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Record en inversión trimestral
El fin de año confirmó los augurios que presagiaban un ejercicio de gran actividad inversora. Los 10.300 millones de
euros invertidos en inmobiliario terciario durante el 2015 sólo fueron superados en la pasada década por 10.800 millones del 2007 (Gráfico 1). Si lo analizamos por trimestres también destaca de manera significativa con un total de €3.800 de millones invertidos, muy por encima de la media trimestral de los últimos años, con un crecimiento del 61% respecto al trimestre anterior y un 33% respecto al mismo trimestre del 2014 (Gráfico 2).
Los protagonistas del mercado siguen siendo las Socimis que siguen aumentado sus niveles de actividad llegando a alcanzar el 68% de la inversión del 4T. Casi el 83% de la inversión fue en los sectores de oficinas y comercial. Siendo el sector de oficinas el que más inversión ha captado con casi el 69%, frente al 48% del trimestre anterior.
La inversión en comercios ha sido menor que en trimestres anteriores. Estos activos han dejado de ser los más populares en detrimento de los activos de oficinas, siendo este sector el que registró el mayor volumen con más de 2.600 millones invertidos en este 4T, aproximadamente un 70% del total, con un aumento del 130% respecto al 3T.
El comercial se sitúa en la segunda posición con uno €600 millones, un 33% menos que el trimestre anterior, reflejando la tendencia bajista de la inversión comercial. La actividad en el sector industrial vuelve a crecer tras el receso del 3T. El crecimiento fue de un 70% aunque en términos relativos se ha mantenido estable representando un 6% de la inversión total.
Esperamos que en el año que viene la inversión en activos comerciales vuelvan a mostrar gran actividad, dado que se están negociando grandes operaciones como la de El Corte Inglés y la salida al mercado de más centros comerciales, que se prevé que se cierren entre el corto y medio plazo. El sector de oficinas se espera que se mantenga fuerte, pero es previsible que se reduzcan los números de este trimestre pues las cifras se han visto algunas operaciones de gran volumen como la venta de la Torre Espacio.
El 1T esperamos que se empiece a dilucidar quién tomará la iniciativa de gobierno tras un resultado de elecciones generales muy reñido ya que por primera vez no solo tienen oportunidades los dos principales partidos políticos, PP y PSOE, sino que hay dos nuevos candidatos con posibilidades de tomar un papel relevante en el Gobierno.
A pesar de que seguimos viendo operaciones de gran tamaño, como la adquisición de Testa, la participación de estás
grandes transacciones ha disminuido en el 2015. En el 2014 el peso de operaciones de más €100 millones representó más de dos tercios del monto invertido mientras que el 2015 sólo llegó a la mitad (Gráfico 4). Si miramos específicamente al último trimestre la foto es muy diferente, con un peso relativo del 78% de las operaciones de más de 100 millones.
Origen del Capital
Los inversores extranjeros pierden peso relativo. En el 2015 la actividad de los inversores nacionales ha aumentado su peso relativo representando el 60% del volumen de inversión total frente al 40% del 2014 (Gráfico 5). Por
número de transacciones, su participación fue aún más destacada con un 65%.
Hay que destacar que parte del cambio de inversión extranjera a nacional es de sólo de apariencia dado que las Socimis españolas son consideradas inversor nacional, aunque la mayoría de su capital proviene del extranjero.
La actividad de los vendedores nacionales, por número de transacciones, se ha mantenido estable al 68% en el 2015. Por volumen total subió considerablemente pasando del 45% en el 2014 al casi 69% en el 2015.
Fijándonos en el cuarto trimestre vemos que el peso relativo de la inversión doméstica ha repuntado llegando a representar el 75% de la inversión. Para el comienzo del 2016 esperamos que la inversión doméstica vuelva a tener una participación más parecida a la de los trimestres anteriores, pero por encima de la extranjera, puesto que los inversores foráneos muestran mayor aversión al riesgo a la demora en la formación de gobierno tras las recientes elecciones generales.
