos, como los adquirentes), hayan comenzado a actuar de forma diferente, tendente a evitar riesgos. Unos (los bancos) para no sufrir las pérdidas que en ocasiones los tipos de interés variable con diferenciales muy reducidos, o las dificultades que ahora se presentan con las clausulas suelo, pero también los adquirentes hipotecantes, para saber en todo momento cual ha de ser el esfuerzo que deben asumir para el pago de la vivienda. Se ha producido un cambio de criterio en la aplicación del procedimiento de interés aplicable, incrementándose de forma significativa las hipotecas tipo fijo. Hace diez años tan solo el 1,47% de las hipotecas se formalizaban a tipo fijo, frente al 22,51% que actualmente se contratan.

                       INTERES FIJO EN CONTRATADOS EN LOS CREDITOS HIPOTECARIOS

Fuente E.R.I. y elaboración propia

Conclusiones

Una primera conclusión podría ser considerar que el mercado inmobiliario tiene todavía mucho recorrido para crecer, atendiendo a los datos históricos, pero debemos huir de los maximalismos. Actualmente se encuentra en una situación que todavía podríamos denominar de recesión, que puede mantenerse durante cierto tiempo, aunque ello no significa que esté en caída. El mercado inmobiliario tiene una demanda natural, necesaria que debe ser cubierta, este es el horizonte, este es el límite que debe contemplarse. No se puede establecer un estudio de crecimiento en función de la evolución de los años anteriores, como si de una industria de productos de consumo se tratara. La demanda en inelástica, pretender que crezca más de lo que la necesidad refleja, nos comportaría volver a caer en nuevos excesos. Poco a poco todos los agentes intervinientes, sobre todo los financiadores (que tienen un papel importante), pero también las familias necesitadas de vivienda, irán reconvirtiéndose una demanda, una cobertura financiera y (aquí es donde actualmente rige la dificultad) en una oferta adecuada en forma, contenido, precio y ubicación.