Clarificando las Hipotecas

Por Joan Bermúdez i Prieto. Abogado

 La estabilidad en las actuaciones de todo tipo sobre todo en las comerciales y financieras da, no tan solo tranquilidad a quienes la realizan, también dan consistencia en las relaciones de los que intervienen y seguridad en los actos y sus consecuencias a todos los implicados, así como continuidad en el mercado.

Texto del artículo

Por ello es tan importante dotarse de unas normas de actuación que sean válidos y estables en el tiempo, que permita a los agentes como a sus clientes poder operar con la tranquilidad que lo realizado no tendrá más variación que las previstas y más alteraciones que las que se pudieran surgir en el normal desarrollo en el transcurso de la relación.

Cuando el escenario es cambiante por la propia evolución mercado, este requiere que estas normas, actuaciones y procedimientos se vayan flexibilizando y adaptando a medida que las circunstancias lo requieran, aunque siempre en la confianza que estas variaciones se producirán mirando hacia adelante (al presente y al futuro), pero intentando que no afecte a los acuerdos que se han realizado en el pasado y que siguen en vigor. Tan solo en el supuesto que las condiciones que en su momento se establecieron no fueran adecuadas y acordes con lo que se debería haber aplicado, es cuando se ha de revisar, actualizar y modificar todos los compromisos adquiridos con los consecuentes resultados de inestabilidad, inseguridad y pérdida de capacidad de actuación que ello comporta.

En el sector inmobiliario, en los últimos años, a tenor de las efectos que se han producido, generalmente derivadas de sentencias de los tribunales, tantos los propios (desde la Primera Instancia hasta el Tribunal Supremo) como los de la Unión Europea (U.E.), relativo a todo lo vinculado con la financiación al sector inmobiliario, básicamente consecuencia de la forma de instrumentación, condiciones y clausulas incorporadas, nos lleva a tener frente a nosotros un escenario confuso, muy desdibujado y que en ocasiones puede parecer afectado de cierto oscurantismo, que dificulta saber realmente cual es la situación de cada acto y cuales han de ser sus derivadas.

Este contexto perjudica obviamente a los que han firmado una hipoteca con unas cláusulas que posteriormente se han considerado inadecuadas unas, ilegales otras y abusivas muchas de ellas, pero no tan solo a los hipotecados que son los primeros y principales afectados, también para el propio financiador (los bancos) que ahora se encuentran inmersos en una vorágine de revisiones, de actualizaciones y modificaciones de sus contratos, con la derivada que todo ello afecta a sus cuentas de resultados en unos momentos, que no son precisamente los más óptimos para la actividad bancaria.

Aunque la realidad parece obstinarse en un “sostenella y no enmendalla” ya que seguimos con las mismas normas de procedimiento. Existen sentencias, hasta ocho se han llegado a publicar en diferentes momentos por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (T.J.U.E.), (la más reciente en Enero de este mismo año) contra las clausulas y las condiciones incorporadas en las hipotecas. Insiste el T.J.U.E. en que la legislación española no cumple con la Directiva 93/13/CEE relativa a la protección de los consumidores, con sentencias contrarias a las clausulas suelo, al vencimiento anticipado, sobre los gastos generados en su constitución, etc. En definitiva pide el alto tribunal de la U.E. que un juez pueda examinar cualquier cláusula de oficio, sin limitaciones (como hasta ahora viene sucediendo consecuencia de la aplicación de los rígidos ordenamientos procedimentales) sin considera que alguna de ellas es abusiva. Todo ello viene sucediendo desde hace años, mientras seguimos a la espera de los cambios anunciados en la Ley Hipotecaria que, en primer lugar se adopte a lo requerido por la U.E. y evite, al menos, que las hipotecas que se formalicen en un futuro, no puedan ser susceptibles de ser cuestionadas, contestadas y demandadas.

Todo ello está pendiente encima de la mesa del legislativo, en un momento en el que el sistema financiero español, ha pasado por una de sus mayores crisis de la que se está recuperando, aunque todavía con ciertas flaquezas, que no le permiten entrar en nuevas revisiones, actualizaciones, reliquidaciones de los contratos de préstamo formalizados, por ello se hace muy necesario la actualización de la ley hipotecaria, atendiendo a los requerimientos de los consumidores y de la U.E., pero también teniendo en cuenta que si las condiciones/clausulas cambian de sentido y resulta que en lugar de ser duras y abusivas, como se ha demostrado que lo han sido hasta ahora para los hipotecados, se vuelven hacia los bancos perdiendo estos garantías en sus préstamos, el sistema de financiación de la compra de viviendas, puede volver a fallar, pero sería en este hipotético (y esperemos que nunca real) escenario por la falta de interés de los bancos en financiar ese mercado. En este sentido se ha manifestado la banca temiendo que los cambios, que ya se han ido anunciando, empeore la ley (en cuanto a garantía y realización) y consecuentemente el mercado hipotecario.

