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Por Conrado Albaladejo Pérez. Abogado. PEREZ SEGURA & ASOCIADOS. Abogados asesores de GRUPO CID.
En los últimos años ha experimentado un auge el mercado de las casas prefabricadas debido fundamentalmente, a las ventajas derivadas de la reducción del precio y del plazo de ejecución respecto de la “obra tradicional”. El autor analiza los requisitos legales de su instalación, siendo obligatoria la licencia municipal.
Los jueces coinciden en señalar que si la instalación de casas prefabricadas, e incluso de caravanas, con carácter permanente en una parcela, constituyendo vivienda, requiere la correspondiente licencia urbanística
Aun en los casos en que la casa no vaya anclada al suelo y pudiera parecer provisional, se exige legalmente acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa
En todo caso, para obtener la licencia municipal es necesario verificar que el uso del suelo ( industrial, terciario, residencial,…) sea compatible con la construcción y que se cumplan los requisitos urbanísticos propios de cada municipio: distancia a linderos, edificabilidad permitida, superficie de parcela mínima u otros
Entre las ventajas que presentan, respecto a las viviendas tradicionales podemos destacar dos fundamentalmente: el precio y el plazo de ejecución.
En cuanto al precio, el ahorro en materiales más caros y pesados, y en mano de obra, hace posible que el precio de una casa prefabricada sea inferior al de una casa tradicional.
Por otro lado, respecto al plazo de ejecución, nada tiene que ver con el tiempo que puede durar la construcción de cualquier casa tradicional, pues al estar formada por módulos que van encajados y ensamblados, el tiempo de preparación de estos módulos es mucho menor.
Conceptualmente deben considerarse las casas prefabricadas como un producto industrial: las casas prefabricadas se “fabrican”, no se “construyen”; produciéndose con total independencia del terreno donde se va a ubicar. En este sentido, debe destacarse que, como establece la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 5 de mayo de 2000, la condición de constructor de las obras, conforme al art. 11 de la LOE, la ostenta el sujeto que realiza las obras de cimentación o de infraestructura. Por tanto, por la fabricación y venta de la casa no se ostenta la condición de constructor.
En cuanto a los requisitos legales para instalar una casa prefabricada, debemos destacar, en primer lugar, la ausencia de una normativa específica en nuestro país que contenga la consideración y regulación de las casas prefabricadas, si bien es verdad que la legislación urbanística de las diferentes comunidades autónomas van regulando expresamente supuestos específicos relativos a casas prefabricadas.
Lo primero que necesitamos conocer es si la instalación de una casa prefabricada está sujeta a licencia municipal. Para ello tradicionalmente se ha venido realizando una distinción entre su consideración como bien mueble o inmueble, y se venía indicando que si se les considera bien inmueble están sujetas a licencia. Pero dicha clasificación ha sido superada por la jurisprudencia, que se pronuncia a favor de considerar necesaria la licencia, con independencia de su consideración como mueble o inmueble.
Y es que la cuestión radica no tanto en su posibilidad de no moverse si no en su vocación de permanencia. En este sentido, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 15 de noviembre de 2011 viene a señalar que “con independencia el que las casas prefabricadas puedan tener la consideración de bien mueble conforme el criterio general establecido en el art. 335 del Código Civil sobre el carácter de bienes inmuebles, es lo cierto, que según el art. 16.4 de la Ley 4/1984, de 10 Abr. de Medidas de Disciplina Urbanística de la Comunidad de Madrid están sujetas a previa licencia «la instalación o ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, provisionales o permanentes, salvo que se efectúen en campings o zonas de acampada legalmente autorizadas». Por lo que ante la aplicación del concepto general de bienes inmuebles del Código Civil, debe prevalecer la normativa urbanística, pues en todo caso la instalación de casas prefabricadas sobre superficie adecuadamente acondicionada, supone sin duda un uso del suelo y transformación urbanística, debiendo de someterse a dicha normativa que Regula el uso del suelo o del espacio”. Y en el mismo sentido se pronuncia el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana en su Sentencia de 7 de febrero de 2000 que establece “la instalación de casas prefabricadas e incluso de caravanas con carácter permanente en una parcela, constituyendo vivienda, requiere la correspondiente licencia urbanística”.
