TÍTULO: VIVIENDA, SALARIOS Y AHORROS. ELEMENTOS PARA UN ANÁLISIS

AUTOR: Por Joan Bermúdez i Prieto. Abogado- Politólogo. Máster en Dirección de Empresas

SUMARIO:

1. Situación del mercado de la vivienda
2. Situación del mercado de la vivienda
3. Oferta y demanda de viviendas
4. Conclusiones

EN BREVE: Pretender analizar un mercado a “golpe” de titular parece haberse incorporado con cierta normalidad en el sector cuando se trata de valorar la evolución del mercado de la vivienda, generalmente focalizando este análisis en un momento concreto, como si fuera una “foto finish” de un acto deportivo, generando a partir de esa imagen, de ese dato, conclusiones y posiblemente acciones, tanto por parte de los futuros usuarios, como y esto mucho más grave, por parte de quienes tienen la capacidad de generar actividad, tanto las Administraciones como los propios profesionales. Ello se desprende de mensajes y titulares generados en los últimos meses que van desde una nueva burbuja inmobiliaria ampliamente tratado, como recientemente, cuando se anuncia que se está produciendo una caída de la compraventa de viviendas.

DESTACADOS:

“El mayor volumen de ventas no viene dado por el incremento o no de la oferta; estas transacciones se conforman a partir de las capacidades que tienen los potenciales adquirentes para acceder al bien, y es precisamente en este punto donde surge la dificultad para una evolución positiva y continuada del sector”

“Con una capacidad de ahorro de la familia del 10% de sus ingresos (cifra que reconozco puede ser muy optimista en muchas familias), ello comportaría que para alcanzar la cifra necesaria que requiere la compra de una vivienda, en función de los parámetros tanto de fiscalidad, como de demanda de aportación por parte de los bancos para poder llegar a acceder a una hipoteca, se haría necesario ahorrar durante más de 10 años”

“Existe un parque de viviendas en las ciudades que en un volumen muy reducido estaban situadas en el mercado de alquiler. La demanda, por las razones expuestas de falta de capacidad para poder acceder a una hipoteca, ha comportado que el crecimiento de la misma sea casi exponencial.”

La demanda de vivienda en alquiler ha aumentado de forma exponencial, y las Administraciones, tanto las locales, autonómicas como la estatal, no han podido, no han sabido, o tal vez no han querido reaccionar, generando una situación que las familias difícilmente podrán mantener.

SITUACIÓN DEL MERCADO DE LA VIVIENDA

La realidad es que el mercado de la vivienda, focalizando el análisis en la venta, se mantiene en unos niveles de relativa baja actividad; en ningún momento, a pesar de ciertos avisos, se ha estado en una situación que pudiera hacer prever que nos aproximamos a un nuevo escenario de recalentamiento y de exceso de producción (recordemos que esta fue la razón, juntamente con el también exceso de financiación por parte de los bancos, lo que generó la crisis a partir del año 2007). El número de compraventas, según el INE, realizadas durante los primeros seis meses de este año (último dato publicado), se sitúan en 81.218, con una variación anual acumulada de 1,4%, y una reducción con respecto al mismo mes del año anterior del 9%. Estas oscilaciones son las que hacen aparecer el mercado con tendencias al alza o a la baja, según el momento en el que se realiza la comparación.

Para poder observar la situación del mercado, y más concretamente su futuro, hay que poner el foco, no en las transacciones realizadas, sino en la tendencia que pueda tener el mismo, teniendo en cuenta, como se ha podido comprobar en el pasado, que el mayor volumen de ventas no viene dado por el incremento o no de la oferta; estas transacciones se conforman a partir de las capacidades que tienen los potenciales adquirentes para acceder al bien, y es precisamente en este punto donde surge la dificultad para una evolución positiva y continuada del sector, a pesar, como ya hemos indicado en otras ocasiones, que la necesidad del bien a adquirir, existe.

CAPACIDADES ECONÓMICAS DE LOS DEMANDANTES DE VIVIENDA

Se produce una cierta paradoja cuando se intenta realizar un estudio de las capacidades económicas de los demandantes de vivienda. El coste de los alquileres de vivienda es generalmente muy superior a los importes que deberían asumir los potenciales compradores de un piso si tuvieran que atender mensualmente una cuota de hipoteca, lo que inicialmente nos llevaría a pensar que la compra es la mejor solución. Los datos nos muestran que la situación es muy diferente, existe una fuerte demanda de pisos de alquiler frente a una oferta (moderada) de pisos en venta.

La razón hay que atribuirla a varios factores, aunque uno, tal vez el primero, es la capacidad necesaria que han de tener los potenciales adquirentes de vivienda para poder atender los primeros pagos de la compra, que se sitúan en torno al 35% del valor de adquisición del bien. Esta situación en la que se encuentran quienes precisan disponer de una vivienda, conlleva que aunque sea más caro, menos estable y posiblemente alejados de los entornos donde quisieran residir, conlleve una fuerte demanda del alquiler, aunque ello no nos debe llevar a la confusión, como se ha expresado en ocasiones, que el mercado del alquiler crece porque la percepción del mismo haya cambiado, está creciendo por la dificultad, cuando no imposibilidad, de poder acceder a la compra.

Según el informe publicado por el INE en 21 de junio de este año (con datos de 2017) y atendiendo a su terminología, el salario más frecuente era de 17.482,06 €, frente a un salario mediano de 19.830,12 € y un salario medio de 23.646,50 €, con un incremento en los últimos 5 años de 920,06 €. Si nos atenemos al importe medio de los alquileres en agosto 2019 se situaba en torno a los 1.318 €, con tan solo 4 provincias que mantenían una media de los arrendamientos inferior a los 500 €, frente ello, el precio medio de venta por m2 es de 1.350, lo que podría comportar una cuota mensual de hipoteca de aproximadamente 595 €. Obviamente pretender argumentar que el mercado del alquiler está creciendo por una mayor demanda objetiva del mismo, es no ver la realidad. El esfuerzo económico mensual para un alquiler es muy superior al de la compra. El cambio de tendencia viene dado, no por una variación en la visión de los usuarios, sino por una cuestión puramente económica, y esta es la que se debe analizar para saber hacia dónde puede ir el mercado.

