Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Mònica Aguilera y Lourdes Porta, Servicio de Asesoría Fiscal de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona
El propietario persona física que hace obras en la vivienda o local de su propiedad o en el edificio de su comunidad, tiene derecho a ciertas ventajas fiscales en el IVA y en el IRPF, la aplicación de los cuales dependerá de si se trata de obras en una vivienda para uso particular, si es un bien inmueble cedido en régimen de alquiler o si se trata de una venta
Vivienda de uso particular
En las obras en un bien inmueble de uso particular destinado a la vivienda, tanto si son gastos de conservación y reparación como si son obras de ampliación y mejora, hay la posibilidad de aplicar un IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) reducido al 10% (en lugar del general del 21%) si el coste del material no excede el 40% del total de la factura y cuando han pasado más de dos años desde la construcción del bien inmueble y de la última rehabilitación sobre el elemento de actuación.
En Cataluña, el propietario que hace obras en la vivienda habitual que cumplen con el restrictivo criterio de rehabilitación de Hacienda puede deducirse el 1,5% en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) hasta un máximo de 9.040 euros anual.
También el propietario que ha adquirido su vivienda habitual antes del 2013 y hace obras considerables de rehabilitación es susceptible de deducciones en IRPF.
Hacienda considera que es rehabilitación cuando el 50% del coste total de las obras son de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachada, cubierta… y es también superior al 25% del valor de adquisición del edificio o de su valor de mercado si hace más de dos años de la adquisición.
Por otro lado, debemos tener en cuenta que si las obras se realizan para la comunidad de propietarios no es necesario que la factura figure a nombre del contribuyente. Si en la factura se identifica la comunidad de propietarios como destinatario final, el contribuyente podrá justificar la inversión y gasto realizado mediante los recibos emitidos por la comunidad, en función del coeficiente de participación que tenga, en los cuales se le exigirá el pago de las cantidades que proporcionalmente le correspondan.
Bien inmueble cedido en alquiler
Son deducibles en la declaración del IRPF los gastos de reparación y conservación necesarios para la obtención de ingresos. Se limita la deducción al hecho que los gastos, juntamente con los intereses, no excedan los ingresos obtenidos por el arrendamiento. También son amortizables en el IRPF las obras de mejora y ampliación.
En caso de venta
En caso de venta de un bien inmueble las facturas de obras de mejora y ampliación se pueden adicionar al coste de adquisición, reduciendo así el beneficio patrimonial de la transmisión en la correspondiente declaración del IRPF.
Además es importante tener presente que la diferencia entre las obras de conservación y reparación y las obras de ampliación y mejora reside en que las primeras se destinan a conservar la vida útil del inmueble, su capacidad productiva o su uso como puede ser el caso de pintar, reparar el ascensor, renovar la cocina… mientras que las segundas se centran o en la instalación de accesorios que anteriormente no constaban en el bien inmueble como sería el caso de instalar un ascensor o en la ampliación de la superficie de la vivienda con cierres fijos para todo el año.
La realidad es que diferenciar bien entre lo que Hacienda entiende por un concepto u otro no siempre es fácil y conviene asesorarse en caso de duda.
