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Arrendamiento urbano. Desahucio por impago de rentas.
- El caso
- Supuesto de hecho
- Objetivo. Cuestión planteada
- La estrategia del Abogado
- El procedimiento judicial
- Partes
- Peticiones realizadas
- Argumentos
- Documental aportada
- Prueba
- Resolución judicial
- Jurisprudencia relacionada con el caso
- Documentos jurídicos
- Biblioteca
- Formulario: Demanda de juicio verbal
EL CASO
Supuesto de hecho
Madrid, 10-08-2010
Madrid, 29-03-2014
El 24 de marzo de 2014, Dña.Alicia alquila un piso a D.Omar, quien se compromete a abonar una renta de 500€ al mes. A partir de julio del año 2017, D.Omar deja de pagar las rentas.
Se acude al Juzgado de Primera Instancia para solicitar que D.Omar desaloje la vivienda en la que residía como arrendatario. D.Omar alega que comunicó su intención de abandonar la vivienda a D.Adolfo (esposo de Dña.Alicia).
Objetivo. Cuestión planteada
Recurrir la Sentencia dictada por la que se establece el desahucio de la vivienda arrendada debido al impago de rentas del inquilino.
La estrategia. Solución propuesta
El abogado decide recurrir la Sentencia dictada en virtud de la cual se establece el desahucio del demandante de la que venía siendo su vivienda habitual por impago de rentas en tanto que el recurrente ya no reside en la vivienda.
EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Orden Jurisdiccional: Civil
Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de Primera Instancia
Tipo de procedimiento: Juicio Verbal. Desahucio por falta de pago.
Fecha de inicio del procedimiento: 24-04-2018
Parte demandante
D.Alicia
Parte demandada
D.Omar
Peticiones realizadas
Parte demandante
Solicita que se resuelva el contrato de arrendamiento y que la parte demandada abandone la vivienda.
Parte demandada
Se opone a la petición de la parte demandante al considerar que ya se comunicó que no se iba a continuar con el arrendamiento.
Argumentos
Parte demandante
Solicita que se resuelva el contrato de arrendamiento y que la parte demandada abandone la vivienda. Entiende esta parte que la parte demandada ha de acreditar que comunicó fehacientemente su intención de abandonar el bien inmueble en mayo de 2017 al considerar que no ha aportado ninguna prueba que lo acredite. La parte arrendadora es Dña.Alicia y no D.Adolfo y por lo tanto el consentimiento relevante es el de Dña.Alicia.
Parte demandada
En mayo de 2017 se comunicó a D.Adolfo que iba a dejar el piso a D.Adolfo que es el marido de la demandante y por lo tanto no procede la petición realizada por la parte demandante.
Documental aportada
Certificado del Registro de parejas de hecho.
Partida de nacimiento del menor. Documental aportada
Mismo que la prueba aportada
Prueba
Parte demandante
Contrato de arrendamiento
Parte demandada
No aportada
Resolución Judicial
Fecha de la resolución judicial: 03-02-2017
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
Se estima la demanda y se resuelve el contrato de arrendamiento. Se solicita que la parte demandada abandone la vivienda.
Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:
Se considera que las partes acordaron el pago de una renta de 500€ en concepto de renta mensual por el alquiler de la vivienda si bien discrepan de la comunicación de abandono de la vivienda realizada por la parte demandada y la parte demandada no paga desde julio de 2017 por lo tanto el impago de rentas no se discute.
La discrepancia surge en tanto que la parte demandada comunicó su intención de abandonar el contrato de arrendamiento al marido de Dña.Alicia (parte demandante) y no directamente con ella que era la arrendadora. Surge un conflicto en cuanto a la prueba y se decide estimar la demanda y resolver el contrato de arrendamiento. Se solicita que la parte demandada abandone la vivienda.
SEGUNDA INSTANCIA
Tipo de recurso: Recurso de reposición
Recurrente: Parte demandada
Fecha del recurso: 25-05-2018
Tribunal: Juzgado de Primera Instancia
Documentación
Parte demandante
-No aportada
Parte demandada
-Recibí
Resolución judicial del recurso
Fecha de la resolución judicial: 01-06-2017
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
Se desestima la pretensión del recurrente y se pone fin al trámite del recurso interpuesto.
Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:
Se pone fin al trámite del recurso interpuesto por la parte demandada al considerar que no se ha cumplido con el requerimiento realizado en tanto que se considera que el justificante de pago del depósito es un defecto subsanable que no se ha solucionado en el plazo establecido de conformidad con la normativa aplicable.
JURISPRUDENCIA
Tribunal Supremo, núm. 673/2009, de 30-10-2009. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 1130206
Tribunal Supremo, núm. 684/2009, de 20-10-2009. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 425119
Tribunal Supremo, núm. 508/2015, de 22-09-2015. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 69474000
Tribunal Supremo, núm. 698/2011, de 04-10-2011. CasosReales.Jurisprudencia. Marginal: 2316298
Documentos disponibles en www.globaleconomistjurist.com Nº de Caso 10149
DOCUMENTOS JURÍDICOS
Documentos jurídicos de este caso
- Sentencia
- Recurso de apelación
- Auto de inadmisión de recurso
Formularios jurídicos relacionados con este caso
- Demanda de juicio verbal
Documentos disponibles en www.globaleconomistjurist.com Nº de Caso 10933
BIBLIOTECA
Disponible en www.globaleconomistjurist.com Nº de Caso: 10933
Libros
Sabelotodo de Derecho Civil. 2ª Edición. Actualizada a 2014
Análisis práctico del juicio de desahucio por falta de pago
Temario práctico de derecho civil. Parte general
Artículos jurídicos
El juicio de desahucio (Noviembre 2016)
El nuevo proceso de desahucio (octubre 2014)
El éxito del proceso verbal de desahucio. (octubre 2014)
Llegan los juicios rápidos a los procedimientos de desahucio (mayo 2004)
Desahucios: protección de colectivos vulnerables (diciembre-enero 2013)
Nueva legislación: Los llamados desahucios exprés (febrero 2010)
El esfuerzo para pagar un alquiler es el doble que para una hipoteca. Dos de cada tres desahucios es por impago de alquiler (mayo 2019)
Casos relacionados
Desahucio por falta de pago. Resolución de contrato de arrendamiento y reclamación patrimonial.
Desahucio por falta de pago
Demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago. Reclamación de cantidades en concepto de rentas y cantidades asimiladas a la renta. Enervación de la acción.
Desahucio por falta de pago. Arrendamiento urbano de vivienda.
Desahucio de vivienda por falta de pago, y reclamación de rentas.
Desahucio por falta de pago y reclamación de rentas y cantidades vencidas y no satisfechas, derivadas del contrato de arrendamiento de vivienda.
Contrato de arrendamiento de vivienda. Falta de pago de rentas. Desahucio.
Desahucio por falta de pago. Arrendamientos urbanos. Juicio verbal.
AL JUZGADO DE INSTANCIA NÚMERO…
PARA ANTE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE…
………………………………..Procurador de los tribunales, según consta debidamente acreditado en los autos de referencia, ante el Juzgado comparezco y, como mejor proceda en derecho, DIGO:
Que por medio del presente escrito, y de conformidad con lo establecido en los artículos 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dentro del plazo recogido en la citada Ley, interpongo RECURSO DE APELACIÓN contra el SENTENCIA ……..de fecha ….. de abril de ……., considerando dicha resolución lesiva para los intereses de mi patrocinado sobre la base de las siguientes:
ALEGACIONES
PRIMERO.- PRESUPUESTOS. Interpongo el presente recurso de apelación ………………. de fecha 24 de abril de 2018; recaída en los presentes autos y notificada en fecha 11 de mayo de 2018.
La resolución impugnada es susceptible de recurso de apelación a tenor de lo dispuesto en del artículo 455.1 de la LEC.
El recurso se interpone dentro del plazo legal de veinte días hábiles siguientes a la notificación de la resolución impugnada, tal como prevé el artículo 458.1 de la LEC.
Conforme al artículo 6.5 de la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita, mi mandante está exento del pago del depósito necesario para la interposición de recursos, previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ.
