Revista Inmueble | Noticias, información y actualidad sobre sector inmobiliario y derecho
Por Joan M. Bermúdez i Prieto Abogado–Administrador- Director General de Bermúdez Consulting & Management S.L. – BERCOMA – Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias www.bercoma.com
La exigencia del llamado “certificado energético” del edificio, será pronto una realidad incorporada a nuestra legislación por la obligada trasposición de la Directiva europea que lo exige. El autor analiza las repercusiones que ello tendrá para los diferentes agentes que intervinen en el mercado inmobiliario. Parece que será complicada su efectiva aplicación.
Más del 80 % de las transacciones se realizan a través de agentes ¿debe el profesional inmobiliario inhibirse de realizar su gestión si el comprador no le aporta el certificado energético?
¿Deberá el notario requerir, como “conditio sine qua non” este certificado para poder formalizar la escritura de compra-venta?
Si el ahorro energético de los edificios comportara, por ejemplo un ahorro en el Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) o en cualquier otro tributo en función de su cumplimiento, la exigencia del certificado sí estaría justificada, más allá del mero control
La necesidad dicen que agudiza el ingenio, esta parece ser la premisa que actualmente se aplica en innumerables organizaciones, ya sean empresariales, de ocio o de cualquier orden, cuando se trata obtener resultados, de reducir costes. También las Administraciones, en todos los ámbitos, están proponiendo medidas en este sentido, intentando que la ciudadanía ahorre sobre todo en cuestiones de energía, para evitar la actual dependencia del petróleo y supongo que también para reducir en gran medida un consumo excesivo de recursos económicos que, conscientes o no, estamos dilapidando en este capítulo.
La Unión Europea, a través de su directiva 2002/91/CE del Parlamento Europeo, ya estableció, hace más de diez años, un procedimiento básico que permitía fijar una Certificación de Aprovechamiento Energético para los edificios de nueva construcción, quedando fuera de este proceso todos los edificios ya existentes, por lo que posteriormente y a través de la Directiva 2010/31/UE se incorporó la totalidad edificios en el desarrollo de la mencionada Certificación. Hasta ahora tan solo Grecia y España no han aplicado estas directivas a su parque de viviendas.
Cuando se trata de aprovechamiento energético todos estamos de acuerdo que es necesario tomar medidas, lo cierto es que muchos son los productos que ya salen al mercado con la calificación de ahorro energético y define el nivel de consumo que precisan para funcionar. Aplicar este criterio a los edificios, y por ende a cada una de las viviendas, puede ser, al menos de forma conceptual, una excelente idea y una mejor medida; por ello, y para adecuarse a la normativa europea, existe actualmente un proyecto de Real Decreto a iniciativa del Ministerio de Industria, Energía y Turismo por el que se aprueba el procedimiento básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de todos los Edificios.
Esta nueva normativa, que se ampara en las Directivas Europeas, tiene, como no puede ser de otra forma, consecuencias para los diferentes sectores que se ven implicados en su aplicación. Analizando el contenido del Real Decreto podemos deducir que su objetivo es doble. Primero que las futuras edificaciones deberán aplicar ciertas medidas de reducción de consumo y aprovechamiento energético, llegando como indica la Disposición Adicional Tercera a que todos los edificios nuevos que se construyan a partir del 31 de diciembre de 2020 serán edificios de consumo de energía casi nulo. Ante este colectivo de nuevas construcciones la medida es previsiblemente de fácil aplicación ya que las autorizaciones (licencias) para la construcción de nuevos proyectos edificativos, vendrán precedidos de los oportunos análisis y ajustes en los proyectos a fin de adecuarse a los nuevos requisitos.
El segundo objetivo que persigue es el mercado actual de edificios ya construidos. Ante el stock de edificios que actualmente existen nos surgen las dudas de su efectiva aplicación, así como de la bondad de su resultado.
Las dudas en su efectiva aplicación son consecuencia de varios factores, en primer lugar el número ingente de edificios y viviendas que existen con más de 26 millones de viviendas según el Ministerio de Fomento, además de otras topologías edificativas, ya que la medida se aplicará de forma individualizada a cada una de las diferentes entidades regístrales en el momento en el que esta sea objeto de comercialización (ya sea una transmisión o de arrendamiento), es decir no será de aplicación un Certificado general para un edificio; así si el edificio está en régimen de División Horizontal (D.H.), a esta construcción se deberá aplicar el estudio y consecuente certificado, piso por piso, en el momento de su comercialización, momento en el que según el proyecto de R.D. se deberá exigir.
En segundo lugar son tantos y diferentes los procedimientos, medidas, agentes e incluso Administraciones que intervienen, que genera cierta incertidumbre en su aplicación.
Si lo analizamos por partes y desde la posición de los agentes inmobiliarios, que son quienes (sin que en ningún momento se indique en el proyecto de R.D., ni en las normas de protección al consumidor de la cual se extrae su finalidad) han de aplicar su contenido. Nos encontramos que este va expresamente dirigido a los promotores de viviendas y los propietarios de edificios, pisos, locales y cualquier inmueble, salvo unas excepciones que se establecen con relación a conjuntos vinculados a la administración o al ejército y en ningún momento se plantea la función que deberán asumir en todo el proceso.