No se trata de establecer posicionamiento hacia alguna de las partes, ambas se necesitan y por lo tanto a ambas hay que atender. Por un lado los consumidores, hipotecantes, tienen necesidad de obtener recursos suficientes para la compra de una vivienda, que va a ser (en muchos de los casos) su residencia para toda la vida y que esta financiación sea clara y asumible, pero también se hace necesario que el hipotecador, el financiador, en definitiva la banca tenga en primer lugar una garantía suficiente para poder facilitar el crédito. Recordemos que el sistema financiero se ve condicionado por las normas de seguridad y garantía emanadas de Basilea, al tiempo que obtengan un rendimiento suficiente para el normal desarrollo de su actividad.

Ello nos lleva a demandar un equilibrio entre la necesidad de ambas partes. Todas pueden y deben ser atendidas y permitir que el mercado inmobiliario funcione con normalidad, debemos recordar que sin la financiación hipotecaria del sector financiero, el sector inmobiliario se paraliza, lo hemos visto en los últimos diez años, que la actividad promotora se ha paralizado y ello consecuencia de la falta de recursos de los posibles adquirentes de vivienda, cuando se ven limitados en la capacidad de endeudamiento consecuencia de la reducción de la oferta de financiación en el mercado.

Se habla mucho en los últimos tiempos que esta situación no se daría si se facilitara el arrendamiento adecuado en condiciones económicas ajustadas a las posibilidades de los solicitantes, que con un stock de pisos en alquiler suficiente no se hubiera producido una situación de exceso de volumen de viviendas en el mercado de venta, como sucedió en los años anteriores a la crisis financiero/inmobiliaria. Opinan que con pisos en alquiler a precios ajustados, el problema de la vivienda hubiera quedado resuelto.

En ocasiones, es cierto que a grandes problemas, soluciones sencillas, pero en este caso pensar que no se hubiera producido el problema del exceso de endeudamiento de los adquirentes (generado posteriormente por una reducción en muchas ocasiones de su ingresos familiares), que la imposibilidad de poder atender el pago de la cuota de préstamo y que la situación generada con las condiciones de las hipotecas, no se hubiera producido si se hubiera apostado por un mercado de viviendas de alquiler, nos lleva a simplificar y desvirtuar tanto el problema, como la solución.

Tal vez debemos retroceder en el tiempo y recordar que el origen del alto endeudamiento que asumieron muchas familias en la compra de su piso, vino dado por una situación económica que permitía unos altos ingresos, una ocupación laboral alta lo cual facilitaba que los solicitantes de hipoteca pudieran cumplir los requisitos para acceder a un préstamo (que ahora, transcurrido el tiempo todos vemos que era alto y poco razonable por la volatilidad de esos ingresos y en muchas ocasiones de los puestos de trabajo), pero que en aquellos momentos los bancos veían con  “buenos ojos”, aunque no siempre los scorings (sistema de análisis de solvencia y capacidad de pago) que tenían, marcaran indicadores negativos, ya que ellos también vivían una euforia contagiada.

Acceder al mercado del alquiler no resultaba fácil, por varias razones pero las dos principales que ahora debemos recordar eran que, en primer lugar no existían pisos de alquiler (más allá de un 20% de todo el mercado) lo cual dificultaba, cuando no impedía conseguir una vivienda y por otra parte los importes de los arrendamientos, versus el coste de adquisición de una vivienda, resultaba (aun todavía lo es a un plazo de  30 años) más ventajoso económicamente para el comprador y además más estable para la familia que le evita el riesgo de tener que cambiar de residencia, cuando transcurren los 3 años actualmente establecidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) para un arrendamiento de una vivienda.

No se debe confundir la situación vivida en relación a las condiciones establecidas por los bancos desde una posición de poder y que han comportado unos costes excesivos a los clientes que han accedido a las hipotecas y que  ahora deberán ser reparadas y restaurados los derechos de los hipotecados, con una demanda de un mercado de alquiler como solución a los problemas de la capacidad económica de los clientes hipotecados. Son actuaciones diferentes, por ello reclamábamos al principio de este artículo que se debe legislar de forma que ambas partes se sientan seguras, sin dominación de una sobre otra y que ambas tengas garantizadas y salvaguardados sus legítimos intereses.

Otra cosa es el mercado de alquiler, sobre el que se ha debatido mucho (y más se va a debatir) y aunque posiblemente la sociedad esté cambiando y la demanda de este colectivo sea creciente, debemos valorar en qué medida lo es por voluntad, deseo y convencimiento del arrendatario o por la dificultad o imposibilidad de poder acceder a una compra. En ambos casos se hace necesario la creación y construcción de nuevos pisos y ello requiere del soporte de los bancos mediante su oferta de financiación (lo que nuevamente nos lleva a una legislación clara en cuanto a las condiciones de financiación), además deben existir agentes en el mercado que tengan la capacidad económica y la voluntad social de construir pisos para el arrendamiento. Esta es la figura que las administraciones públicas deben asumir y no huir de su compromiso cediendo el papel como hasta ahora al libre mercado