Viernes, 6 de marzo de 2020 –  Nuevo informe estadístico en materia de vivienda ofrecido por el Instituto Nacional de Estadística. El organismo oficial arroja luz sobre el mercado y aporta datos nacionales sobre las ejecuciones hipotecarias de viviendas en fincas urbanas registradas durante el cuarto trimestre.

Desde el portal inmobiliario pisos.com, su director de Estudios, Ferran Font, considera que la estadística supone “buenas noticias” para el mercado de la vivienda en España y destaca “una caída interanual del 12,3%, lo que supone encadenar 20 trimestres a la baja”. El experto subraya que “esta realidad tiene un impacto muy importante a nivel social y la seguridad que perciben los propietarios sigue aumentando trimestre a trimestre”.

Ferran Font resume así la explicación de la evolución de las hipotecas en España: “Mientras 6 de cada 10 ejecuciones corresponden a hipotecas concedidas en plena burbuja inmobiliaria, entre los años 2005 y 2008, sólo un 7,5% corresponden a los últimos 5 años. Andalucía, la Comunitat Valenciana y Catalunya siguen liderando esta estadística superando claramente las 1.000 ejecuciones de viviendas, mientras Navarra cierra la lista y no llega a las 10”. 

La entrada Un impacto social muy positivo mientras la seguridad de los propietarios sigue creciendo apareció primero en Revista Inmueble.

• Durante los tres primeros meses del año se presentaron 5.092 ejecuciones hipotecarias, un 26,2 por ciento más que en 2018

• Los concursos presentados en los juzgados de lo mercantil aumentaron un 17,7 por ciento y los relativos a personas físicas, un 52 por ciento

• Los juzgados de lo social recibieron un 7 por ciento más de demandas por despido y un 9 por ciento más de reclamación de cantidad

El número de lanzamientos practicados durante el primer trimestre de 2019 alcanzaron la cifra de 15.065, lo que supone un descenso global del 2,2 por ciento respecto al mismo trimestre de 2018. El 65,9 por ciento de ellos (10.224) fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que el 27,9 por ciento (4.341) se derivó de ejecuciones hipotecarias. Los 994 lanzamientos restantes obedecieron a otras causas.

Estos y otros datos figuran en el informe “Efectos de la crisis económica en los órganos judiciales”, que la Sección de Estadística del Consejo General del Poder Judicial ha hecho público el 10 de junio.

El número de lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias volvió a experimentar un descenso interanual, en este caso del 19,2 por ciento. De este modo, son ya 15 los trimestres consecutivos en los que se produce un descenso de los lanzamientos hipotecarios. Por su parte, los lanzamientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos mantienen su tendencia al alza al aumentar un 5,2 por ciento en relación con el primer trimestre de 2018.

Como en trimestres anteriores, Cataluña (con 3.557, que representan el 22,9 por ciento del total nacional) ha sido la Comunidad Autónoma en la que se practicaron más lanzamientos. Le siguen Andalucía (con 2.499), la Comunidad Valenciana (con 2.119) y Madrid (con 1.730).

Atendiendo solo a los lanzamientos consecuencia de procedimientos derivados de la LAU, en el primer lugar vuelve a situarse Cataluña (con 2.335,  el 22,8 por ciento del total), seguida por Andalucía (1.422), Madrid (1.365) y Comunidad Valenciana (1.254). En cuanto a los derivados de ejecuciones hipotecarias, la clasificación la encabeza Andalucía (914), seguida por Cataluña (826), Comunidad Valenciana (787) y Murcia (417).

Lanzamientos solicitados a los servicios comunes

El informe incluye también el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes de notificaciones y embargos, aunque con la advertencia de que este servicio no existe en todos los partidos judiciales, por lo que el dato permite medir la evolución, pero no indica los valores absolutos. Además, el hecho de que un lanzamiento sea solicitado al servicio común no supone que éste lo haya ejecutado.

Con estas premisas, los datos disponibles reflejan que el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes en el primer trimestre de 2019 fue de 19.913, cantidad que refleja un incremento del 5,6 por ciento respecto del mismo trimestre de 2018. De ellos, 11.625 terminaron con cumplimiento positivo, con un incremento interanual del 3,6 por ciento. 

En cuanto a las ejecuciones hipotecarias iniciadas, han arrojado la cifra más baja desde el cuarto trimestre de 2006. Durante los primeros tres meses del año, se contabilizaron 5.092, un 26,2 por ciento menos que las iniciadas hace un año.

La Comunidad Autónoma con mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas fue Cataluña con 1.092, dato que representa el 21,4 por ciento del total nacional; le siguieron Andalucía, con 1.065; la Comunidad Valenciana, con 706; Madrid, con 415; y Murcia, con 291.

Incremento global de los concursos

El número total de concursos presentados durante el primer trimestre de 2019 -tanto los registrados en los Juzgados de lo Mercantil como los de personas físicas en los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia e Instrucción- ascendió a 2.796. Esto ha supuesto un incremento del 29,3 por ciento respecto al primer trimestre de 2018. De esa cifra total, 1.113 (que equivale al 39,8 por ciento) correspondieron a personas físicas no empresarios.