Cuando se pretenda vender o alquilar cualquier producto inmobiliario, previamente el propietario está obligado a disponer y, en su momento, a presentar y entregar al futuro adquirente o inquilino una copia del certificado que previamente se debe haber emitido. No se podrá realizar ninguna transacción sin este requisito. La realidad hace que nos preguntemos si la gestión y comercialización se realiza a través de un agente inmobiliario (nuestro mercado mas de 80% de las transacciones son a través de profesionales inscritos en alguna organización y/o registro autonómico) ¿debe el agente inhibirse de realizar la gestión si no se le aporta el certificado?, o tal vez este podrá realizar su labor atendiendo al requerimiento que le pueda hacer el propietario si le exime de la aportación de tal documento.
El procedimiento sancionador, como antes indicábamos, se basa en la normativa de defensa del consumidor y, por lo tanto, en función de la interpretación y/o criterio del órgano ejecutivo puede ser aceptada esta fórmula o no. Sucede en ocasiones en las ventas de pisos ante notario, cuando se exime (si las partes están de acuerdo), por ejemplo del certificado de la comunidad de propietarios. Las dudas siguen, tampoco se establece que deberá el notario requerir, como “conditio sine qua non” este certificado para poder formalizar la escritura de compra-venta.
Las competencias en materia de consumo están transferidas a las Comunidades Autónomas (CC.AA.), por ello el proyecto de R.D. ya establece que deberán ser las CC.AA quienes en el plazo de tres meses desde su publicación deberán establecer las normas de procedimiento y los registros de emisión de los Certificados de Aprovechamiento Energético en su territorio así como los procedimientos y sanciones. Atendiendo a otro tipo de normativas en vigor y con el mismo desarrollo territorial nos podemos encontrar con una disparidad en la aplicación de la norma, así como en el seguimiento de su cumplimiento, registro y criterios ante una infracción.
Por lo tanto el escenario futuro es que existirá una normativa que califique los edificios según su aprovechamiento energético, pero sin que ello comporte más que, al menos hoy, el mero conocimiento de tal situación y, en su caso, de las posibilidades de reformas y/o ajustes para mejorarla. Cuando se obtenga el Certificado en el informe que lo acompañe se indicará sus características y las necesidades de mejora para un mejor aprovechamiento energético, aunque ello no comportará para el propietario mas que el conocimiento de tal situación y la creación de un registro que incluya cada uno de los Certificados emitidos, sin que se ve obligado a efectuar mejoras.
Por otra parte cualquier producto que llegue a las oficinas de un agente inmobiliario, este se puede ver en la obligación de requerir tal requisito (el certificado) si no lo aporta, con el correspondiente coste que el mismo comporta al propietario e incorporarlo al expediente y poder de esta forma comercializarlo. En unos momentos como los actuales con un descenso significativo de los valores tanto de los alquileres, como de los precios de venta (en este caso su incidencia es menor) tal condición puede comportar una actuación de los propietarios al margen de los profesionales, con la pérdida de garantía y seguridad que estos aportan en las transacciones inmobiliarias, que es el objetivo según el proyecto del R.D., ya que no está previsto órgano alguno que supervise posteriormente los contratos emitidos si reúnen los requisitos del aprovechamiento energético.
Entendemos que tales normativas se han de aplicar, pero para ello requiere de un desarrollo legislativo posterior, que no se anuncia en este caso, tan solo se remite a que las CC.AA apliquen y establezcan el mencionado registro. La ambigüedad en estos casos es perjudicial para todos, tanto para los propietarios que no sabrán si deben generar este desembolso que comportará el Certificado, ya que se pueden encontrar en función del entorno un criterio u otro como para los agentes inmobiliarios, que pueden tener presiones para actuar de una u otra forma, precisamente atendiendo a la ambigüedad o inconcreción expuesta, e incluso puede presentar dudas a los notarios.
Si finalmente lo que se persigue con su publicación es cumplir con las Directivas de la U.E. y disponer de una información completa y bien analizada de las características de aprovechamiento energético de nuestros edificios a través de los registros de las CC.AA., con esta medida (aplicada a todo el stock de viviendas, locales etc.) se conseguirá, aunque para ello serán precisos muchos años. Tan solo con relación a los pisos de alquiler, suponiendo que todos llegaran al máximo de tiempo que establece la L.A.U., sin tener en cuenta las prórrogas, haría falta 5 años y que todos se comercializarán y se alquilaran al final de este periodo. Si se trata de los pisos en propiedad, previsiblemente nos superarían las previsiones en años hasta que esta medida se pudiera alcanzar.
Por ello nos preguntamos si realmente existe otra razón; si no es así, va a resultar difícil que llegue a aplicarse en su totalidad y de forma correcta para obtener tan solo una información que serviría para conocer algunas características mas del nuestro parque inmobiliario. Aunque si la situación de ahorro energético de los edificios comportara, por ejemplo un ahorro en el Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.) o en cualquier otro tributo en función de su cumplimiento, o que el mercado consecuencia de una concienciación entendiera asumiera que el precio de una vivienda en alquiler se debería valorar al margen de los criterios conocidos (ubicación, dimensiones, estado…) también por la capacidad de ahorro de energía. Ello si que generaría una razón y una necesidad más allá del simple control
Por ello se hace preciso la obligatoriedad de su cumplimiento, tal como dice el proyecto, pero definiendo claramente la posición de los diferentes agentes que intervienen (propietarios o profesionales) en las transacciones que se generen, de forma que su actuación y exigencia en su caso de la obtención del Certificado de aprovechamiento energético, estuviera respaldado de forma que no pudiera ser eludido por el propietario, sujeto obligado a obtenerlo.
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