Contemplando un salario mediano anual de 19.830,12, si con él se debe atender a un arrendamiento medio de 16.200 € y frente a un supuesto de dos miembros de la familia con ingresos, ello comporta que casi el 25% de las retribuciones globales se deben asignar al pago del arrendamiento mensual. La compra de una vivienda en función de los precios medios comportaría una necesidad de poder disponer de unos ahorros próximos a los 50.000 €.

Con una capacidad de ahorro de la familia del 10% de sus ingresos (cifra que reconozco puede ser muy optimista en muchas familias), ello comportaría que para alcanzar la cifra necesaria que requiere la compra de una vivienda, en función de los parámetros tanto de fiscalidad, como de demanda de aportación por parte de los bancos para poder llegar a acceder a una hipoteca, se haría necesario ahorrar durante más de 10 años. A ello se debería añadir la ganancia media por tramos de edad que establece el INE, que situaría a partir de los 30 años esa hipotética capacidad de ahorro.

OFERTA Y DEMANDA DE VIVIENDAS

El sector, aunque también y con más fuerza las Administraciones con capacidad para incidir, deberían tomar nota de la realidad, La necesidad de vivienda es alta, la demanda importante, aunque la oferta que existe en el mercado no puede atenderla. Existe un parque de viviendas en las ciudades que en un volumen muy reducido estaban situadas en el mercado de alquiler. La demanda, por las razones expuestas de falta de capacidad para poder acceder a una hipoteca, ha comportado que el crecimiento de la misma sea casi exponencial. Frente a ello las Administraciones, tanto las locales, autonómicas como la estatal, no han podido, no han sabido, o tal vez no han querido reaccionar, generando una situación que las familias difícilmente podrán mantener. Recientemente nos hacíamos eco del crecimiento de los desahucios por arrendamiento frente a la reducción de los mismos por parte de compradores de vivienda. Tristemente creemos que esta tendencia se mantendrá y poca alteración del escenario actual se puede producir atendiendo a los datos aportados, las declaraciones y las medidas en ocasiones más formales que reales.

Disponer de un parque de viviendas de alquiler suficiente, debemos ser conscientes de que no se puede resolver en unos pocos años, requiere de unas políticas y medidas de actuación a largo plazo y continuadas, tanto en fiscalidad, facilidades de financiación como en disponibilidad de suelos destinados a ello. Nuevamente un escenario difícil, atendiendo a los vaivenes que los diferentes ejecutivos han demostrado en los últimos años. Por otra parte, como ya es obvio, tan solo con una oferta amplia se puede llegar a reducir los precios de los pisos para alquilar. Las limitaciones que están en estudio pueden amortiguar en algo el incremento del arrendamiento, pero no podrán reducir, a los niveles que necesitan las familias, el precio del alquiler mensual.

En la misma línea deberíamos recordar que la oferta de pisos a la venta se debe adecuar a la necesidad, características y ubicación de la demanda, no se puede caer nuevamente en el error de que se puede construir cualquier cosa y en cualquier lugar, que ya se venderá. Mientras los bancos atendiendo a unos criterios (necesarios) de prudencia, aun frente a la necesidad que tienen de conceder créditos, son renuentes en el momento de conceder una hipoteca y tan solo en los supuestos que reúnen todos los requisitos considerados necesarios para una correcta salvaguarda del riesgo, acceden a ello, con lo que la venta obviamente se ve alterada con pequeños incrementos mensuales y grandes reducciones anuales, como se observa en junio con una pérdida de actividad interanual del 7,7%.

Ante un horizonte que reconocemos es complejo, recordando una frase de Albert Einstein en la que decía “Hay una fuerza motriz más poderosa que el vapor, la electricidad y la energía atómica; la voluntad”; debemos hacer hincapié que es precisamente la voluntad de encauzar el mercado de la vivienda y adecuarlo a las necesidades reales, y al tiempo prepararlo para que en el futuro no se vuelvan a producir situaciones como las vividas, y las que actualmente se están produciendo, la única opción, partiendo de un análisis real y profundo de los factores y de los elementos que inciden, más allá de los propios vinculados directamente a la ejecución de un piso.

CONCLUSIONES

• El sector, aunque también y con más fuerza las Administraciones con capacidad para incidir, deberían tomar nota de la realidad, La necesidad de vivienda es alta, la demanda importante, aunque la oferta que existe en el mercado no puede atenderla. Existe un parque de viviendas en las ciudades que en un volumen muy reducido estaban situadas en el mercado de alquiler. La demanda, por las razones expuestas de falta de capacidad para poder acceder a una hipoteca, ha comportado que el crecimiento de la misma sea casi exponencial. Frente a ello las Administraciones, tanto las locales, autonómicas como la estatal, no han podido, no han sabido, o tal vez no han querido reaccionar, generando una situación que las familias difícilmente podrán mantener

• Disponer de un parque de viviendas de alquiler suficiente, debemos ser conscientes de que no se puede resolver en unos pocos años, requiere de unas políticas y medidas de actuación a largo plazo y continuadas, tanto en fiscalidad, facilidades de financiación como en disponibilidad de suelos destinados a ello

• La oferta de pisos a la venta se debe adecuar a la necesidad, características y ubicación de la demanda, no se puede caer nuevamente en el error de que se puede construir cualquier cosa y en cualquier lugar, que ya se venderá

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En breve: En este artículo quiero mostrarte algunas acciones que puedes realizar para que los inmuebles que tienes disponibles lleguen al público ideal, y cuanto más, mejor.