En el primer trimestre del año, los juzgados de lo mercantil registraron 1.683 concursos, un 17,7 por ciento más que en el mismo trimestre del año anterior. Cataluña ha sido la comunidad donde más concursos se presentaron en los órganos mercantiles: en total, 520, lo que supone el 30,9 por ciento del total y casi el doble de la comunidad que ocupa el segundo lugar, que es Madrid, con 265. Le siguen la Comunidad Valenciana, con 254, y Andalucía, con 169.

Respecto a los concursos presentados por personas físicas en los juzgados de primera instancia y primera instancia e instrucción, han sumado un total de 1.113, cifra que representa un incremento del 52 por ciento respecto al primer trimestre de 2018. Cataluña ha sido la Comunidad Autónoma con más concursos presentados, en total 367, que representan el 33 por ciento del total nacional. Le siguieron la Comunidad Valenciana, con 171; Madrid, con 163, y Andalucía, con 137.

Concursos declarados

En los Juzgados de lo Mercantil se han declarado en el primer trimestre de 2019 un total de 1.004 concursos, con un incremento del 22,3 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. A esta cifra se añaden los 408 concursos declarados y concluidos al amparo del artículo 176 bis 4 de la Ley Concursal.

En el mismo periodo llegaron a la fase de convenio un total de 120 concursos, mientras que iniciaron la fase de liquidación 678, un 4,4 por ciento menos que en el primer trimestre de 2018.

Los datos referidos a expedientes del artículo 64 de la Ley Concursal, relativo a la modificación sustancial de las condiciones de trabajo de carácter colectivo (ERE), muestran un descenso del 31,3 por ciento, pues en los primeros tres meses del año se presentaron 121 expedientes, frente a los 176 del mismo periodo de 2018.

Concursos consecutivos

Por primera vez, se incluyen en el informe los concursos consecutivos. Regulados por la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, son concursos que pueden afectar a personas físicas (empresarias o no) y a determinadas  personas jurídicas (cuando tanto su activo como su pasivo sean inferiores a cinco millones de euros y haya menos de 50 acreedores) que hayan intentado un acuerdo extrajudicial de pagos y no lo hayan conseguido o, si aprobado éste, el deudor no lo cumple.

En los juzgados de lo mercantil se han admitido a trámite 27 concursos consecutivos en el primer trimestre de 2019, mientras que en el mismo trimestre del año anterior fueron 31. Se han declarado 265 concursos consecutivos (123 lo fueron en el primer trimestre de 2018), de los cuales 199 en la Comunidad Autónoma de Cataluña.

Las demandas por despido aumentan un 6,1 por ciento

El número de demandas por despido ascendió en este primer trimestre de 2019 a 29.511, la cifra más alta desde el mismo periodo de 2014. Con respecto al primer trimestre de 2018, las demandas por despido han experimentado un incremento del 7 por ciento.

Madrid (con 5.869, el 19,9 por ciento del total nacional) y Cataluña (con 5.625 demandas, el 19,1 por ciento) han sido las comunidades en las que se presentaron más demandas de este tipo. Le siguen Andalucía (con 4.422 demandas, el 15 por ciento del total nacional) y la Comunidad Valenciana (con 2.903, el 9,8 por ciento).

Más de 34.000 reclamaciones de cantidad

El número de demandas por reclamaciones de cantidad registradas en los Juzgados de lo Social fue de 34.203, un 9 por ciento más alto que el de las presentadas en el primer trimestre de 2018. De ellas, 7.062 se presentaron en Madrid, lo que representa el 20,6 por cien del total; 5.732, en Andalucía y 4.013, en Cataluña.

Importante aumento de los procedimientos monitorios

Los procedimientos monitorios presentados durante el primer trimestre de 2019 en los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia e Instrucción fueron 194.715, lo que supone un incremento interanual del 28,1 por ciento. Si bien la mayor utilización de este tipo de procedimiento se ha dado en Andalucía (40.679), seguida de Madrid (30.235) y Cataluña (28.656), se han observado incrementos en todos los tribunales superiores de justicia.

En cuanto a los monitorios europeos, a lo largo de 2018 ya se había apreciado un importante aumento: de los 655 presentados durante 2017 se pasó a los 5.884 presentados en 2018. En el primer trimestre de 2019, ya se han presentado 2.852, de ellos 793 en Madrid y 603 en Cataluña.

Este tipo de procedimiento sirve para reclamar deudas dinerarias líquidas, determinadas, vencidas y exigibles, e incluyen las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

Verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas

La Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas ha modificado el artículo 250.1.4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Desde el tercer trimestre de 2018, se dispone de información estadística de los juicios verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas para los casos en los que los propietarios sean personas físicas, entidades sin ánimo de lucro o entidades públicas poseedoras de vivienda social.

En el primer trimestre de 2019, han ingresado 901 demandas, de las que se han resuelto 647. El mayor número de ellas (265, que representan el 29,4 por ciento del total nacional) se ha dado en Cataluña. Le siguen Andalucía (134), Comunidad Valenciana (122) y Madrid (100).

Puede consultar los datos estadísticos correspondientes al primer trimestre de 2019 y las series completas desde 2007 en el siguiente enlace:

http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Temas/Estadistica-Judicial/Estudios-e-Informes/Efecto-de-la-Crisis-en-los-organos-judiciales/

(Fuente: Comunicación Poder Judicial)

La entrada Los lanzamientos practicados por impago de alquiler en el primer trimestre de 2019 aumentaron un 5,2 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior apareció primero en Revista Inmueble.