Dirijo el recurso a impugnar los pronunciamientos de la sentencia recurrida mediante los que se produce la estimación íntegra de la demanda formulada por la actora, se resuelve el contrato de arrendamiento entre las partes y se condena a mi mandante a abandonar el inmueble sito en………….. sí como el pronunciamiento relativo a la imposición de costas a patrocinado.
Si bien el artículo 449.1 de la LEC establece que “en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas”, en el presente caso, la parte actora no reclamó rentas ni el fallo de la sentencia impugnada condena al pago de las mismas. Por tanto, esta parte considera que ni hay rentas vencidas ni rentas que con arreglo al contrato deba pagar por adelantado.
De hecho, como se expondrá más adelante en alegaciones, a través del presente recurso de apelación, se impugna la resolución del contrato por cuanto el mismo ya fue resuelto en mayo de 2017 y, por ende, también se impugna el lanzamiento por cuanto no es posible lanzar a una persona que no reside en la vivienda objeto de lanzamiento, así como la condena en costas a mi representado.
SEGUNDO.- PRIMER MOTIVO DE RECURSO. Incumplimiento del artículo 281 de la LEC y del artículo 24 de la Constitución Española por inadmisión de prueba testifical.
Con fecha 9 de abril de 2018 se presentó ante el Juzgado escrito solicitando la citación judicial tanto de la parte actora como de ……………………………………….
…………………verdadera ocupante del inmueble objeto de este ……………………..
procedimiento. En el escrito de oposición, esta parte reiteró la solicitud. Sin embargo, llegado el acto de la vista o había sido citada judicialmente por lo que asistió a petición de mi mandante.
En el acto de la vista, como prueba testifical, esta parte propuso de nuevo el interrogatorio de ………………manifestando expresamente su pertinencia, necesidad y utilidad con el fin de probar que mi mandante no reside en la vivienda desde finales de mayo de 2017 y que es ella quien ocupa el inmueble desde entonces en virtud del acuerdo alcanzado entre ésta y la parte apelada………………………………….
Esta proposición fue admitida, si bien, tras el interrogatorio de las partes y llegado el momento de que pasara la testigo, se decidió inadmitir la prueba derivó en inadmitida. Ante esta circunstancia esta parte formuló verbalmente recurso de reposición por vulneración del artículo 281 de la LEC y del artículo 24 de la Constitución especificando la pertinencia, necesidad y utilidad de esta prueba para probar la falta de legitimación pasiva de mi mandante y que existe un acuerdo entre su madre y ………………..cual viven en la vivienda objeto de esta litis. El recurso de reposición fue desestimado y esta parte formuló respetuosa protesta. ……………
Asimismo, se propuso como testifical el interrogatorio de uno de los hijos de ……………………………………………, que reside con esta en el inmueble objeto de la litis y que esperaba fuera de la sala.
Esta proposición fue inadmitida, ante lo cual esta parte formuló verbalmente recurso de reposición por vulneración del artículo 281 de la LEC y del artículo 24 de la Constitución especificando la pertinencia, necesidad y utilidad de esta prueba para probar la falta de legitimación pasiva de mi mandante y que existe un acuerdo entre su madre y ……………….. por el cual viven en la vivienda objeto de esta litis. El recurso de reposición fue desestimado y esta parte formuló respetuosa protesta.
En el escrito de oposición alegamos:
“A finales de mayo de 2017, mi mandante comunicó verbalmente a que abandonaba la vivienda dejando el mes de mayo pagado y acordando con……………. quien se quedaría en la casa …………………..en el contrato de arrendamiento con los mismos términos pactados con mi mandante, pues desde ese momento, las cuestiones relativas al arrendamiento han sido tratadas con la ocupante de la vivienda ……..…………………, y la propia demandante ha recaudado personalmente pagos en efectivo de ésta.”