Sumario: 

1. Introducción
2. Cómo potenciar la visibilidad de tu agencia inmobiliaria en internet
3. Conclusiones

INTRODUCCIÓN

Hay un dato muy impactante que nos hace pensar en la importancia del marketing inmobiliario: ¿sabes que el 92% de las personas utilizan internet para buscar su futura nueva casa? (Fuente MDirector).

Tú, que tienes una agencia inmobiliaria, ¿por dónde te llegan la mayoría de contactos?

Me acabo de comprar un piso en Barcelona y llevo dando vueltas buscando 1 año. ¿Y qué es lo primero que hice? Ir a los macrobuscadores del sector. Pero, probablemente, tú no tienes la capacidad de movilizar tanto negocio en internet.

¿Te vas a quedar de brazos cruzados? ¡No!

Por eso estamos aquí. Quiero mostrarte algunas acciones que puedes realizar para que los inmuebles que tienes disponibles lleguen al público ideal, y cuanto más, mejor.

¡Te las cuento ahora mismo!

CÓMO POTENCIAR LA VISIBILIDAD DE TU AGENCIA INMOBILIARIA EN INTERNET

El ladrillo vuelve a ser una fuente de negocio. Los alquileres están disparados de precio y volvemos a plantearnos la compra (con el permiso de los bancos), tan instaurada en nuestra cultura.

Además, te voy a dar otro dato: en España hay 255 millones de usuarios de internet que se conectan cada semana. Eso es un 85% de la población de entre 16 y 65 años.

Dime una cosa, ¿crees que tus posibles clientes están ahí? Sí, ¿verdad?

Y tú, ¿tienes una presencia profesional en Internet o “vas haciendo lo que puedes”?

Bien, obviamente lo que te recomiendo es que contrates los servicios de un profesional del marketing digital especializado en tu sector, como Inmogesco, con quien colaboro habitualmente.

Pero si tu presupuesto es todavía bajo y prefieres hacer alguna acción de forma amateur, te dejo algunos consejos y acciones que puedes realizar:

1. Ten presencia como marca en Facebook e Instagram

Tu negocio inmobiliario tiene dos franjas de edad diferenciadas de posibles clientes: los de menos de 35 y los de más (aprox.). Y ambos se reparten entre estas dos redes sociales.

Instagram es un lugar ideal para compartir fotos de pisos y casas de esas que nos dejan con la boca abierta. Cocinas de diseño, comedores minimalistas, baños íntimos o despachos que disparan la creatividad, son contenidos que gustan a mucha gente. Y esa gente es tu público objetivo de hoy y de un futuro a medio plazo.

Aprovéchalo para compartir esas fotos o vídeos que tanto gustan de ver, estemos buscando un nuevo hogar o no.

Facebook es una red social más clásica que apunta a usuarios de más de 40-40 y pico años (poder adquisitivo más alto). Aquí puedes orientarte a compartir ofertas reales que tienes en cartera.

Tienes dos vías para estar presente: la fanpage (o página de empresa) y los grupos. Yo te recomiendo el segundo, porque tienes más interacciones de personas realmente interesadas en este sector.

2. Ofrece contenidos útiles para tus posibles clientes. Stop a los mensajes puramente comerciales

Este punto es importantísimo. Publicar contenidos útiles para tus clientes te ayuda a atraerlos, en vez de ir tú a buscarlos.

¿Qué entendemos por contenidos útiles? Los que responden a las dudas y satisfacen las necesidades de tus potenciales clientes. ¿Sabes lo mejor? Que te ayudan a diferenciarte de tu competencia.

Te pongo un ejemplo para que lo entiendas mejor: A ti, como usuario ¿seguirías a una página que sólo publica ofertas de pisos o prefieres a otra que combine eso con consejos para las reformas y decoración? ¿Qué te aportaría más valor? Estamos de acuerdo, la segunda opción.

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En breve: Nuestro Código Civil regula la comunidad de bienes en el Título III del Libro II, en los artículos 392 y siguientes. Dispone el artículo 392 CC que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas.

Sumario: 

1. La división de la comunidad de bienes y su fiscalidad. Notas introductorias
2. Extinción parcial del condominio
3. Análisis de la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2019.
4. El voto particular
5. Conclusiones

LA DIVISIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES. NOTAS INTRODUCTORIAS

El efecto natural a la comunidad de bienes es la posibilidad de cesar en la misma mediante el ejercicio de la acción de división a la que se refiere el artículo 400 del Código Civil (en adelante CC), en su párrafo primero, al establecer que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad, pudiendo pedir cada uno de ellos en cualquier momento que se divida la cosa común. Por tanto, cualquier comunero tiene derecho a separase de la comunidad y ello implica en principio, sea uno o todos los que se separen, la disolución de la comunidad existente.

El artículo 1062 CC, aplicable a la división entre participes en la comunidad de bienes[1], establece que cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

En relación con este precepto, el artículo 7.2.b) de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados[2] contiene una importante salvedad en relación con lo que se han de considerar transmisiones patrimoniales a efectos de liquidación y pago del impuesto. Así, menciona que se considerarán transmisiones patrimoniales los excesos de adjudicación declarados, salvo los que surjan de dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 821, 829, 1056 (segundo) y 1062 (primero) del Código Civil.

Es aquí donde encontramos la principal controversia, siendo clave si con la operación que se produzca se entiende que se ha producido la extinción de la comunidad (total, o parcial), o bien si se ha producido una simple transmisión de participaciones. La polémica no está exenta de interés, puesto que en el primer caso la disolución de la comunidad tributa por el IAJD, normalmente al 1%, mientras que, en el segundo, la compraventa de cuotas indivisas tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, en la mayoría de comunidades al 7%.

