La ejecución hipotecaria y los arrendamientos de vivienda tras la reforma de la LAU de 2013

Por Jacobo Sánchez-Andrade, abogado de BROSETA

La reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos ha producido importantes cambios en la protección dada al inquilino en los casos en que el derecho del propietario quedaba resuelto como consecuencia de la adjudicación de la finca a un nuevo adjudicatario por una ejecución hipotecaria. El autor le explica estos cambios.

Tras la entrada en vigor de la reforma  de la Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”) el pasado junio de 2013 (la “Reforma”), ha sido muy comentado el cambio de rumbo que el legislador ha querido dar a la protección dada al arrendatario de vivienda, en los casos en que el derecho del arrendador quedaba resuelto como consecuencia de la adjudicación de la finca arrendada a un nuevo adjudicatario (quien por tanto pasaba a ser nuevo propietario), en virtud de un procedimiento de ejecución hipotecaria.

Sin embargo, tras la citada Reforma, y por los argumentos expuestos abajo, en el caso de los nuevos arrendamientos de vivienda concertados a partir de su entrada en vigor (téngase en cuenta que la Reforma no afecta o trata los arrendamientos para uso distinto de vivienda) el resultado puede ser ciertamente devastador.

Ejecuciones Hipotecarias en viviendas arrendadas tras la Reforma

En nuestro mercado de vivienda de alquiler el 99% de los arrendamientos de vivienda existentes no están inscritos, debido al régimen proteccionista del arrendatario que el propio legislador ha promovido durante casi veinte años de aplicación de la LAU. Tampoco parece previsible que el ciudadano que, como arrendatario, concierte un nuevo arrendamiento tras la  Reforma, vaya a preocuparse por inscribir dicho arrendamiento en el Registro, bien sea por desconocimiento de esa posibilidad, de las consecuencias que puede tener no hacerlo, o simplemente por no querer soportar el coste que ello conlleva. A ello se añade que si la hipoteca ya existía en el momento de concertar el arrendamiento (lo que ocurrirá en la mayoría de casos), y el arrendatario diligentemente decide inscribir su derecho, tampoco quedará protegido.

Con anterioridad a la reforma, los arrendamientos de vivienda cuya duración no hubiera cumplido los cinco años, no se extinguiría en casos de ejecución hipotecaria, aun cuando estuvieran inscritos con posterioridad a la hipoteca, o ni tan siquiera estuvieran inscritos

Con anterioridad a la Reforma, el artículo 13 de la LAU, según su redacción dada en el año 1994, otorgaba una dedicada protección al arrendatario, ya que para arrendamientos de vivienda cuya duración no hubiera cumplido los cinco años, el arrendamiento quedaría intacto y no se extinguiría en casos de ejecución hipotecaria, aun cuando el arrendamiento estuviera inscrito con posterioridad a la hipoteca, o ni tan siquiera estuviera inscrito. Para arrendamientos de vivienda cuya duración superara ya los cinco años, el derecho del arrendatario quedaría resuelto salvo que el arrendamiento se encontrara inscrito en el Registro de la Propiedad, con carácter previo a la hipoteca. Por tanto, el legislador optó entonces por preservar los intereses y derechos del arrendatario, manteniéndole en la vivienda, al menos durante un plazo mínimo de estancia de cinco años.

Tras la Reforma, el legislador, quizá por presiones o por atender las demandas de ciertos sectores, y con la excusa de preservar lo que él ahora llama “la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario” y que “los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho”, modifica radicalmente el citado artículo 13, estableciendo ahora un nuevo esquema por el que el nuevo arrendamiento de vivienda que no fuera inscrito, o inscrito con posterioridad a la hipoteca, quedará resuelto en caso de ejecución hipotecaria.  Es decir, cualquiera que fuera la duración del arriendo, éste quedará extinguido, tanto si se hubiera inscrito en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la hipoteca, como si directamente no se hubiera inscrito.