Teniendo en cuenta que la resolución contractual no se realizó de forma escrita – cosa que por otra parte es habitual en materia de arrendamientos urbanos donde generalmente las partes no son juristas, no conocen la jurisprudencia y no se asesoran por un abogado– esta parte considera que la práctica de ambas testificales resultaban fundamentales para acreditar que mi mandante dejó de ser arrendatario en mayo………………quien reside en la vivienda ………………………………………. junto con sus tres hijos menores de edad en virtud de un acuerdo alcanzado con y el hecho de inadmitir la práctica de estas pruebas, impidió que mi mandante pudiera hacer valer estos medios de prueba pertinentes y necesarios para su defensa, vulnerando de esta forma su derecho a la tutela judicial efectiva.
TERCERO.- MOTIVO 2º DE RECURSO. Error en la valoración de la prueba.
En la sentencia de instancia se señala:
“Hecho controvertido a). Se debe indicar que no se discute la existencia de un impago de rentas. La oposición se funda en la falta de legitimación pasiva. La parte demandada alega que en mayo del 2017 le comunicó a la parte actora que iba a abandonar la vivienda y pactaron que dejaría de ser el arrendatario. Quien alega este hecho es la parte demandada y por tanto es ésta quien lo debe acreditar. En este caso no ha aportado ninguna prueba que lo acredite. Pero es que del propio interrogatorio del demandado se desprende la falta de prueba. El demandado indica que habló la cuestión con el marido de la actora. Se debe indicar que quien es y era la arrendadora era la actora, y por tanto para poder novar el contrato era necesario el consentimiento de la parte actora, consentimiento, que a la vista del propio interrogatorio del demandado no existió. Esta alegación además hizo innecesaria la admisión y practica de más prueba.” A este respecto conviene señalar:
1º- No se discute el impago de rentas porque no hay rentas vencidas de las que deba hacerse cargo mi patrocinado y es por ello por lo que esta parte alegó falta de legitimación pasiva. Todas las rentas debidas desde el inicio del contrato, en marzo de 2014, hasta el fin del mismo, en mayo de 2017, fueron puntualmente abonadas tal y como acreditan los …………………… cónyuge de la arrendadora el intermediario en representación de la misma en este contrato de arrendamiento.
2º- En cuanto a que esta parte no ha aportado ninguna prueba que acredite el pacto entre las partes por el cual mi mandante dejaba de ser el arrendatario, con el debido respeto, consideramos necesario señalar que:
- El interrogatorio no fue posible al haber fallecido recientemente.
- Como ya se ha expuesto, se propuso la testifical de ……..verdadera ocupante de la vivienda, para que relatara desde cuando vivía en el inmueble objeto de esta litis y conforme a qué título. Con el mismo propósito se propuso la testifical del mayor de los hijos. Sin embargo, tales pruebas no se pudieron practicar al resultar inadmitidas.
- En el acto de la vista, aportamos correspondencia referente a facturas emitidas por
………en concepto del consumo de luz de la vivienda objeto de esta Litis, dirigidas al domicilio de la parte apelada a nombre –por cierto, de y no de la verdadera propietaria– y alegamos que estos documentos habían sido entregados por la parte apelada a la verdadera ocupante del piso,
……………… pues de ninguna otra manera podría tener ésta acceso a la
………………correspondencia de la arrendadora. Estas entregas se hacían para que la ocupante tuviera un documento justificativo de lo que debía abonar en concepto de suministros.
- También en el acto de la vista, aportamos un recibí firmado por la arrendadora, en el que reconoce la entrega por parte de la verdadera ocupante del inmueble de la cantidad de 357 euros “en concepto de mes de julio de alquiler”, respecto a lo cual, nada se dice en la sentencia impugnada.
3º- En cuanto a que a la vista del propio interrogatorio del demandado no existió consentimiento por parte de la arrendadora para la novación del contrato:
A lo largo de toda la duración del contrato, desde marzo de 2014 hasta mayo de ………………..quien se ha ocupado de comunicarse con mi mandante en las
cuestiones relativas al arrendamiento, así como de recoger la renta en efectivo cada mes, tal y como demuestran los recibís aportados donde consta la firma de ………………….como intermediario representante tácito de su cónyuge para
cobrar rentas y efectuar determinadas comunicaciones, pero ignorar tal condición para otras y, en concreto, aquella en la cual mi mandante le comunica que dejaría de ser arrendatario, es –dicho sea con el debido respeto– incongruente hasta tal punto que, en un momento posterior, la arrendadora podría reclamar a mi mandante todas las rentas a sabiendas de que fueron pagadas y alegar que……………… el pagó las rentas, que era a ella, la arrendadora, a quien debía habérselas pagado.