En la mayoría de supuestos referentes a casas prefabricadas analizados por la jurisprudencia se evidencia que se está haciendo un uso del suelo con vocación de permanencia y se considera, por tanto, que son actos sujetos al control municipal. La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 14 de septiembre de 2000 sobre unos bungalows de madera en un camping, considera que: “de lo que se infiere que los 6 edificios tienen, por sus características propias, una fijeza o vocación de permanencia en relación con el suelo del camping, que les diferencia de las roulottes o tiendas de campaña, las cuales, per se, carecen de fijeza en relación con el terreno sobre el que se hallan en un momento concreto: lo propio de roulottes y tiendas de campaña, y también de las tiendas de feria, es moverse de un lugar a otro, aunque, tratándose de estas últimas, para ello sea necesario montarlas y desmontarlas a cada movimiento. Pero este moverse de un lugar a otro no es lo propio de los edificios de autos, ya que se instalan en un lugar concreto con el carácter de fijeza, o sea, para quedar allí de modo permanente. A lo cual no obsta el que, excepcionalmente, puedan desmontarse y transportarse y montarse en otro lugar. Ciertamente, un edificio de obra de albañilería tiene una mayor fijeza, podría decirse una fijeza casi absoluta, ya que no es susceptible de ser transportado de un lugar a otro (aparte la posible singularidad del edificio construido con bloques de piedra). El elemento diferencial reside en que los edificios de las características de los de autos se instalan para quedar o permanecer en el lugar o terreno de su instalación, lo cual constituye un acto de “edificación y uso del suelo”
Y la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 10 de junio de 1999 venía a establecer que “Las características del mobile home (…) impide hablar de construcción, pero no de instalación de una verdadera casa prefabricada que, aun transportable, se halla concebida para permanecer establemente anclada” y continúa señalando que “La actuación que sanciona la resolución recurrida no es pues la acampada en terreno propio, sino la instalación en él de una casa prefabricada que, aun siendo móvil, se halla por sus características y acondicionamiento destinada a permanecer fija en el terreno, al objeto de proporcionar a sus propietarios un alojamiento estable, aun cuando no lo sea continuado. La instalación de que se trata no se halla en definitiva amparada por el derecho de acampada, ni constituye en rigor simple ejercicio de “camping”, como en la demanda se sostiene”.
Por tanto, la doctrina viene admitiendo de forma unánime la necesidad de obtener licencia municipal para la instalación de casas prefabricadas, no tanto sobre la base de su consideración como bienes inmuebles, sino porque en la misma hay elementos de fijeza que indican que existe una vinculación directa con el terreno que invita a la permanencia, pues requieren una adaptación al entorno, por medio de explanaciones, así como conexiones a desagües, suministro de agua potable y electricidad.
A nivel anecdótico, por lo que aquí ocupa, podríamos señalar que la Dirección General de los Registros y del Notariado permite su consideración como bienes muebles a efectos de financiación (dictamen de 14 de febrero de 2002). Así, ante la negativa del sector asegurador de proporcionar el seguro decenal exigido por la Ley de Ordenación de la Edificación entiende que la financiación para la adquisición de casas prefabricadas puede hacerse vía hipoteca mobiliaria, inscribiéndose en el Registro de Bienes Muebles, sin necesidad de acreditación ante el Registrador del seguro de daños previsto en la Ley de Ordenación de la Edificación, siempre que de forma fehaciente conste suficientemente identificada la edificación, su posibilidad de separación sin quebranto y el propósito del propietario de no unirlo permanentemente al fundo. Pero dicha posibilidad de ser considerados como bienes muebles nada obsta a la necesaria obtención de la licencia municipal.
Podría plantearse si es necesaria la licencia en aquellos supuestos en que la casa no va anclada al suelo, de modo tal, que pudiera atribuírsele un carácter meramente provisional. Sin embargo, dicho supuesto lo resuelve de forma clara el Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio, que en su artículo 23, dedicado a regular el silencio negativo en procedimientos de conformidad, aprobación o autorización administrativa, viene a establecer que la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes, requerirán del acto expreso de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo según la legislación de ordenación territorial y urbanística. Y señala el párrafo segundo, del referido art. 23 que el vencimiento del plazo máximo sin haberse notificado la resolución expresa legitimará al interesado que hubiere deducido la solicitud para entenderla desestimada por silencio administrativo.
En la misma línea la mayoría de las legislaciones urbanísticas de las diferentes comunidades autónomas prevén expresamente la necesidad de obtener licencia municipal para la instalación de casas prefabricadas (Comunidad Valenciana, Madrid, Cataluña, Galicia, Extremadura, Castilla-La Mancha, entre otras…).
Una vez determinada la necesidad de obtención de licencia municipal hay que comprobar qué requisitos se deben cumplir para que ésta se pueda otorgar. Para ello hay que verificar que el uso que se admita en el suelo en el que se pretenda instalar la casa (industrial, terciario, residencial,…) sea compatible con la construcción que se pretenda realizar (al igual que ocurre cuando queremos ejecutar una casa tradicional) y que se cumplan los requisitos necesarios que la normativa urbanística propia de cada municipio prevea (distancia a linderos, edificabilidad permitida, superficie de parcela mínima,…).
Asimismo, dependiendo del lugar en el que se pretenda instalar la casa, puede resultar necesario el cumplimiento de ciertos requisitos para que pueda ser autorizada su instalación (integración paisajística, detalles arquitectónicos,…).
Por otra parte, parece lógico concluir que una vez ubicada la casa prefabricada, sea necesaria para su utilización, la obtención de la preceptiva licencia de ocupación, que compruebe que lo ejecutado se adecúe a lo autorizado.
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