En primer lugar, cuando se trata de la vivienda habitual, hay que incluirla en la Declaración de la Renta. En este caso, no se tributa ni se imputa rentas inmobiliarias. Esto nos afecta porque no podemos indicar qué se paga del IBI en este inmueble y por ello no se puede deducir de ninguna forma por esta vía. Otro supuesto es que la vivienda esté vacía. El IBI tampoco es deducible aunque al propietario se le impute las rentas inmobiliarias del mismo.

Cuando la casa está arrendada, sí es posible. En este supuesto el contribuyente va a recibir rendimientos por el del capital inmobiliarios, por lo que hay que indicarlo en la casilla 073, siendo el IBI pagado un gasto deducible salvo que haya sido el inquilino quien lo haya abonado (puede darse si este lo ha firmado en el contrato de arrendamientos). Si el alquiler de la casa se tributa como actividad económica, también el IBI será un gasto deducible. De nuevo, cabe la excepción cuando el inquilino lo haya pagado en vez del propietario.

Si eres tú el arrendatario en vez del arrendador y has pagado el IBI de la vivienda alquilada sí lo podrás deducir en la Declaración de la Renta, pero siempre que el inmueble alquilado la tenga para ejercer una actividad económica. ¿Por qué? Porque en este caso es un hasta necesario para realizar la actividad. Si, además, el inquilino la usa como vivienda habitual puede deducirse el IBI en la proporción de lo metros cuadrados donde realice la actividad. Pero si el inmueble sólo es usado como vivienda habitual del inquilino, el IBI nunca podrá ser deducido. Pero el impuesto pagado, al formar parte de la renta del alquiler, puede ser incluido como base de la deducción por alquiler, tanto en la estatal (sólo para contratos firmados antes de 2015) como en la autonómica.

Si la vivienda se usa para realizar una actividad económica, este debe incluirse en la Declaración de la Renta dentro del apartado de inmuebles afectos a la actividad. Este será un gasto deducible por ser un gasto necesario para realizar esa actividad. Si es autónomo que trabaja desde casa, el IBI también se deduce pero sólo en los metros necesarios para ejercer dicha actividad.

Si la vivienda se vende, no se podrá deducir el IBI pagado aunque debe constar en la Declaración de la Renta tanto si la ganancia o la pérdida patrimonial obtenida tras la venta.

La entrada ¿Cuándo se deduce el IBI en la de Declaración de la Renta? apareció primero en Revista Inmueble.

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TÍTULO: La Sentencia de la Sala de lo civil del Tribunal Supremo de 2 de julio de 2019 referente a la cancelación del crédito público

AUTOR: Por Elvira Castañón Garcia-Alix. Abogada. Administradora Concursal

SUMARIO:

1. Análisis de la sentencia
2. La falta de acuerdo extrajudicial de pagos previo para acceder al BEPI
3. La postergación del crédito público
4. Conclusiones

EN BREVE: El alto Tribunal analiza una solicitud de BEPI (Beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho) tras la finalización de un concurso abreviado presentado en el año 2010 cuando no existía la ley de la segunda oportunidad. Tenemos que deducir, como no puede ser de otra forma, que el concurso se presentó por el cauce normal del concurso abreviado, sin haber intentado antes ningún tipo de acuerdo extrajudicial de pagos y, por lo tanto, incumpliendo uno de los requisitos básicos e ineludibles para la obtención del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho.

DESTACADOS:

“La única salvedad que permite la ley en caso de no haber intentado el acuerdo extrajudicial de pagos es el abono del 25% de los créditos ordinarios, supuesto que no parece que se de en el caso analizado”.

“La Audiencia Provincial aclara conceptos estableciendo por un lado que la competencia para aprobar el plan de pagos es del juez del concurso, aunque luego el aplazamiento se tramite ante la Agencia Tributaria, y por otro lado determina que el crédito público debe incluirse en el plan de pagos en su totalidad, sin descontar la parte que pudiera haber sido calificada como ordinaria en el concurso”.

“Para que la doctrina del TS “complemente” el ordenamiento jurídico debe ser, según el tenor del art. 1.6 del CC, “reiterada”; requisito éste que se traduce en la necesidad de que existan dos o más sentencias en un mismo sentido”.