Con esta decisión, adoptada por primera vez en un auto el pasado 13 de mayo, el tribunal castellonense aplica la sentencia dictada el pasado 26 de marzo por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en respuesta a una cuestión prejudicial planteada por la Sala Civil del Tribunal Supremo.

La Audiencia ha acordado levantar la suspensión que había decretado sobre los recursos de apelación donde se cuestionaban estas cláusulas a la espera de conocer el dictamen del órgano judicial europeo.

La Sala ha comenzado ahora a dar trámites de audiencia a los deudores para conocer si están de acuerdo con el sobreseimiento del proceso o se oponen a dicha medida por considerarla más perjudicial para sus intereses.

El presidente de la Sección Tercera y de la propia Audiencia de Castellón, José Manuel Marco Cos, ponente del auto del 13 mayo, calcula en 150 los procedimientos de ejecución hipotecaria cuya suspensión va a levantar el tribunal y que podrían ser archivados en los próximos meses con el visto bueno de los deudores.

El auto estima el recurso de apelación de una consumidora contra la decisión de un juzgado de Primera Instancia de Vila-real de rechazar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de un préstamo.

La Sala considera nula esa cláusula por su carácter abusivo, ya que no contiene una modulación de la gravedad de los incumplimientos contractuales por parte del consumidor prestatario.

El auto establece sin embargo que el contrato de préstamo puede subsistir sin la cláusula anulada, por lo que “permanece y pervive la obligación del prestatario de devolver capital e intereses”.

En cualquier caso, una vez archivado el procedimiento, la entidad financiera ya no puede instar de nuevo la ejecución hipotecaria y ha de reclamar la deuda en un procedimiento ordinario, en el que el consumidor tiene más medios de defensa y no se ve abocado al desahucio de forma inmediata.

Fuente: Poder Judicial

La entrada Empiezan a archivarse las ejecuciones hipotecarias basadas en cláusulas abusivas de vencimiento anticipado apareció primero en Revista Inmueble.

En breve: En fecha 26 de marzo de 2019 se ha publicado la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (en adelante TJUE) de 26 de marzo de 2019 (asuntos acumulados C-70/17 y C-179/17), por la que se resuelven dos cuestiones prejudiciales planteadas por el Tribunal Supremo y por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona, relativas a los efectos de la anulación de la cláusula de vencimiento por impago que habitualmente está pactada en los préstamos hipotecarios. Esta era una sentencia muy esperada, dado que miles de procedimientos de ejecución hipotecaria están suspendidos a las resultas de estas cuestiones prejudiciales. Este artículo pretende, cuando menos, sintetizar lo que ha dicho exactamente el TJUE y ver las consecuencias que se derivan de la misma

Sumario: 

1. La sentencia
2. Conclusiones que se desprenden de la sentencia
3. Consideraciones finales

LA SENTENCIA

La Sentencia de la Gran Sala del Tribunal de Justicia de la Unión europea de fecha 26 de marzo de 2019, en resolución de las cuestiones prejudiciales planteadas por la Sala Primera del Tribunal Supremo, y por el titular del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Barcelona, concluye que la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, es (i) contraria a la posibilidad de que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia, y (ii), por otra parte,  no se opone a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

Esta conclusión, con una redacción un tanto oscura, en modo alguno supone apoyar la tesis que parecía sostener la Sala Primera del Tribunal Supremo, dado que el TJUE sólo permite la integración de una cláusula declarada abusiva mediante la aplicación de norma supletoria de Derecho nacional en el supuesto de que la anulación de la cláusula abusiva determine la nulidad del préstamo, de lo que se colige, a sensu contrario, que en caso de que la nulidad de la cláusula abusiva no determine la nulidad del préstamo, no es posible dicha integración. No obstante, antes de desarrollar esta consecuencia, entiendo que es muy relevante hacer una síntesis de lo expuesto por el TJUE, dado que para entender el fallo -que adolece de una redacción tremendamente críptica- es necesario analizar los fundamentos de la resolución, contenidos en los apartados 48 a 64, ambos inclusive.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea comienza, como es habitual en este tipo de sentencias, haciendo unas declaraciones de carácter general sobre el sentido de las previsiones contenidas en la Directiva 93/13. El sistema de protección al consumidor se basa en la existencia de una situación de desequilibrio entre el consumidor y el profesional (apartado 49). Los Estados miembros deben establecer mecanismos que garanticen que toda cláusula no negociada individualmente pueda ser controlada para apreciar su carácter abusivo, estando obligado el juez nacional a actuar frente la existencia de dichas cláusulas (apartado 50). Los jueces nacionales están obligados a no aplicar las cláusulas abusivas con el fin de que no produzcan efectos al consumidor, a menos que el consumidor se oponga a ello (apartado 52). No es posible, como regla general, la integración de una cláusula declarada nula, modificándola (apartado 53). La nulidad derivada de la abusividad tiene una función disuasoria para el profesional, finalidad que se perdería si se permitiese la integración (apartado 54).