Tipo de Inversor
La actividad nacional supera a la extranjera. Analizando el 2015, podemos ver como la actividad inversora
nacional se iguala e incluso supera a la extranjera, rompiendo la tendencia de 2013 y 2014 en la que la actividad de
inversores foráneos fue claramente superior. El crecimiento de la inversión local se puede explicar, en parte por la intensa actividad de las Socimis, pero también por la creciente confianza en la economía local que ha fortalecido la inversión nacional. La incertidumbre política en España percibida por los inversores extranjeros no preocupa tanto a los inversores locales que tienen menor aversión al riesgo provocado por la situación de incertidumbre del país.
La preferencia de la inversión extranjera ha cambiado del sector de comercios al de oficinas. Mientras que en el pasado trimestre más del 38% del capital se invirtió en comercios, en el 4T sólo se invirtió el 16%. Las oficinas atrajeron cerca del 70% de la inversión extranjera, siendo el sector más atractivo para estos inversores.
Gran parte de la inversión extranjera en el 2015 provino de la Europa tradicional, aproximadamente un 15% (Gráfico 6). Fijándonos específicamente en el último trimestre, destaca la inversión proveniente de Norte América con un 7%, seguido de Francia y Reino Unido.
Rentabilidades
Las rentabilidades se siguen comprimiendo. En el 2015 han seguido descendiendo las rentabilidades en casi todos los sectores como los últimos años. No obstante, esta caída de rentabilidades se ha ido ralentizando en el sector
industrial. La confianza en la economía española sigue siendo positiva y los activos de buena calidad son cada vez más
escasos debido a que la competencia en el mercado es cada vez mayor. Prevemos que las rentabilidades a corto plazo se mantengan estables, pero con posibilidades de descenso a medio plazo. No obstante, la formación de gobierno tras las elecciones generales y el fortalecimiento de la economía mundial serán los factores de influencia principales en la
evolución de las rentabilidades.
Respecto al trimestre anterior las rentabilidades prime del sector comercial han descendido hasta 3,75% tanto en Madrid como en Barcelona, batiendo el mínimo de los últimos 10 años. En el mercado de oficinas al igual que en el comercial las rentabilidades han descendido llegando al 4% en Madrid, y al 4,5% en Barcelona. Estas rentabilidades se acercan cada vez más al de otras capitales europeas como Paris y Londres.
Con respecto al industrial tanto en Madrid como en Barcelona las rentabilidades se han mantenido estables al 7%,(Gráficos 7,8 y 9).
Desde una perspectiva histórica ya no queda mucho margen de reducción de rentabilidades, pues estamos rondando los mínimos de los últimos 10 años. Una vez que se confirme las estabilización de estas a corto/medio plazo será interesante seguir la evolución de las rentas prime ya que su tendencia será crítica para que determinados inversores puedan seguir pujando agresivamente por los activos de más calidad.
Perspectiva
El fuerte crecimiento se nivela a medio plazo. Durante el 2015 se ha observado el fuerte apetito inversor
superando con holgura los niveles de inversión vistos en el 2014. La demanda es fuerte y se reparte tanto entre sectores como entre procedencias. Mientras la economía española continúe su fuerte recuperación y demuestre que políticamente se puede manejar en un campo de juego más diverso, prevemos gran actividad de inversión inmobiliaria como la observada los últimos dos años. Esperamos que la ocupación de los sectores de oficinas, industrial y comercial aumente con el crecimiento generalizado de la economía española a un ritmo superior al de la mayoría de economías europeas. No sería de extrañar ver un impulso de inversión en activos y localizaciones más secundarias debido a la dificultad de encontrar activos prime.
Con la mejoría de los mercados, veremos cada vez más promotoras en busca de suelo de nuevo. En zonas señaladas
ya estamos viendo cómo se venden terrenos para desarrollos y sus precios ya han comenzado su mejoría. A medida que la recuperación coja ritmo esperamos ver nuevos proyectos en los diferentes sectores. Finalmente también prevemos que el número de proyectos de rehabilitación de oficinas aumente ya que la crisis dejó un stock antiguo pendiente de reforma para aquellos que conocen el mercado.