Quizá no parezca muy comprensible que el legislador, preocupado en cambio por el alto número de desahucios y tras aprobar medidas para frenarlos, haya querido ahora con esta Reforma que los arrendatarios que concierten nuevos arrendamientos, pese a que abonen puntualmente la renta y cumplan sus obligaciones como tales, puedan verse en la calle y privados de su derecho arrendaticio. Y todo por una cuestión (la ejecución de la hipoteca concertada por su arrendador) que ni les atañe, y cuya existencia, en la mayoría de los casos, desconozcan en el momento de arrendar la vivienda.

Ejecuciones Hipotecarias en arrendamientos para uso distinto de vivienda tras la Reforma

Como decía al comienzo, la regulación prevista en el artículo 13 de la LAU, ya sea anterior o posterior a la Reforma, ha venido siempre referida a arrendamientos de vivienda. Para el caso del mercado de alquiler de locales de negocio, y en general arrendamientos para uso distinto de vivienda, no existía, ni se ha incorporado ahora con la Reforma, pese a haber sido una oportunidad inmejorable, una solución clara para los casos de ejecución hipotecaria de fincas afectadas por dichos arrendamientos. Así, de acuerdo con la regulación actual, la LAU no contiene ninguna previsión específica respecto a la enajenación forzosa de una finca arrendada para uso distinto del de vivienda, pues para este tipo de arrendamiento se carece en la LAU de una norma análoga a la establecida en el artículo 13 para los arrendamientos de vivienda.

Tras la reforma, el nuevo arrendamiento de vivienda que no fuera inscrito, o inscrito con posterioridad a la hipoteca, quedará resuelto en caso de ejecución hipotecaria,  cualquiera que fuera la duración del contrato

La falta de norma específica en la LAU que resuelva la cuestión de si los arrendamientos de uso distinto de vivienda se extinguen o no con una ejecución hipotecaria, ha dado pie básicamente a dos interpretaciones doctrinales:

(a) Un sector doctrinal mantiene que en los casos de ejecución hipotecaria de la finca arrendada para uso distinto de vivienda, debería aplicarse el artículo 1.571 del Código Civil (“CC”) (“venta quita renta”), por la remisión que al mismo se efectúa en el artículo 4.3 de la LAU, y por ser pacífica su aplicación a enajenaciones a título distinto del de venta. En virtud de esta postura, por la remisión que hace el citado 1.571 CC a la Ley Hipotecaria (“LH”), los arrendamientos serán preferentes atendiendo al principio de prioridad, es decir, según el rango de inscripción del derecho en el Registro de la Propiedad. Los arrendamientos de fincas de uso no residencial no inscritos o los inscritos con posterioridad a la hipoteca carecen por tanto de preferencia frente al acreedor hipotecario y, a instancia de éste, se extinguirán a la fecha de la venta del bien en subasta, pues la transmisión de la finca provoca en este caso la extinción del derecho.

Esta postura es quizá la que el legislador haya seguido precisamente al modificar el artículo 13 de la LAU, aunque como decimos, solo en sede de arrendamientos de vivienda.

(b) Otra corriente doctrinal, totalmente contraria a la anterior, entiende que la expresión “enajenación” empleada en el título del artículo 29 de la LAU engloba no sólo los casos de venta, sino también otros negocios de orden traslativo, de forma que dicho artículo resultaría de aplicación incluso en los supuestos de venta forzosa de la finca (como es la ejecución hipotecaria). Así, el adjudicatario quedaría subrogado en la posición del arrendador (sin derecho, por tanto, a que termine el arrendamiento), incluso respecto de arrendamientos concertados tras la inscripción de la hipoteca, y aún los no inscritos, salvo que el adjudicatario tenga la condición de tercero hipotecario de buena fe del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (LH), lo que implica que no conociera la inexactitud del registro, cuestión esta última que sabemos es casi imposible pueda alegarse por el adjudicatario, pues por una vía u otra, tendrá conocimiento de la existencia del arrendamiento y por tanto no podrá alegar ni ser considerado adquirente de buena fe.
 
Y ¿cuál ha sido la postura de la jurisprudencia respecto de si los arrendamientos de uso distinto de vivienda se extinguen o no con una ejecución hipotecaria?