Sobre esta excepción tributaria trata la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de junio de 2019, que analizaremos a continuación. Como veremos han venido siendo dispares los pronunciamientos del Alto Tribunal sobre los requisitos para que se entienda producida la extinción de la comunidad, destacando en esta última sentencia la importancia que el Tribunal Supremo vuelve a conceder a la expresión “a uno” del 1062 del CC, y especialmente sobre la necesidad de que en el negocio jurídico que se examine exista realmente el ejercicio de una facultad de división de la cosa común.

ANTECEDENTES. EXTINCIÓN PARCIAL DEL CONDOMINIO

Volviendo a los antecedentes jurisprudenciales y doctrinales relativos a la extinción del condominio, hasta hace bien poco era opinión casi unánime en la doctrina, y en la jurisprudencia (STS de 12/4/2007 o 25/2/2011, entre otras), que nos encontrábamos ante un negocio jurídico declarativo o especificativo, pero en modo alguno traslativo, debiendo para ello cumplirse las siguientes reglas de proporcionalidad:

1. a) Que en la extinción parcial las adjudicaciones al comunero saliente fueran equivalentes a su participación en la comunidad.
2. b) Que los bienes adjudicados formasen parte del patrimonio de la comunidad de bienes.
3. c) En relación con la extinción parcial en cuanto a los bienes que quedan en la comunidad, la participación del saliente habría de repartirse de manera proporcional a la cuota entre los comuneros que permanecen.

De las formas de extinción del condominio, es la extinción parcial del mismo y su tributación la que ha generado más controversia. Para situarnos en el problema, digamos que la extinción parcial del condominio puede ser objetiva o subjetiva.

En la extinción parcial objetiva, se produce la salida de la comunidad de determinados bienes de la comunidad, que serán adjudicados a los respectivos comuneros en proporción a su cuota en la misma. Los miembros de la comunidad, por su parte, conservan su participación inicial respecto de los bienes que permanecen en la comunidad. Estaríamos ante una auténtica disolución parcial de comunidad.

En la subjetiva, se produce la salida de un miembro de la comunidad. En pago de su cuota, se le adjudican bienes de la comunidad equivalentes a su haber teórico en la misma. Por su parte, los miembros que permanecen en la comunidad mantendrán su cuota respecto de los bienes no adjudicados al saliente, y aumentarán en proporción a la misma con la prorrata proporcional del comunero saliente. Nos encontraríamos, igualmente en este caso, ante una auténtica disolución parcial de comunidad.

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En breve: En este artículo se tratan nuevos conceptos y nuevas obligaciones, que no son tan nuevas, sobre el tema de los intermediarios de crédito inmobiliario en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Sumario: 

1. Antecedentes
2. Doble regulación para los intermediarios financieros
3. Del registro de los intermediarios de créditos inmobiliarios de la LCCI. Una obligación no sólo formal

ANTECEDENTES

La actividad de los mediadores o los intermediarios de préstamos o créditos para consumidores vino a regularse por vez primera, tarde, a través de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito.

Decimos tarde porque, para el mes de marzo de 2009, hacía ya más de un año del estallido de la crisis económica y financiera que ha removido los cimientos de nuestra economía –nacional e internacionalmente- y, diría más, los cimientos de nuestra sociedad; y ello, hasta puntos y con derivaciones que, aún hoy, no llegamos a ser del todo conscientes.

Para esa fecha, la edad dorada de las agencias de intermediación financiera para consumidores había pasado. Muchos de los autónomos y muchas de las empresas, pequeñas y no tan pequeñas, algunas dentro de nada desdeñables estructuras de franquicia, que se habían embarcado en lo que parecía el maravilloso e inagotable mercado de la intermediación financiero-inmobiliaria, si no habían cerrado sus puertas, se encontraban muy próximas al descalabro definitivo.

La ubicación en la que aquella Ley define lo que debía entenderse como “intermediario de préstamos o créditos” es un tanto extraña pues, en lugar de hacerlo al principio, en un artículo de definiciones o de delimitación del objeto de la norma o, cuando menos, de forma destacada al principio del Capítulo destinado regular la actividad de intermediación; lo hace en el párrafo segundo del punto 3 del  artículo 19, después de establecer ciertas obligaciones de información en la publicidad y las comunicaciones comerciales de estos intermediarios a los que todavía no ha definido.

En cualquier caso, la Ley 2/2009 define a los “intermediarios independientes de préstamos o créditos” como aquellas “…empresas que, sin mantener vínculos contractuales que supongan afección a entidades de crédito o empresas que comercialicen créditos o préstamos, ofrezcan asesoramiento independiente, profesional e imparcial a quienes demanden su intervención para la obtención de un crédito o préstamo”.

Para “pulir y dar esplendor” a tal definición, el legislador la completaba con una presunción que no admite prueba en contrario; la presunción de que ha existido, en todo caso, asesoramiento independiente, cuando se presenten al cliente, al menos tres ofertas vinculantes de préstamo o crédito de entidades de crédito u otras empresas sobre cuyas condiciones jurídicas y económicas el intermediario asesorará al consumidor.[1]

La referida Ley del año 2009 estableció la obligación de inscripción de dichos intermediarios en un Registro, que no fue creado reglamentariamente hasta el año 2011, mediante la aprobación del Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, por el que se crea y regula el Registro estatal de empresas previsto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, y se fija el importe mínimo del seguro de responsabilidad o aval bancario para el ejercicio de estas actividades.[2]

Dicho Registro, que había de coordinarse con los registros que, a estos efectos crearan las CCAA con competencias en materia de consumo, iba a depender del Instituto Nacional del Consumo y, concretamente, de la Subdirección General de Calidad del Consumo del Instituto Nacional del Consumo.