“Aunque es cierto que se reconoce por todos los tribunales que el Plan de Pagos al que se tiene que someter la deuda pública será acorde a las posibilidades de pago ciertas del deudor no es menos cierto que no es lo mismo el 50% de la deuda pública como establece el TS que el 100% que reconoce la AP”.

ANÁLISIS DE LA SENTENCIA

Del análisis de la sentencia del TS se confirma:

7. por un lado, el concepto de “buena fe” requerido por la ley concursal para la concesión de la cancelación de las deudas, aclarando que viene referida únicamente a los requisitos que la propia normativa prevé y no a la conducta concreta del solicitante, desvinculándose del concepto recogido en el artículo 7.1 CC.
8. Por otro lado, la competencia del juez del concurso para la aprobación del plan de pagos con audiencia de los acreedores que se ven vinculados por el mismo.

Dichos extremos ya habían sido establecidos en otro tipo de resoluciones judiciales pero lo llamativo de esta sentencia, a mi modo de ver, son dos puntos en los que se resuelve de forma contraria a lo ya establecido en otras sentencias e incluso en la normativa.

LA FALTA DE ACUERDO EXTRAJUDICIAL DE PAGOS PREVIO PARA ACCEDER AL BEPI.

El alto Tribunal analiza una solicitud de BEPI (Beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho) tras la finalización de un concurso abreviado presentado en el año 2010 cuando no existía la ley de la segunda oportunidad. Tenemos que deducir, como no puede ser de otra forma, que el concurso se presentó por el cauce normal del concurso abreviado, sin haber intentado antes ningún tipo de acuerdo extrajudicial de pagos y, por lo tanto, incumpliendo uno de los requisitos básicos e ineludibles para la obtención del beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho (ordinales 1º 2º y 3º del apartado 3 del articulo 178 bis de la LC).

La única salvedad que permite la ley en caso de no haber intentado el acuerdo extrajudicial de pagos es el abono del 25% de los créditos ordinarios, supuesto que no parece que se de en el caso analizado.

El propio Tribunal recoge en su motivo Fundamento de derecho Segundo la necesidad del cumplimiento de ese requisito para poder obtener el BEPI; pero en el caso analizado, se entiende que se ha tramitado un concurso abreviado y posteriormente a su conclusión se ha solicitado el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho.

LA POSTERGACIÓN DEL CRÉDITO PÚBLICO

En el Fundamento de derecho Cuarto la sentencia afirma “… con arreglo a lo previsto en el art. 91.4LC, el 50% descontando el que tenga otra preferencia o esté subordinado, tiene la consideración de privilegiado general, y por lo tanto quedaría al margen de la exoneración …”.

Este pronunciamiento es contrario a la SENTENCIA dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 15ª, de fecha 6 de mayo de 2019, resolviendo un recurso de apelación sobre un incidente concursal de oposición a la exoneración del pasivo insatisfecho presentado por la Agencia Tributaria.

La Audiencia Provincial aclara conceptos estableciendo por un lado que la competencia para aprobar el plan de pagos es del juez del concurso, aunque luego el aplazamiento se tramite ante la Agencia Tributaria, y por otro lado determina que el crédito público debe incluirse en el plan de pagos en su totalidad, sin descontar la parte que pudiera haber sido calificada como ordinaria en el concurso.

Aunque es cierto que se reconoce por todos los tribunales que el Plan de Pagos al que se tiene que someter la deuda pública será acorde a las posibilidades de pago ciertas del deudor no es menos cierto que no es lo mismo el 50% de la deuda pública como establece el TS que el 100% que reconoce la AP.

Para que la doctrina del TS “complemente” el ordenamiento jurídico debe ser, según el tenor del art. 1.6 del CC, “reiterada”; requisito éste que se traduce en la necesidad de que existan dos o más sentencias en un mismo sentido.

CONCLUSIONES

En este caso, la jurisprudencia del Tribunal Supremo no parece, al menos a día de hoy, generar incontestable obediencia. A diferencia de la que emana del Tribunal Constitucional, indudablemente vinculante (art. 5 LOPJ).