Efectivamente, mi mandante tanto en el escrito de oposición como en el acto de la vista, declaró que había comunicado que dejaba de ser arrendatario a ……………….………………, si bien también explica que era
para la cuestiones relativas al arrendamiento. Por tanto, esta parte no considera que haya quedado probado que el consentimiento no existiera por el hecho de que no se le comunicara directamente a ella, en su condición de arrendadora, sino que esta circunstancia merece un análisis global del resto de las pruebas, incluidas las no admitidas, de donde se podría concluir que, a pesar de que no existió consentimiento ……………….. era tan conocedora del abandono del inmueble por parte de mi
mandante que incluso, ella misma, llegó a un acuerdo con la nueva inquilina y recaudó rentas de ésta.
Por todo ello, esta parte considera que la sentencia impugnada omite valorar las pruebas aportadas por mi patrocinado a los efectos de acreditar que no reside en el inmueble sito en desde mayo de 2017 y, por tanto, no debe renta alguna por este concepto. A mayor abundamiento, las pruebas aportadas acreditan que existe un acuerdo de ………… con la verdadera ocupante del inmueble.
A la vista de lo anteriormente expuesto, a esta parte le interesa interponer recurso de apelación contra la sentencia de fecha 24 de abril de 2018, dentro del plazo que a tal fin me ha sido concedido y en virtud de los arts. 458 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
SUPLICO
Que se tenga por presentado en tiempo y forma RECURSO DE APELACIÓN y, previa tramitación legal, se acuerde:
1) Anular la sentencia y se dicte otra por la cual:
- Se estime la falta de legitimación pasiva de por haber cesado en su condición de arrendatario en mayo de 2017.
- Se condene en costas a la parte actora por la temeridad y mala fe manifestada.
Es Justicia que respetuosamente suplico en……….a 25 de mayo de 2018.
OTROSÍ DIGO PRIMERO: Que de acuerdo con nuestra alegación SEGUNDA y estimándose la misma al concurrir requisitos legales que se dan por reproducidos interesamos conforme al artículo 460.2 de la LEC, la práctica de la prueba testifical a …………….
SUPLICO AL JUZGADO, que tenga por hecha esta manifestación a los efectos oportunos y que domicilio en sea citada judicialmente.
OTROSÍ DIGO SEGUNDO: Que toda vez que mi representado, ………… goza del beneficio de Justicia Gratuita, se confirme la ………….designación de Procurador de Oficio del partido judicial de , para su representación en la tramitación de este recurso ante la Audiencia Provincial de
SUPLICO AL JUZGADO, se tenga por hecha la anterior manifestación a los efectos pertinentes.
OTROSÍ DIGO TERCERO, que conforme al artículo 464 LEC esta parte interesa la celebración de vista.
SUPLICO AL JUZGADO, se celebre la vista a la que se refiere el precepto mencionado.
OTROSÍ DIGO CUARTO, que a la vista de la interposición del presente recurso de no reside en la vivienda objeto del
litigio, esta parte interesa la suspensión del lanzamiento previsto para el 29 de mayo de 2018 a la 13:00 horas.
SUPLICO AL JUZGADO, se tenga por hecha la anterior manifestación a sus efectos legales oportunos.
OTROSÍ DIGO SEXTO, que a los efectos del artículo 231 LEC, esta parte manifiesta expresamente su voluntad de cumplir con los requisitos exigidos por la ley y de subsanar cualquier incumplimiento de los mismos en los que hubiera incurrido.
SUPLICO AL JUZGADO, se tenga por hecha la anterior manifestación a sus efectos legales oportunos.
Es Justicia que respetuosamente suplico en ….. a …. de mayo de ………