La eficacia de dicho registro ha sido más que dudosa, por no decir nula, debido a (i) la lentitud de su implementación, (ii) la innecesaria dispersión en registros autonómicos que, en su mayor parte, no se han creado –cinco años más tarde, en 2016, el Defensor del Pueblo informaba de que sólo se había creado el de la Comunidad Autónoma de la Región de Murcia-[3], (iii) la imposibilidad de acceso y consulta “on line”, y (iv) la aprobación de una nueva normativa comunitaria[4] que sería la que, también con la demora acostumbrada, ha dado lugar a la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCCI) que da pie a la redacción de este artículo, en virtud de la cual el registro de intermediarios debe depender de autoridades con facultad de supervisión financiera, en lugar de autoridades en materia de consumo.

DOBLE REGULACIÓN PARA LOS INTERMEDIARIOS FINANCIEROS

Con la aprobación de la LCCI no queda derogada la Ley 2/2009, ni la definición de intermediario de “préstamos o créditos independientes”, pero queda relegada a aquellos préstamos o créditos que quedan fuera del margen de aplicación de la nueva Ley. [5]

Y como la LCCI da una nueva definición del concepto de “intermediario de préstamos o créditos independientes”, a los que denomina “Intermediarios de crédito inmobiliario” y crea un nuevo Registro de Intermediarios de crédito Inmobiliario, este dependiente del Banco de España, tenemos, en consecuencia, dos definiciones –parecidas, pero no idénticas- de una misma actividad profesional.

Ahora tenemos, en consecuencia:

1. a) Una regulación de la intermediación de préstamos/créditos con personas físicas [6] garantizados con hipoteca u otro derecho real de garantía vinculados a la finalidad de adquirir o refinanciar derechos de propiedad sobre inmuebles de uso residencial construidos o por construir, la de la LCCI, con su nuevo registro, sus normas de ordenación, su supervisor y su régimen de sancionador.
2. b) Otra regulación para la intermediación de préstamos/créditos al consumo, garantizados o no con hipoteca u otro derecho real de garantía, cuya finalidad NO sea la de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, cuya regulación sigue siendo la de la Ley 2/2009, de 31 de marzo.

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En breve: En este artículo explicaremos cómo afecta la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de protección de datos `personales y garantía de los derechos digitales a las actividades comerciales y de captación de clientes y, en concreto, qué fuentes de datos personales pueden ser lícitamente utilizadas con ese fin por las empresas inmobiliarias.

Sumario: 

1. Introducción
2. El consentimiento directo del interesado como base legitimadora
3. El uso comercial de los datos basado en el interés legítimo
4. Bases de datos personales suministradas por terceros
5. Conclusiones

INTRODUCCIÓN

Según el Instituto Nacional de Estadística, la creación de empresas inmobiliarias ha aumentado un 70% en los últimos cinco años. La recuperación del sector, unida a su desregularización, han hecho que estas empresas disfruten de una expansión que no tiene precedentes en otros ámbitos económicos.

La feroz competencia y la presión derivada de un sistema de remuneración a los agentes que descansa, principalmente, en el pago de comisiones por venta, han hecho que se produzcan, en ocasiones, prácticas comerciales en las que, priorizando los resultados, se soslayan aspectos tan importantes como el necesario cumplimiento de la normativa de protección de datos personales.[1]

En este artículo explicaremos cómo afecta esta normativa a las actividades comerciales y de captación de clientes y, en concreto, qué fuentes de datos personales pueden ser lícitamente utilizadas con ese fin por las empresas inmobiliarias.

EL CONSENTIMIENTO DIRECTO DEL INTERESADO COMO BASE LEGITIMADORA

El primer supuesto en el que una inmobiliaria podría utilizar los datos de una persona para realizar acciones de venta directa es aquel en el que el interesado haya dado su consentimiento para ello a la propia empresa (art. 6.1.a RGPD).

Tal consentimiento ha de manifestarse mediante una declaración o una clara acción afirmativa, por lo que no es admisible el consentimiento tácito o presunto. Además, puede ser revocado en cualquier momento (art. 6.2 RGPD), debiendo atenderse inmediatamente la petición del interesado en ese sentido.

La carga de la prueba de la existencia del consentimiento correrá de cuenta de la empresa inmobiliaria (art. 7.1 RGPD), por lo que siempre es recomendable que quede constancia del mismo (por ejemplo, mediante un documento escrito elaborado a tal fin en el que el interesado estampe su firma).

En todo caso, para que el consentimiento sea válido, ha de haberse informado previamente al interesado de qué se pretende hacer con sus datos personales. Por ello, en el soporte a través del cual se recabe el consentimiento, debe constar la información legalmente exigida sobre protección de datos, en los términos del artículo 13 del Reglamento (UE) 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 27 de abril de 2016, relativo a la protección de las personas físicas en lo que respecta al tratamiento de datos personales y a la libre circulación de estos datos y por el que se deroga la Directiva 95/46/CE (Reglamento General de Protección de Datos o RGPD).

Si el escrito se refiere, además de al consentimiento para fines comerciales, a otros asuntos, la solicitud del consentimiento se debe presentar de forma que se distinga claramente de esos otros asuntos, de forma inteligible y de fácil acceso y utilizando un lenguaje claro y sencillo (art. 7.2 RGPD).

Cabe destacar que, en la medida en que la prestación del consentimiento para el uso comercial de los datos ha de ser libre, no puede supeditarse un servicio o la ejecución del contrato a que el interesado lo otorgue (art. 7.3 RGPD).

EL USO COMERCIAL DE LOS DATOS BASADO EN EL INTERÉS LEGÍTIMO

La segunda base en la que se puede fundar el uso de datos personales con fines comerciales es la del denominado “interés legítimo” (art. 6.1 f RGPD).