Aclarado que el criterio del TS en este caso no genera obediencia en el resto de tribunales si que es cierto que establece la posibilidad de su alegación para el caso de solicitar un BEPI tras un concurso abreviado (no consecutivo) Y por otro lado habilita para solicitar del juzgador que el crédito público que forme parte del Plan de Pagos lo sea en la proporción de la parte que no sea exonerable (por su calificación de privilegiada) pero incluyendo la parte calificada como ordinario o subordinado.

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La entrada Vendedores apareció primero en Revista Inmueble.

El director de Underwriting & Valuations de Solvia, Guillermo Estévez, ha explicado que el precio de la vivienda crece en mayor medida en zonas limítrofes y extrarradio de grandes ciudades y capitales de provincia, que son mercados tardíos en los que todavía hay recorrido. En cualquier caso, presenta un comportamiento dispar por provincias.

Por un lado, hay regiones en las que se espera que el mercado evolucione a ritmos muy superiores a la media nacional, como es el caso de Pontevedra, donde los precios cerrarán el año con crecimientos del 11%, o Navarra, Santa Cruz de Tenerife y Burgos, que presentarán alzas del 10%. Frente a ello, ya hay provincias que presentan síntomas de agotamiento y cerrarán el año con caídas de precios, como es el caso de Soria, donde bajarán un 7%, o Zamora y Segovia, que registrarán caídas interanuales del 2% al cierre del año.

• El precio medio de la vivienda en España se sitúa en 1.560€/m² entre abril y junio, un 2% por encima del importe medio registrado en primer trimestre. Se espera que 2019 termine con una subida media interanual del precio de la vivienda de entre un 2% y un 4%.
• En algunas provincias los precios cerrarán el año con subidas del 10%, como es el caso de Pontevedra, Navarra, Santa Cruz de Tenerife y Burgos, mientras que en el caso de las provincias de Madrid y Barcelona subirán un 4% y 5%, respectivamente. Frente a ello, el precio de la vivienda bajará en Soria un 7%, mientras que Zamora y Segovia registrarán caídas interanuales del 2%.
• Se registran 293.600 transacciones de compraventa de vivienda en el primer semestre, un 1% por debajo del mismo periodo del año anterior. Recuperarán el ritmo en la segunda parte del año y podrían cerrar 2019 con un avance interanual del 3%, alcanzando las 600.000 operaciones.
• La renta media del alquiler se sitúa en 8,8€/m² al mes y solo crece un 0,6% respecto al trimestre anterior. Si se compara con el segundo trimestre de 2018 han crecido un 4,7% de media.
• Madrid y Barcelona son las provincias donde resulta más caro acceder al alquiler, con 13,1€/m² al mes y 14,4 €/m² al mes, respectivamente. En el lado opuesto, Cáceres (3,97€/m²/mes), Zamora (4,1€/m²/mes) y Lugo (4,1€/m²/mes) son las provincias en las que resulta más accesible vivir de alquiler.

La entrada Se prevé que el precio de la vivienda en las grandes capitales suba un 2% en Madrid y un 4,8% en Barcelona en 2019 apareció primero en Revista Inmueble.

En concreto, de los que eligen el interior, el 27% tiene o quiere adquirir un inmueble en una zona rural y el 38% en urbe. Por el contrario, de los que optan por la costa, el 27% apuesta por un inmueble cerca del mar y el 8% por centros urbanos de costa.

A nivel nacional, la preferencia de los propietarios o futuros propietarios es: 32% cerca de la playa, 15% centro urbano de costa, 27% zona rural interior y 27% ciudad de interior. En particular, los que piensan adquirir una segunda vivienda a corto plazo apuestan por:  pueblos de interior (28%), urbe de interior (31%), junto al mar (26%) o ciudad costera (15%).

Las encuestas realizadas por el portal inmobiliario también han revelado el uso que los madrileños dan a sus segundas viviendas. La estabilización del sector y la mejora de la economía han llevado a que la apuesta por hacer uso de estos inmuebles gane adeptos: el 68% de los propietarios reconoce que lo utiliza durante los fines de semana o periodos vacacionales -el año pasado este porcentaje se situaba en el 33%-. El resto opta por el alquiler a largo plazo (24%) o por el arrendamiento turístico (8%). En España estos porcentajes son del 65%,27% y 8%, respectivamente.

