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AUTOR: Javier Iribarren Goñí-Abogado-Socio de Iribarren-Uriz Abogados
Los Tribunales entienden que existe propiedad horizontal desde el momento en que existe un edificio dividido en diferentes espacios, susceptibles de aprovechamiento independiente, y que pertenezcan a más de una persona. Esta situación, denominada «propiedad horizontal de hecho», no es recomendable pues puede ocasionar no pocos problemas administrativos, jurídicos y frente a terceros.
• En estas comunidades se presume que todos los pisos y locales deben sufragar los gastos comunes en la misma proporción, lo cual es problemático para los que tengan pisos o locales más pequeños. La indeterminación de las cuotas de cada piso-local podrá quedar subsanada por acuerdo unánime de los comuneros.
• En los casos de comunidades de propietarios “de hecho” donde no se han nombrado ni regulado los órganos de gobierno, será muy normal que cualquier instalador se niegue a dar el servicio, consciente de que ante un impago o reclamación tendrá que demandar a todos y cada uno de los vecinos que integran dicha comunidad.
• En estas comunidades se podrá vender el piso mediante contrato privado o acudir al notario para formalizar ante el mismo la venta pero su falta de inscripción registral provocará futuros problemas; por ejemplo, ninguna entidad bancaria concederá un préstamo hipotecario sobre un inmueble no inscrito
Existe una situación de propiedad horizontal de hecho desde el momento en que la propiedad de un inmueble pertenece a varios titulares, cada uno con atribución de porciones físicamente individualizadas y donde se den los siguientes requisitos:
1.- Que el edificio esté dividido en pisos y/o locales susceptibles de aprovechamiento individualizado por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio.
2.- Que concurran elementos y servicios comunes a los propietarios
Atendiendo a lo anterior, no existe propiedad horizontal ni comunidad de propietarios cuando un inmueble pertenezca a un solo propietario. La propiedad horizontal de hecho nacería en el momento en el que se produzca la transmisión de alguno de los pisos o locales a un tercero mediante la enajenación, por causa de muerte, donación, etc.
Por tanto, el título constitutivo no es esencial para la existencia y funcionamiento de una comunidad, ni tampoco la inscripción en el Registro, que sólo tiene efectos frente a terceros.
El título no es condición necesaria para que exista propiedad horizontal (puede existir propiedad horizontal aunque no exista título constitutivo) tal y como ha venido reconocido por la doctrina jurisprudencial y por la LPH y tampoco es condición suficiente ya que puede que exista título constitutivo pero no por ello existir propiedad horizontal, pues para ello hace falta además del elemento objetivo (edificio) y el subjetivo (diversos elementos pertenezcan a diversas personas). Entre otras Sentencias TS 27 diciembre 1986, 6 noviembre 1989, 30 septiembre 1997, 1 febrero 2007, AP Madrid, Sec 18ª, 126/2009 de 23 marzo y la DGRN (RR 5 junio 1998, 26 septiembre 2002, 26 noviembre 2004, 15 diciembre 2004).
Aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal
La regulación de las comunidades de propietarios sin título constitutivo viene recogida en el artículo 2 b) de la LPH.
La Ley de Propiedad Horizontal es de aplicación, entre otras, a:
a. A las comunidades de propietarios constituidas conforme a la misma. Es decir, propiedades horizontales propiamente dichas o lo que es lo mismo, comunidad de propietarios de un edificio dividido en pisos o locales u otras partes con posibilidad de aprovechamiento independiente y que dispone a su vez de título constitutivo de la propiedad horizontal.
b. A las comunidades que no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal y reúnan los elementos anteriores (privativos y comunes), aplicándoles lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, sus elementos privativos y comunes, y a los derechos y obligaciones de los comuneros.
Estas últimas comunidades constituyen propiedades horizontales de hecho puesto que el edificio ha sido dividido físicamente en distintos pisos y/o locales con distintos dueños pero no ha sido dividido formalmente mediante el correspondiente título constitutivo.
Este apartado b) del art. 2º LPH reconoce, conforme a la doctrina dominante (TS y Dirección General de los Registros y del Notariado) que el título constitutivo de la propiedad horizontal no es en verdad constitutivo de la misma puesto que la comunidad existe desde el momento en que en un edificio concurren varios propietarios de pisos y/o locales.
Por ello, parece ya extendida entre los Tribunales la opinión de que la propiedad horizontal «nace» desde el momento en que se cumplen los requisitos establecidos en el art. 396 del Código Civil, a saber, que exista un edificio dividido materialmente en diferentes espacios, susceptibles de aprovechamiento independiente, y que éstos pertenezcan a más de una persona, aunque dicha enajenación se haya producido en documento privado. Esta situación es la que la doctrina ha denominado «propiedad horizontal de hecho» y que tiene amparo legal en su art. 2º LPH.
El régimen de propiedad horizontal solo se constituye formalmente a través del otorgamiento del oportuno «título constitutivo «, como acto o declaración expresa por el que los propietarios del inmueble adscriben éste al régimen de propiedad horizontal, con determinación, descripción del edificio y fijación de las correspondientes cuotas de participación, es decir, el acto jurídico que da vida a esta forma de propiedad. A pesar de la relevancia jurídica de este acto, sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal no contiene una norma especial para la constitución de tal régimen, de modo que tal propiedad se constituye cuando el propietario de una finca prevé su división en pisos creando al efecto el título constitutivo e inscribiendo en el Registro de la Propiedad aquellos de forma independiente, bastando con que los pisos así inscritos estén suficientemente delimitados y sean susceptibles de aprovechamiento independiente.