Esta fórmula se basa en que, existiendo un interés legítimo (el interés comercial de la inmobiliaria) que requiere un determinado tratamiento de datos personales, si ese interés, en el caso concreto, tiene más peso que los intereses o los derechos y libertades del titular de los datos, entonces, debe aquel prevalecer y permitirse el uso de los datos personales sin necesidad de pedir al interesado su consentimiento.

La aplicación de esta base legitimadora no está exenta de incertidumbre, ya que requiere efectuar una ponderación de intereses en la que no siempre es fácil decidir cuál de ellos debe prevalecer, sobre todo, por el riesgo de que la ponderación efectuada en un caso concreto pudiera no coincidir con la que haga la autoridad de control (en España, la Agencia Española de Protección de Datos).

No obstante, existen algunos casos en los que las inmobiliarias podrían basarse en la fórmula del “interés legítimo” para tratar datos personales comercialmente con la seguridad de que no están vulnerando el RGPD. La puerta a ello la abre el Considerando 47 del RGPD, que dispone expresamente que “El tratamiento de datos personales con fines de mercadotecnia directa puede considerarse realizado por interés legítimo”.  

Aunque de la amplitud de esa redacción podría deducirse que cualquier acción de marketing directo podría basarse en el interés legítimo, la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD) ha afirmado que el referido Considerando no excluye que siempre haya que efectuar la ponderación de intereses a la que nos hemos referido más arriba.

Siguiendo ese criterio, se ha reconocido que puede utilizarse el “interés legítimo” como base legitimadora del tratamiento de datos personales con fines comerciales en los casos siguientes:

1. Cuando la acción comercial se dirija a una persona que ya sea o haya sido cliente de la inmobiliaria, siempre que el interesado no se haya opuesto a que se le envíe publicidad y que esta sea de la propia empresa y se refiera a productos o servicios análogos a los que ya contrató el cliente.

No obstante, aun en estos casos, es obligatorio ofrecer al cliente la posibilidad de negarse al uso comercial de sus datos, tanto en el momento de recabarlos como en cada comunicación comercial que se le dirija, debiendo siempre atenderse su voluntad en este sentido.[2]

19. Cuando, para realizar la acción comercial, se traten sólo datos de contacto profesional de personas físicas que trabajen para personas jurídicas (por ejemplo, sociedades mercantiles), siempre que los datos se utilicen para mantener relaciones con la persona jurídica para la que trabajan, no con ellos como personas físicas (art. 19.1 LOPDGDD).[3]
20. Cuando se traten datos personales de empresarios individuales (autónomos) o profesionales liberales, siempre que la acción comercial se dirija a ellos en su condición profesional o empresarial, no como personas físicas (art. 19.2 LOPDGDD).[4]
21. Podría fundarse en el interés legítimo el tratamiento comercial de los datos que figuren en lo que la derogada LOPD[5] denominaba “fuentes accesibles al público”.[6] Así lo reconocía también dicha normativa, siempre que el interesado no se hubiese opuesto a ello.[7] Con esa base, se ha dicho que, en el marco del RGPD, la ponderación operaría a favor de los intereses comerciales del vendedor frente a los del titular de los datos, ya que estos son públicos y, ni su naturaleza (se trata sólo de datos de contacto), ni los fines para los que se utilizan (meramente comerciales), inciden de modo grave en la privacidad.

Lo expuesto hasta aquí no significa que la regla del interés legítimo opere en el ámbito de la mercadotecnia directa sólo en los casos mencionados. Puede haber otros, pero, como dijimos, sería necesario efectuar, en cada uno de ellos, una ponderación entre los intereses concurrentes, con la incertidumbre que ello conlleva.

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La entrada De dónde pueden obtener las inmobiliarias datos para la captación de clientes conforme a la normativa de protección de datos personales apareció primero en Revista Inmueble.

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La entrada Inmueble-194 apareció primero en Revista Inmueble.

La compañía de análisis de datos orientada a la transición ecológica del mercado inmobiliario Deepki ha cerrado una ronda de financiación de 8 millones de euros liderada por STATKFRAFT Ventures, un fondo alemán especializado en empresas innovadoras del sector energía, y en la que también han participado CITIZEN CAPITAL, un fondo de inversión de impacto positivo, así como DEMETER e HI INOV DENTRESSANGLE. Anteriormente, Deepki había recaudado 2,5 millones de euros en su primera ronda de financiación en 2016. Con esta nueva ronda, la compañía espera liderar este sector en toda Europa.

La historia de Deepki comenzó con la visión de sus dos fundadores: conseguir un impacto positivo en la transición ecológica a gran escala gracias a una gestión más efectiva de los datos en el sector inmobiliario.

Deepki ofrece una plataforma de software as a service (SaaS) que automatiza la recopilación de datos, los analiza y ayuda a los dueños de bienes inmobiliarios, a los gerentes y a los usuarios a emprender, desarrollar y demostrar un impacto sostenible. Con más de 660.000 edificios administrados, Deepki es líder de su sector en el mercado francés y persigue el mismo objetivo en España y el resto de Europa, donde existe una fuerte demanda de sus soluciones con grandes despliegues de clientes ya en marcha.

Deepki abrió oficinas en Madrid en 2018, aunque ya había trabajado con clientes en España desde su fundación. Actualmente la compañía tiene más de 150 clientes a nivel global, en los siguientes sectores: Retail, Real Estate, Banca, Aseguradoras y Sector Público. Incluyendo en España clientes como Bankoa, Accor, Generali Real Estate, Maisons du Monde, Klepierre o Engie. A nivel internacional, Deepki trabaja con grupos como SWISSLIFE Asset Managers, INVESCO, BNP PARIBAS y JCDecaux.

“Deepki ha tenido una gran acogida en el mercado español”, ha apuntado Xana Muñiz, Directora Deepki España. “El nuestro es un país donde el sector inmobiliario tiene un gran peso y por eso es cada vez más importante impulsar la transición ecológica, algo de lo que cada vez más compañías toman conciencia. La oportunidad es enorme porque los datos ya están disponibles y ahora somos capaces de darles valor gracias al Data-Science”.