Hechas estas consideraciones generales, el TJUE entra en el análisis de lo planteado en las cuestiones prejudiciales, que básicamente planteaban dos cuestiones: (i) si era posible sólo anular parcialmente la cláusula de vencimiento anticipado; (ii) en caso de que no fuera posible y debiera declararse la nulidad de la totalidad de la cláusula, si era posible, en el seno de una ejecución hipotecaria, hacer aplicación del artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), o artículo 1124 del Código Civil, como normas supletorias, frente a una situación de impago acreditado del deudor, evitando así el archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria, procedimiento que en su regulación puede ser más favorable al consumidor.

La primera cuestión, relativa a la posibilidad de la nulidad parcial de la cláusula, es contestada en sentido negativo.  La anulación únicamente del inciso que permite el vencimiento por el impago de una mensualidad supone, en realidad, que es considerada como una modificación de la cláusula que no sería admisible y que haría perder el efecto disuasorio de la nulidad (apartado 55).

Acto seguido el TJUE hace una serie de consideraciones sobre la posibilidad de integración. Recuerda que en caso de que la nulidad de la cláusula determine la nulidad del contrato, la jurisprudencia del tribunal europeo ha permitido la integración del contrato mediante la aplicación de una norma supletoria de Derecho nacional, para aquellos casos en que la anulación del contrato fuese perjudicial para el consumidor (apartado 56). En estos casos, la integración mediante una norma nacional supone reemplazar el equilibrio formal del contrato por un equilibrio real que puede reestablecer la igualdad de las partes y evitar la anulación del contrato (apartado 57). Cuando la nulidad de la cláusula determina la nulidad del contrato, la anulación del contrato podría exponer al consumidor a consecuencias potencialmente perjudiciales y verse frustrado el efecto disuasorio de la nulidad, como el caso del préstamo, en que el consumidor tendría que devolver de inmediato toda la cantidad prestada no devuelta (apartado 58). Por tanto, si la nulidad de la cláusula determina la nulidad del préstamo, sería admisible, sustituir la cláusula con la nueva redacción de la disposición legal que ha inspirado la cláusula, con el fin de evitar una nulidad del contrato que sea perjudicial para el consumidor con consecuencias perjudiciales (apartado 59).

El Juez nacional, por tanto, deberá determinar, en primer lugar, si la supresión de la cláusula de vencimiento anticipado tendrá como consecuencia que el contrato de préstamo pueda subsistir o no (apartado 60).

Si considerara que el contrato no puede subsistir, deberá analizar primero si la anulación del contrato provoca efectos perjudiciales para el consumidor. En el caso concreto analizado, se permite inferir que la nulidad del contrato sí es perjudicial para el consumidor, dado que se permitiría al banco acudir a una ejecución ordinaria, donde los derechos del consumidor serían inferiores a una ejecución por los cauces de la ejecución dineraria hipotecaria (apartado 61). Por tanto, ese deterioro procesal es relevante y supone generar una situación perjudicial al consumidor, lo que habilitaría evitar la nulidad del contrato sustituyendo la cláusula por el artículo 693.2 de la LEC (apartado 62).

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La entrada La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019: los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado. Jaque a las ejecuciones hipotecarias apareció primero en Revista Inmueble.

En breve: La titulización se puede definir, en sentido amplio, como el proceso por el cual préstamos bancarios individuales y otros activos financieros se agrupan en valores negociables, aptos para ser vendidos a los inversores. Se trata de una técnica que se viene empleando en los Estados Unidos desde hace más de 50 años, aunque es un fenómeno mucho más reciente en Europa.

Sumario: 

1. Definición y problemática
2. La legitimación activa en las ejecuciones hipotecarias titulizadas
3. ¿Pueden los fondos titulizados inscribir bienes en el Registro de la Propiedad?
4. Análisis del Auto de la Audiencia Provincial de Castellón de fecha 19 de octubre de 2017: Voto particular emitido por el Magistrado Don Enrique Emilio Vives Reus
5. La titulización sintética

DEFINICIÓN Y PROBLEMÁTICA

La titulización se puede definir, en sentido amplio, como el proceso por el cual préstamos bancarios individuales y otros activos financieros se agrupan en valores negociables, aptos para ser vendidos a los inversores (David Marques Ibáñez).

Como indica este autor, se trata de una técnica que se viene empleando en los Estados Unidos desde hace más de 50 años, aunque es un fenómeno mucho más reciente en Europa.

El Banco de España en su Memoria de Reclamaciones del año 2015 recoge al respecto: “Mediante el proceso financiero de titulización se transforman unos activos generalmente ilíquidos (derechos de crédito procedentes del pago de créditos o préstamos) en títulos o valores negociables, mediante la cesión en bloque de dichos títulos hipotecarios a un fondo de titulización, que, a su vez, emite unos bonos de titulización para su colocación entre inversores. De esta manera, las entidades transmiten todos o parte de sus riesgos de crédito para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías como ampliaciones de capital. De acuerdo con el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril que desarrolla la Ley 2/1981 de 25 de marzo de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, el emisor del título hipotecario (cedente) conservará la custodia y administración del préstamo o crédito hipotecario. Así mismo establece que “la ejecución del préstamo o crédito hipotecario participado corresponde a la entidad emisora y al titular de la participación en los términos establecidos en el artículo 3”.