Sin embargo, pese a la legalidad de estas comunidades de hecho, es innegable que si ya de por sí las comunidades de vecinos legalmente constituidas con título, estatutos, etc. plantean problemas internos entre los propios propietarios y frente a terceros (al carecer de personalidad jurídica), estos problemas se agravarán cuando no existe título constitutivo puesto que en el mismo se recogen elementos fundamentales para el buen funcionamiento del edificio, tales como 1.-La descripción del inmueble en su conjunto (superficies, lindes, instalaciones, etc) 2.-La descripción de los pisos (superficies, lindes, dependencias anejas, etc) 3.-La cuota de participación correspondiente a cada piso que sirve esencialmente para establecer la contribución de cada uno a los gastos comunes y 4.- opcionalmente las normas de uso y administración del edificio o Estatutos.
Analizaremos brevemente algunos de los problemas internos (entre los propietarios del inmueble) y externos (frente a terceros) que pueden darse en las comunidades “de hecho” por la inexistencia cuotas, estatutos, pactos, descripción-linderos del inmueble, elementos comunes y privativos, etc.
Régimen Interno
Como hemos explicado, la comunidad de vecinos que no haya otorgado el título constitutivo se regirá, como norma básica, por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y complementariamente por el C.C.
Uno de los mayores problemas que surge en este tipo de comunidades es la indeterminación de las cuotas de participación de cada uno de los pisos y locales que integran el inmueble lo que conlleva a que exista una inicial presunción de igualdad entre todos ellos y que, por tanto, el deber de los propietarios de pisos y locales de sufragar los gastos comunes en la misma proporción. Esto evidentemente será uno de los principales motivos de discrepancia entre los diferentes propietarios del inmueble y, esencialmente, de aquellos que tengan los pisos o locales más pequeños y que, sin embargo, y debido a esa presunción de igualdad se verán obligados a pagar las cuotas de comunidad y demás gastos comunes en la misma proporción que el resto.
Esta indeterminación de las cuotas de participación de cada piso-local puede quedar subsanada por acuerdo unánime de los comuneros, es decir, de la Junta que se convoque al efecto pero hasta ese momento, y por aplicación del art. 393 CC se presumirá la igualdad de cuotas.
En cuanto a la convocatoria de la primera Junta de propietarios (art. 16 LPH) no habiendo sido todavía nombrado un Presidente, podrá ser propuesta por cualquier promotor de la reunión, es decir, cualquier propietario.
Lo lógico será que en la primera Junta, entre otros asuntos, se trate el de la necesidad de acordar el otorgamiento del título constitutivo. De lo contrario, la ausencia de título constitutivo propiciará innumerables discusiones y conflictos entre los propietarios sobre elementos comunes e incluso privativos, cuotas de participación en gastos, instalaciones del edificio, usos y/o aprovechamientos del edificio, etc. La lógica y la propia necesidad llevarán a recomendar su constitución, pero de no obtenerse la mayoría necesaria para aprobar este otorgamiento se podrá acudir al Juez conforme a lo establecido en el último párrafo del art. 17 LPH.
Frente a Terceros
Uno de los principales problemas que tienen hoy en día las Comunidades de propietarios se centra en que la Ley de Propiedad Horizontal no reconoce a la Comunidad de Propietarios personalidad jurídica.
El art. 6.1.5.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconoce capacidad para ser parte a las entidades sin personalidad jurídica y el segundo párrafo del art. 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, sobre ejecución a entidades sin personalidad jurídica cita y excluye a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.
Esta falta de personalidad jurídica ha sido declarada por el TS (Sentencias de 11 de diciembre de 1965, 28 de abril de 1966, 10 de junio de 1981, 16 de mayo de 1982, o 16 de febrero de 1985 o 28 de julio de 1999 y también lo ha hecho el TC en Sentencia 115/1999 de 14 Junio 1999) y refrendada por la Dirección General de los Registros y del Notariado en varias Resoluciones (3 de Marzo de 2008)
Ante esta ausencia de personalidad jurídica, las facultades de representación de la comunidad de propietarios, la capacidad para poder contratar en su nombre, la capacidad para obligarse y vincular a la comunidad viene reconocida en sus órganos de gobierno recogidos en el art. 13 LPH, estando facultado el Presidente para ejercer dicha representación (con limitaciones, ya que por ejemplo el presidente de la comunidad no puede concertar préstamos en una entidad bancaria, etc).
En los casos de comunidades de propietarios “de hecho” donde no se han nombrado ni regulado los órganos de gobierno y donde en principio no existe representante legal alguno, ya de por sí dificulta enormemente y hace prácticamente inviable el contratar con terceros en nombre de la comunidad.
Creemos que será muy normal que cualquier instalador o servicio de reparación-mantenimiento de elementos comunes (caldera, electricidad, ascensor, etc) se niegue a dar un servicio en comunidades de hecho consciente de que ante un impago o reclamación de cualquier tipo la primera dificultad con la que se va a encontrar es el tener que demandar a todos y cada uno de los vecinos que integran dicha comunidad.
Pero principalmente, la inexistencia del título constitutivo tiene como grave consecuencia la imposibilidad de acceso al Registro de la Propiedad del régimen de propiedad horizontal y de los pisos y locales sometidos al mismo lo que conlleva la imposibilidad de transmisiones a terceros y la constitución de hipotecas (107.11 LH y 218 RH).
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