Deepki forma parte de Anese y EnerTic. Recientemente resultó finalista en el Retail Forum 2019 celebrado en Madrid, como empresa más disruptiva en el sector Retail en España. Deepki planea contratar a una docena de personas para la oficina en Madrid dentro de un año.

Deepki utilizará los fondos para acelerar su expansión en Europa, donde prevé convertirse en líder del sector en los próximos años, especialmente en Alemania, los Países Bajos, y Gran Bretaña, así como el desarrollo tecnológico continuo de sus modelos predecibles, antes de prepararse para el traslado a otro continente.

“Deepki es el líder indiscutible del mercado. Quedamos muy impresionados por el ahorro de costos que la compañía es capaz de lograr para sus clientes y la capacidad de escalar rápidamente, añadiendo a su portafolio decenas de miles de edificios cada mes”, explica Stefan Hülsen, alto directivo de inversiones en STATKRAFT Ventures. “Esperamos poder acompañar a Deepki en su camino para convertirse en la empresa líder SaaS en Europa para edificios comerciales”.

“Nos ha impresionado el compromiso de los fundadores y el equipo de Deepki con la Transición medio-ambiental en el sector inmobiliario y su capacidad para ofrecer soluciones operativas y poderosas, en respuesta a las crecientes necesidades de ahorro energético de los clientes”, añadió Pierre-Olivier Barennes, director general de CITIZEN CAPITAL.

“Estamos muy orgullosos de lo que hemos logrado hasta ahora”, menciona Emmanuel Blanchet, Director General de Deepki. “Es una increíble aventura que compartimos a diario con nuestros clientes. Gracias a ellos y a todo el equipo de Deepki hemos podido mantener nuestro compromiso al tiempo que nos expandimos internacionalmente. Ahora llevaremos nuestro crecimiento a una escala más grande, pero siempre fieles a nuestro espíritu”.

El volumen del mercado inmobiliario es de 14 billones de dólares, pero lo más importante es que representa el 44% de las emisiones de CO2 del mundo. El camino hacia una transición del medioambiente exitosa en este sector es largo y estamos encantados en dar la bienvenida a nuevos inversionistas para que nos ayuden a enfrentar este reto, concluyó Vincent Bryant, Presidente de Deepki.

Acerca de Deepki (www.deepki.com)

Deepki es una empresa innovadora que utiliza los datos existentes como un nuevo camino a la sostenibilidad de los bienes inmobiliarios. Gracias a su plataforma SaaS adaptable, Deepki automatiza la recopilación de datos, los analiza y ayuda a los dueños de bienes inmobiliarios, a los gerentes y a los usuarios a decidir, actuar y demostrar un impacto sostenible.
Emmanuel Blanchet y Vincent Bryant, ambos ingenieros, iniciaron el proyecto empresarial en el 2014. Deepki recaudó 2,5 millones de euros en el 2016 con DEMETER, HI INOV DENTRESSANGLE y SNCF Digital Ventures. Esto permitió especialmente a la empresa entrar en los mercados italiano y español.

Acerca de Statkraft Ventures (www.statkraftventures.com)

Statkraft Ventures GmbH es una empresa europea de capital de riesgo que trabaja con emprendedores excepcionales manejando cambios fundamentales en el sector de la energía. La compañía está motivada por una estrategia de salida y respaldada por el grupo Statkraft, el principal productor de energía renovable de Europa.

Acerca de CITIZEN CAPITAL (www.citizencapital.fr)

Citizen Capital es un fondo de inversión de gran impacto francés dirigido a empresas emergentes de alto crecimiento y pequeñas empresas con un fuerte propósito social o del medioambiente. Citizen Capital aplica un proceso de inversión altamente selectivo y apoya activamente a las empresas en el manejo de su estrategia de impacto. Citizen Capital tiene como objetivo demostrar que puede ser rentable y enfrentar a los desafíos sociales presentes, mientras se construyen empresas de alto crecimiento. Los fondos de Citizen Capital son proporcionados por importantes inversionistas institucionales.

Acerca de Demeter (www.demeter-im.com)

Demeter es una empresa de gestión independiente especializada en la gestión de fondos de capital privado dedicados al medio ambiente (agua, residuos, aire, suelo) y los sectores de transición energética (energía renovable, eficiencia energética, transporte limpio). Demeter maneja 1 billón de euros alrededor de 3 pilares que cubren toda la cadena de valor del capital privado: Innovación (financiación inicial), capital de crecimiento (financiación de SMEs) e infraestructura (financiación de proyectos). Demeter ya ha invertido en más de 130 empresas y proyectos de infraestructura en los sectores del medioambiente y de transición energética. Demeter también disfruta de una fuerte presencia europea a través de sus oficinas en Francia (París-Grenoble-Metz), España (Madrid) y Alemania (Munster), así como sus asociaciones con el ciclo de capital de los fondos de inversión en Canadá y eCapital en Alemania, dándole una dimensión internacional.

El fondo EMERTEC 5, invirtiendo en Deepki, aportó con 50 millones de euros, que fueron recaudados con el apoyo del fondo nacional de Semillas (NSF) manejado por inversión Bpifrance en el marco del programa de inversión de futuro y con el apoyo del fondo europeo de inversiones (EIF) a través del programa marco de referencia de la Unión Europea para la competitividad y la innovación (CIP).