La problemática suscitada en torno a las titulizaciones hipotecarias hay que entenderla desde dos posiciones:

• Quienes defienden que es un instrumento legítimo y regulado, empleado por las entidades para obtener recursos propios. Las instituciones financieras nacionales e internacionales están procurando reactivar el mercado de las titulizaciones en un entorno económico y financiero extraordinariamente complejo, del que los intereses negativos acaso no sean más que uno entre otros síntomas. Por ejemplo, la Comisión Europea ha incluido como “prioridad de su agenda regulatoria la revitalización de las titulizaciones y la expansión de los bonos garantizados. Creación de mercado de titulizaciones más seguro y más transparente”.

• Los que ponen de manifiesto que los prestatarios se encuentran desorientados ante las cesiones de créditos, y denuncian una falta de transparencia en el modo en que se realizan, así como sus efectos.

En nuestro país, desde la quiebra de Lehman Brothers, el número de titulizaciones                   “a mercado” ha descendido drásticamente. Esta circunstancia se una al endurecimiento de la normativa de consumo de capital de los bonos de titulización, que hace que los bancos que adquieran este tipo de activo tengan que destinar un importe de capital mayor que el reservado para otro tipo de emisiones sólo para compensar los riesgos potenciales que éstos pueden añadir a sus balances.

Los procedimientos de titulización y el empleo de derivados tuvieron un efecto multiplicador respecto a las malas prácticas en las que incurrieron las entidades financieras norteamericanas al conceder las conocidas como hipotecas “suprime” extendiendo sus perniciosos efectos por todo el planeta a una escala sin precedentes.

La Ley 2/1981 de 25 de marzo de regulación del mercado hipotecario abrió la posibilidad en España a que las entidades financieras que otorgaran préstamos con garantía hipotecaria, pudieran emitir títulos bajo la cobertura de los mismos, con el fin de obtener liquidez para poder invertirla en la concesión de nuevos préstamos y créditos a particulares y empresas.

LA LEGITIMACIÓN ACTIVA EN LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS TITULIZADAS

Cuando nuestra hipoteca se ha titulizado se nos presenta la duda de si estaría legitimada la entidad financiera para poder en un futuro interponernos una demanda de ejecución hipotecaria, o si por el contrario tendría que ser el fondo de titulización.

En la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC) se recoge:

Artículo 540. Ejecutante y ejecutado en casos de sucesión.

1. La ejecución podrá despacharse a favor de quien acredite ser sucesor del que figure como ejecutante en el título ejecutivo y frente al que se acredite que es el sucesor de quien en dicho título aparezca como ejecutado.
2. Para acreditar la sucesión, a los efectos del apartado anterior, habrán de presentarse al tribunal los documentos fehacientes en que aquélla conste. Si el tribunal los considera suficientes a tales efectos, procederá, sin más trámites, a despachar la ejecución a favor o frente a quien resulte ser sucesor en razón de los documentos presentados.
3. Si la sucesión no constara en documentos fehacientes o el Tribunal no los considerare suficientes, de la petición que deduzca el ejecutante mandará que el Secretario judicial dé traslado a quien conste como ejecutado en el título y a quien se pretenda que es su sucesor y, oídos todos ellos en comparecencia señalada por el Secretario, el Tribunal decidirá lo que proceda sobre la sucesión a los solos efectos del despacho de la ejecución.

Dos aspectos principales de fondo deber ser tenidos en cuenta en la redacción del artículo 540 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuales son la consideración de sucesor -habida cuenta la falta de personalidad jurídica de los fondos de titulizaciones- y la consideración de documentos fehacientes enlazada con las obligaciones de publicidad de las entidades gestoras de los fondos. El aspecto temporal también tiene su incidencia, ya que puede darse el caso de que la operación de titulización e integración del activo en un fondo se haya dado con posterioridad -o se haya dado a conocer con posterioridad- al despacho de ejecución.

Estas cuestiones, responden a la esfera del orden público y deberán ser analizadas ex ante por el Juez que dicta la orden general de ejecución, al igual que la posible existencia de cláusulas susceptibles de ser declaradas nulas por abusividad dentro del título ejecutado conforme al artículo 552.1 de la LEC.

En cuanto a la condición de sucesor, la hemos relacionado con la de sucesión por transmisión del objeto litigioso al que hace referencia el artículo 17 de la LEC, según el cual cuando se haya transmitido, pendiente un juicio, lo que sea objeto del mismo, el adquirente podrá solicitar, acreditando la transmisión, que se le tenga como parte en la posición que ocupaba el transmitente. El procedimiento, por especialidad, no sería el del artículo 17 de la LEC, sino el específico del artículo 540 de la LEC.

El carácter de documentos fehacientes podemos relacionarlo con la prueba plena del hecho documentado a que se refiere el artículo 319 de la LEC, respecto de los documentos públicos. Recordemos que los fondos de titulización se constituyen por medio de escritura pública (artículo 22 Ley 5/2015). La aportación de la escritura de constitución del fondo será conforme establece el artículo 318 de la LEC, esto es, en original o por copia o certificado fehaciente, sea en soporte papel o mediante documento electrónico. Si lo que se aporta es copia simple, en soporte papel o imagen digitalizada, conforme a lo previsto en el artículo 267 de la LEC tendrá el mismo valor, sino se hubiere impugnado su autenticidad.

