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Por Antonio Serrano Fernández-Dívar. Abogado de Ferrer-Bonsoms Abogados
Cuando se alquila una vivienda se generan dudas sobre quién debe pagar las facturas correspondientes a suministros, impuestos, obras o seguros. El autor analiza los casos problemáticos más frecuentes y ofrece las claves para resolver sobre la distribución de gastos en los casos en que el contrato no dice nada
• En materia de distribución de gastos la libertad de pactos es amplísima, llegando incluso al extremo de que una de las partes – arrendador o arrendatario- cargue con todos ellos
• Los gastos de la comunidad de propietarios deben satisfacerse por el propietario pero es posible un acuerdo para que los abone el inquilino, en cuyo caso, debería exigir al arrendador una cesión de los derechos de voto y asistencia a las juntas
• El arrendador debe notificar la intención de realizar las obras de mejora al inquilino y debe sufragarlas.
Si se demoran más de 20 días se puede pactar una deducción de la renta por el espacio de la vivienda que no ha podido ser utilizado
Los gastos que origina una vivienda son de muy diversa índole y deben ser satisfechos en principio por el propietario, si bien pueden ser distribuidos cuando la vivienda se encuentra arrendada. Esta distribución está prevista por la ley y aunque en principio se regula quién debe pagar los gastos originados por la vivienda arrendada, también establece que esta distribución pueda hacerse, previo acuerdo, de forma completamente distinta, llegando incluso al extremo de que una de las partes (arrendador o arrendatario) cargue con todos los gastos, así pues la libertad de pactos es en este sentido es amplísima. En la práctica las circunstancias y necesidades de las dos partes modulan estos pactos.
A pesar de lo anteriormente expuesto, debemos tener en cuenta que generalmente será el arrendatario el que acabe pagando los gastos, salvo algunas excepciones, ya que si no es de forma directa, el arrendador generalmente sí tiene en cuenta dichos costes a la hora de fijar la renta, por lo que vía renta el inquilino pagara los mismo. En estos casos no será responsable el arrendatario ante la falta de pago de dichos gastos. Por ejemplo, en el caso del IBI (impuesto de bienes inmuebles) o gastos de comunidad. Siempre corresponden al titular de la casa, y si no los abona, el arrendatario no sería responsable.
Existen numerosos tipos de gastos y costes en una vivienda, en primer lugar surge el caso de los gastos de suministro: luz, agua, gas, teléfono o internet. De acuerdo a la ley estos gastos corresponden al inquilino, puesto que su importe depende del uso efectuado en estos suministros. Un supuesto curioso, y últimamente más frecuente es repercutir los gastos de internet sobre el inquilino, independientemente de la necesidad que tenga de utilizarlos (personas de edad avanzada, por ejemplo). Lo que ocurre comúnmente es que la vivienda se ofrezca con determinados suministros y que se acepten con ellos, siendo por regla general a cargo del arrendatario.
Un tema especial, que ha dado lugar a numerosos litigios son los famosos gastos de comunidad. De acuerdo con la ley se deben satisfacer por los titulares de las viviendas, es decir el arrendador. El inquilino o arrendatario no tiene por tanto derecho políticos de voto y asistencia a las juntas. Parece ilógico que se carguen dichos gastos al arrendatario. Como hemos señalado antes, es posible un acuerdo contractual en virtud del cual el pago corresponda al arrendatario, pero creemos en este despacho, que en estos casos el arrendatario debería exigir al arrendador una cesión en los derechos de voto y asistencia a las juntas.
En el caso de viviendas unifamiliares, no hay gastos de comunidad, sin embargo, en determinadas urbanizaciones privadas existen diversos tipos de servicios (como seguridad) que deben ser satisfechos por los “vecinos” de dicha comunidad, lo mas frecuente en el caso de alquileres en este tipo de urbanización es que los arrendatarios se hagan cargo del pago de dichos servicios por el tiempo que dure el contrato de alquiler.
Otro asunto relevante es el de los impuestos y tasas, depende de su normativa propia, los casos más comunes y por ello los que aquí explicamos son el IBI y en los municipios donde existen las Tasas de Basuras.
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto que grava la propiedad de la vivienda, la titularidad del derecho de superficie, de usufructo o de concesión administrativa sobre el bien inmueble (entre los que no se encuentra el alquiler) y por ello, en principio, debe ser satisfecho por su propietario. Sin embargo la ley permite que el arrendador repercuta sobre el arrendatario el coste proporcional del impuesto.
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