Acerca de HI INOV DENTRESSANGLE (www.hiinov.com)

Fundada en el 2012 por Pierre-Henri Dentressangle (presidente) y Valérie Gombart (director general), HI INOV DENTRESSANGLE SAS maneja 165 millones de euros de capital de empresas y emprendedores. HI INOV DENTRESSANGLE se dirige a empresas jóvenes e innovadoras en Francia y Alemania en la economía digital BtoB, especialmente en las áreas de servicios electrónicos, internet móvil e IoT, punto de venta y tecnologías de datos. El programa SaaS está dedicado a la digitalización de empresas. HI INOV DENTRESSANGLE también maneja SNCF Digital Ventures funds, destinado a invertir en startups que aceleran la transformación digital del grupo.

Su portafolio incluye, entre otros, Commanders Act, Deepki, Famoco, Intercloud, Platform.sh, ForePaas, Prevision.io, Zelros y Deepomatic.
Twitter : @Hiinov

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• Esta promoción ofrece viviendas de 1, 2 3 y 4 dormitorios. Todas, con garaje y trastero, en una urbanización cerrada con acceso controlado y dotada de piscina, áreas verdes con arbolado y zona de juegos infantil. Además, contará con dos locales comerciales. 

• En Residencial Piamonte se han cuidado especialmente los aspectos medioambientales, con climatización mediante suelo refrigerante y calefacción por suelo radiante; iluminación tipo leds en cocinas y baños; agua caliente sanitaria a través de aerotermia; o preinstalación para recarga de vehículos eléctricos en garaje, entre otras dotaciones.

ACR Grupo ha empezado las obras del Residencial Piamonte en Valladolid, una promoción de 58 viviendas para la promotora Pryconsa, en el barrio Parquesol, una de las zonas más jóvenes y tranquilas de la ciudad, en la que abundan los parques y las zonas verdes.

La promoción, que se va a realizar con acabados de primera calidad, presenta un moderno y singular diseño que recuerda a la proa de un barco. En total, consta de más de 16.500 m² construidos, que se dividen en una edificación escalonada, entre 8 y 6 alturas más planta baja.

Este residencial tiene una de las ofertas más amplias de tipologías de pisos, ya que presenta viviendas de 1, 2 3 y 4 dormitorios con un planteamiento que aprovecha al máximo los espacios para generar amplias estancias. Todas las viviendas tienen garaje y trastero, en un residencial cerrado con acceso controlado y dotado de piscina, áreas verdes con arbolado y zona de juegos infantil. Además, contará con dos locales comerciales.

En Residencial Piamonte se han cuidado especialmente los aspectos medioambientales, con climatización mediante suelo refrigerante en toda la vivienda; calefacción por suelo radiante; iluminación tipo leds en cocinas y baños; agua caliente sanitaria con apoyo de energías renovables, a través de aerotermia; o preinstalación para recarga de vehículos eléctricos en garaje, entre otras dotaciones.

ACR Grupo realiza esta promoción para Pryconsa en la esquina que forman las calles Manuel Azaña y Juan García Hortelano. Parquesol, junto al estadio José Zorrilla, es una zona muy bien comunicada que dispone de una amplia oferta de tiendas y grandes centros comerciales, colegios e institutos, todo tipo de servicios, varios parques, zona de ocio y restauración.

Aumento de actividad en Valladolid

ACR Grupo está intensificando su actividad en la ciudad de Valladolid. Residencial Piamonte es el sexto proyecto que aborda la compañía, tras realizar el Residencial Ponce de León, para Vía Célere; tres fases en Los Viveros, para la inmobiliaria Espacio; y Terrazas de Ariza, promovida por Libra Gestión de Proyectos, con 431 viviendas en total construidas por ACR Grupo.

En la actualidad, la empresa tiene tres obras activas en Valladolid: Terrazas de Ariza, la fase IV de Los Viveros, y Residencial Piamonte, que acaba de empezar para Pryconsa.

Sobre ACR Grupo

ACR Grupo es la compañía de referencia en el desarrollo y ejecución todo tipo de proyectos de construcción y rehabilitación, en los que a lo largo de su amplia trayectoria siempre ha aplicado sus principios de seriedad, profesionalidad, solvencia y carácter innovador.

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El grupo inmobiliario Redpiso, a través de su Servicio de Estudios Redpiso, ha realizado un análisis con datos de sus más de 220 oficinas en España en el que señala una desaceleración general en la evolución del precio de la vivienda de segunda mano: en el ámbito nacional, los precios de sus operaciones han crecido un 4,2% en el último año.

El Servicio de Estudios Redpiso confirma esta ralentización tras advertir en noviembre de 2018 un frenazo en la subida de precios de la vivienda usada en la Comunidad de Madrid -en torno a un 9% en la segunda mitad del año frente a un 19% en el primer semestre-.

“Tras varios años de recuperación sostenida, nuestro equipo ha confirmado de nuevo la estabilización de la subida de precios en vivienda usada, en este caso en casi todo el país. En Madrid, donde ya identificamos la desaceleración y donde en los últimos años se estaba experimentando un fuerte incremento, volvemos a comprobar que el precio se mantiene”, explica Manuel Fernández, director general de Redpiso y uno de sus fundadores.

Además de mantenerse en Madrid, el Servicio de Estudios Redpiso ha observado que, en el último año, en zonas como Valencia, Zaragoza, Barcelona, Cádiz, Alicante y Málaga los precios incluso han experimentado bajadas del 7,4%, 20,1%, 12,4%, 7,7%, 17,6% y 14,1%, respectivamente.

En opinión de Redpiso, esta desaceleración contribuye a que los precios no se aproximen a los previos a la crisis ya que reduce la urgencia por adquirir vivienda entre aquellos compradores e inversores que temen una posible fuerte subida en el corto plazo. Asimismo, Fernández expone que “esta estabilización mantiene a la vivienda usada en una posición muy competitiva frente a la obra nueva, cuyos precios están en pleno crecimiento y solo en el primer trimestre de 2019 se han disparado un 10,4%”.

La entrada Nuevo frenazo en el precio de la vivienda de segunda mano apareció primero en Revista Inmueble.