La consecuencia de que no se aporten documentos fehacientes no provoca la inadmisión de plano de la ejecución, sino un trámite de audiencia de 15 días.

El elemento temporal permite que, operada la aportación del crédito titulizado como activo a un fondo, pueda actualizarse esta circunstancia en el propio proceso ejecutivo. No obstante, ¿qué sucede si en la ejecución se obvia la aportación? En principio, y salvo que se trate de una auténtica cesión de crédito, no debería tener consecuencias procesales, toda vez que las dominicales siguen perteneciendo al acreedor que constituyó el título.

Esa es la conclusión a la que llegan los Magistrados de lo Civil del partido judicial de Barcelona en su reunión de unificación de criterios del 15 de julio de 2016 “El titular de la participación (Fondo de Titulización) ostenta una legitimación extraordinaria del artículo 10.2 de la LEC subsidiaria y por subrogación únicamente cuando el Banco no le pague por impago del deudor primario, y requerido por el Fondo no ejercite la acción ejecutiva en el plazo de 60 días, aportando la documentación legalmente prevista (art 31.d del RMH). Igual legitimación por subrogación ostenta caso de paralización del proceso de ejecución seguido por la entidad emisora. Esta solución pensada para las ejecuciones hipotecarias se hace extensiva a las ejecuciones de títulos no judiciales genéricas y a la continuación de las ejecuciones hipotecarias agotada la garantía real por aplicación del artículo 579 LEC. Además, se compatibiliza con que el propio fondo a través de su sociedad gestora pueda comparecer para hacer efectivo su derecho de crédito con el precio del remate en proporción a su participación“.

La jurisprudencia menor, sin embargo, ha dado pie a interpretaciones divergentes respecto a la legitimación ad causam en el despacho de ejecución.

Así el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Gijón acordó por Auto de 13 de abril de 2016 la nulidad del despacho de ejecución por entender que la aportación es en puridad una cesión, y que falta la legitimación activa de la entidad financiera. No obstante, esta resolución fue revocada por Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7ª, con sede en Gijón, Auto de fecha 25 de enero de 2017, que hace un resumen del estado de la cuestión, decantándose por el mantenimiento respecto de la entidad financiera de la legitimación activa.

¿PUEDEN LOS FONDOS TITULIZADOS INSCRIBIR BIENES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD?

El artículo 16.3 de la Ley 5/2015, de 27 de abril, de fomento de la financiación empresarial nos dice que: “Se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad el dominio y los demás derechos reales sobre los bienes inmuebles pertenecientes a los fondos de titulización. Igualmente se podrán inscribir la propiedad y otros derechos reales sobre cualesquiera otros bienes pertenecientes a los fondos de titulización en los registros que correspondan”.

ANÁLISIS DEL AUTO DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN DE FECHA 19 DE OCTUBRE DE 2017: VOTO PARTICULAR EMITIDO POR EL MAGISTRADO DON ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

La Audiencia Provincial de Castellón en una ejecución hipotecaria iniciada por una entidad financiera dicta Auto en el que anula la ejecución por considerar que no está legitimado el Banco al haber tenido que demandar la mercantil Titulización S.A.

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La entrada La realidad sobre las titulizaciones y su problemática en las ejecuciones hipotecarias apareció primero en Revista Inmueble.

Durante el último trimestre del pasado año, el 63,7 por ciento de los la lanzamientos (9.557 en total) fue consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que otros 4.498 –el 29,9 por ciento- se derivó de ejecuciones hipotecarias y los 1.010 restantes obedecieron a otras causas.

Los lanzamientos derivados de ejecuciones hipotecarias han mostrado una disminución interanual del 15,7 por ciento, con lo que son ya 14 los trimestres consecutivos en los que se produce un decremento; los derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por el contrario, han vuelto a aumentar por sexto trimestre consecutivo, aunque lo han hecho un 3,9 por ciento, un porcentaje inferior al del trimestre anterior, que fue del 7,9 por ciento.

Cataluña –con 3.433, el 22,8 por ciento del total nacional- ha vuelto a ser la Comunidad Autónoma en la que se practicaron más lanzamientos en el cuarto trimestre de 2018, seguida por Andalucía –con 2.354-, Comunidad Valenciana –con 2.147- y Madrid, con 1.599.

Atendiendo solo a los lanzamientos consecuencia de procedimientos derivados de la LAU, en el primer lugar aparece también Cataluña, con 2.184, el 22,9 por ciento del total; seguida por Andalucía, 1.287; Madrid, con 1.281; y la Comunidad Valenciana, con 1.175. En cuanto a los derivados de ejecuciones hipotecarias, la clasificación también la encabeza Cataluña, con 904; seguida por la Comunidad Valenciana, con 891; y Andalucía, con 860.

El informe incluye también el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes de notificaciones y embargos, aunque con la advertencia de que este servicio no existe en todos los partidos judiciales, por lo que el dato permite medir la evolución, pero no indica los valores absolutos. Además, el hecho de que un lanzamiento sea solicitado al servicio común no supone que éste lo haya ejecutado.

Con estas premisas, los datos disponibles reflejan que el número de lanzamientos solicitados a los servicios comunes en el cuarto trimestre de 2018 fue de 19.192, lo que equivale a un 7,9 por ciento más que en el mismo trimestre de 2017. De ellos, 11.487 terminaron con cumplimiento positivo, con lo que se ha producido un incremento interanual del 12,4 por ciento.

Las ejecuciones hipotecarias aumentan un 10 por ciento

Tras dieciséis trimestres de reducciones interanuales, en el tercer trimestre de 2018 se observó un incremento del 14,4% en el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas. Este incremento se ha consolidado en el cuarto trimestre, con 7.049 ejecuciones ingresadas, un 10 por ciento más que en igual trimestre de 2917.

La Comunidad Autónoma con mayor número de ejecuciones hipotecarias iniciadas fue Cataluña -con 1.523, el 21,6 por ciento del total nacional-; seguida de Andalucía –con 1.267-; Comunidad Valenciana –con 1.143-; Madrid –con 577-; y Murcia, con 470.

Importante aumento del número de concursos presentados

El número de concursos presentados en el cuarto trimestre de 2018, contabilizando los presentados en los Juzgados de lo Mercantil y los de personas físicas registrados en los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia e Instrucción fue de 2.590, de los que 952 correspondieron a personas físicas no empresarios. Esto ha supuesto un incremento del 28,8% respecto al mismo trimestre de 2017.

En los juzgados de lo mercantil, se han presentado 1.638 concursos, un 16,4 por ciento más que en el cuarto trimestre de 2017. Cataluña ha sido la comunidad donde se registraron más concursos en los juzgados de lo mercantil: 427, lo que supone el 26,12 por ciento del total. Le siguieron Madrid, con 268; la Comunidad Valenciana, con 236; y Andalucía, con 225.

Respecto a los concursos presentados por personas físicas en los juzgados de primera instancia y primera instancia e instrucción (952), han mostrado un incremento del 57,6% respecto al cuarto trimestre de 2017. Cataluña ha sido la Comunidad Autónoma con más concursos presentados -322, que representan el 33,8 por ciento del total nacional-. Le siguieron la Comunidad Valenciana, con 156; Madrid, con 140; y Andalucía, con 118.

El número de concursos declarados en el cuarto trimestre de 2018 en los Juzgados de lo Mercantil fue de 938, lo que implica un incremento del 5,9 por ciento respecto al mismo periodo del año anterior. A esta cifra se añaden los 357 concursos declarados y concluidos al amparo del artículo 176 bis 4 de la Ley Concursal.

En el mismo periodo llegaron a la fase de convenio un total de 100 concursos, mientras que iniciaron la fase de liquidación 738, un 17,1 por ciento menos que en el cuarto trimestre de 2017.

Respecto a los expedientes del artículo 64 de la Ley Concursal, relativo a la modificación sustancial de las condiciones de trabajo de carácter colectivo (ERE), se presentaron 93 expedientes, cifra que representa una disminución del 7,9 por ciento respecto al mismo trimestre del año anterior.

Las demandas por despido aumentan un 6,1 por ciento

En el cuarto trimestre de 2018 se han presentado 27.251 demandas por despido, un 6,1 por ciento más que en el cuarto de 2017. Madrid –con 4.965, el 18,2 por ciento del total nacional- y Cataluña -con 4.932 demandas, el 18,1 por ciento– han sido las comunidades en las que se presentaron más demandas de este tipo. Les siguen Andalucía –con 4.250, el 15,6 por ciento del total nacional- y la Comunidad Valenciana, con 3.027 (11,1 por ciento).

El número de demandas por reclamaciones de cantidad registradas en los Juzgados de lo Social ascendió a 31.480, un 7 por cien más que las presentadas en el cuarto trimestre de 2017. De ellas, 5.840 se presentaron en Madrid (18,6 por ciento del total); 5.181 en Andalucía y 3.735 en Cataluña.

Los procedimientos monitorios aumentan un 9,4 por ciento

Los procedimientos monitorios presentados en el cuarto trimestre de 2018 en los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia e Instrucción fueron 157.337, lo que supone un incremento interanual del 9,4 por ciento. Salvo en Navarra, se han observado incrementos en todos los Tribunales Superiores de Justicia.

Este tipo de procedimiento sirve para reclamar deudas dinerarias líquidas, determinadas, vencidas y exigibles, e incluyen las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

En el cuarto trimestre de 2018 han ingresado en los juzgados especializados 45.990 asuntos relativos a acciones individuales sobre condiciones generales incluidas en contratos de financiación con garantías reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona física (clausulas suelo). En total, se resolvieron 30.673, quedando en tramitación 250.654. Se dictaron 25.760 sentencias, de las que el 96,4 por ciento fueron estimatorias.
Verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas

Juicios verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas

La Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas ha modificado el artículo 250.1.4º de la Ley de enjuiciamiento Civil. Desde el tercer trimestre de 2018 se dispone de información estadística de los juicios verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas para los casos en los que los propietarios sean personas físicas, entidades sin ánimo de lucro, o entidades públicas poseedoras de vivienda social.

En el cuarto trimestre de 2018 han ingresado 1.047, habiéndose resuelto 482. En Cataluña es donde se ha presentado el mayor número de demandas –306- que representan el 29,2 por ciento del total nacional. Le siguen Andalucía, con 185; Comunidad Valenciana, con 119, y Madrid, con 108.

Datos anuales

Teniendo en cuenta los datos de todo el ejercicio 2018, el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas ascendió a 27.404, lo que implica un descenso del 8,9 por ciento respecto a las presentadas el año anterior.

Según los datos contenidos en el informe elaborado por la Sección de Estadística del CGPJ, se trata de la cifra más baja de las registradas desde 2008. A pesar de la disminución interanual a nivel nacional, en siete comunidades autónomas se han observado incrementos, destacando los de Galicia (28,7 por ciento) y Cataluña (24,5 por ciento).

En términos absolutos, Cataluña fue el territorio donde se presentaron más ejecuciones hipotecarias en 2018 (5.771), seguido por Andalucía (5.067), Comunidad Valenciana (4.151); Madrid (2.255) y Murcia (2.129).

59.671 lanzamientos practicados en 2018

El número de lanzamientos practicados el año pasado fue de 59.671, lo que supone un descenso del 1,8 por ciento respecto a 2017. Los lanzamientos afectan a distintos tipos de inmuebles, no solo viviendas y, en el caso de éstas, no solo a vivienda habitual.

Un 62,5 por ciento de los lanzamientos (37.285) ha sido consecuencia de procedimientos derivados de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que otros 18.945 (31,7 por ciento) se derivaron de ejecuciones hipotecarias y los 3.441 restantes obedecieron a otras causas.

Los lanzamientos por impago del alquiler experimentaron un aumento del 4,5 por ciento en 2018, mientras que los derivados de ejecuciones hipotecarias bajaron un 15,2 por ciento.

Cataluña –con 13.941, el 23,4% del total nacional- fue la Comunidad Autónoma en la que se practicaron más lanzamientos, seguida por Andalucía -con 9.795- y la Comunidad Valenciana, con 8.083.

Atendiendo solo a los lanzamientos consecuencia de procedimientos derivados de la LAU, la clasificación la encabeza también Cataluña, con 8.877; seguida por la Comunidad de Madrid, con 5.157; y por Andalucía, con 5.093. En cuanto a los lanzamientos consecuencia de ejecuciones hipotecarias, los tres primeros lugares los ocupan Andalucía (4.082), Cataluña (3.778) y Comunidad Valenciana (3.344).

Los concursos presentados suben un 20 por ciento

El número de concursos presentados en 2018 fue de 9.115, un 20 por ciento más que los registrados el año anterior. De ellos, 3.273 corresponden a concursos presentados por personas físicas sin actividad empresarial (cuya competencia corresponde desde el 1 de enero de 2015 a los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia e Instrucción), mientras que los otros 5.842 se registraron en los Juzgados de lo Mercantil.

Los concursos de personas físicas han mostrado en toda España un incremento del 20 por ciento. La comunidad con mayor número ha sido Cataluña, con 1.130. Le siguieron la Comunidad Valenciana, con 517; Madrid, con 478, y Andalucía, con 356.

Cataluña también ha sido el territorio donde más concursos de empresas se registraron ante los Juzgados de lo Mercantil, con 1.483 –el 25,4% del total nacional-, seguido por Madrid –con 950- y por la Comunidad Valenciana, con 883.

Las demandas por despido aumentan un 6 por ciento

Las 107.294 demandas por despido presentadas en los Juzgados de lo Social en 2018 supusieron un incremento del 2,4 por ciento respecto a las registradas el año anterior. Por territorios, Madrid –con 20.123, el 18,8% del total nacional- es la Comunidad Autónoma en la que se presentaron más demandas de este tipo, seguida por Cataluña –con 18.960- y Andalucía, con 16.560.

Además, los Juzgados de lo Social registraron el año pasado 124.206 reclamaciones de cantidad, un 1,5 por ciento más que en 2017. De ellas, 24.592 se presentaron en Madrid; 19.874 en Andalucía y 14.233 en Cataluña.

Procedimientos monitorios

Por su parte, los procedimientos monitorios presentados en 2018 en los Juzgados de Primera Instancia y de Primera Instancia e Instrucción fueron 576.846, un 14 por ciento más que en 2017. Este tipo de procedimiento sirve para reclamar deudas dinerarias líquidas, determinadas, vencidas y exigibles, e incluyen las cantidades debidas en concepto de gastos comunes de comunidades de propietarios de inmuebles urbanos.

En el cuarto trimestre de 2018 han ingresado en los juzgados especializados 200.607 asuntos relacionados con acciones individuales sobre condiciones generales incluidas en contratos de financiación con garantías reales inmobiliarias cuyo prestatario sea una persona física (clausulas suelo). Se han resuelto 89.046, quedando en tramitación 250.654. Se han dictado 71.962 sentencias, de ellas el 96,7 por ciento estimatorias.

En cuanto a los verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas, durante el segundo semestre de 2018 han ingresado 1.740 asuntos, habiéndose resuelto 638. En Cataluña han ingresado 463, un 26,6 por ciento del total nacional. Le siguen Andalucía, con 292; Comunidad Valenciana, 252; y Madrid, 159. (Fuente: Comunicación Poder Judicial)

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