El número de propietarios de segunda vivienda en la Comunidad de Madrid y la intención de comprar una segunda vivienda se han reducido. El porcentaje de madrileños mayores de 25 años que piensa adquirir un segundo inmueble es del 9%, ocho puntos menos que en 2018 (17%). Lo mismo ocurre con aquellos que poseen en 2019 una segunda residencia en propiedad (24% vs 32%), con un descenso de ocho puntos.

Los datos del total nacional muestran que el 25% de los españoles tiene un segundo inmueble y que la intención de adquirir una segunda residencia se ha reducido a la mitad, ya que, este año, únicamente el 9% de los 3.000 encuestados tiene intención de comprarse una, nueve puntos menos que lo registrado el año pasado.

Campañas Casaktua para facilitar el acceso a una segunda residencia

Una de las principales razones de este cambio de tendencia es el incremento de los precios. Por ello, Casaktua.com lanzó recientemente dos promociones de viviendas en zonas de costa y de interior con el fin de facilitar el acceso de los españoles a la compra de una segunda residencia.

La primera de ellas, denominada “Vive el verano frente al mar”, incluye 1.500 pisos y chalés ubicados en provincias costeras nacionales con un precio medio hipotecario de 200€/mes. Las viviendas seleccionadas poseen un coste promedio de 60.000€ y una superficie media de 84 m2. Se ubican, principalmente, en Almería (220), Valencia (160), Castellón (130), Cádiz (130), Tarragona (130), Granada (110), Alicante (100), Barcelona (70) y Málaga (50).

En cuanto a la promoción de interior, “Tu casa en el pueblo por 300€”, el portal inmobiliario ofrece 2.600 viviendas en toda España, con un precio medio de 89.700€, una superficie media de 128m2 y 3 habitaciones de promedio. En este caso, los inmuebles se encuentran distribuidos mayoritariamente en Andalucía (410), Aragón (500), Castilla- La Mancha (400), Castilla y León (270), Cataluña (370), Comunidad Valenciana (150), La Rioja (130), Comunidad de Madrid (90), Extremadura (80) y Navarra (60).

Fuente: casaktua

La entrada Se mantiene el interés de los madrileños por la ubicación de una segunda vivienda: el 65% de los propietarios o futuros compradores elige interior apareció primero en Revista Inmueble.

El Tribunal que conoce del asunto decidió plantear al TJUE una serie de cuestiones prejudiciales para determinar si el seguro de responsabilidad civil del vehículo cubre un accidente como el ocurrido.

En respuesta a tales cuestiones, el TJUE establece que el concepto de “circulación de vehículos”, relativa al seguro de la responsabilidad civil que resulta de la circulación de vehículos automóviles, comprende aquella situación en la que un vehículo estacionado en un garaje privado de un inmueble y utilizado conforme a su función de medio de transporte comenzó a arder, provocando un incendio que se originó en el circuito eléctrico del vehículo y causando daños en el inmueble, aun cuando el vehículo llevara más de 24 horas parado en el momento en que se produjo el incendio.

El Tribunal de Justicia ha declarado que el concepto de “circulación de vehículos” que figura en la citada disposición no se limita a las situaciones de circulación vial, es decir, de circulación por la vía pública, sino que incluye cualquier utilización de un vehículo que sea conforme con su función habitual, incluyendo toda utilización de un vehículo como medio de transporte.

Por tanto, que el vehículo estuviera inmovilizado en el momento en que se produce el siniestro no excluye, por sí solo, que su uso en ese momento pudiera estar comprendido en su función de medio de transporte y, en consecuencia, en el concepto de “circulación de vehículos”. Asimismo, el Tribunal tampoco considera determinante que el motor de dicho vehículo estuviera o no en marcha.

La sentencia dispone que este concepto de “circulación de vehículos” no depende ni de las características del terreno en el que se utilice el vehículo, ni de la circunstancia de que el mismo esté inmovilizado en un aparcamiento en el momento de producirse el accidente, por cuanto considera que tanto el estacionamiento como el período de inmovilización del vehículo son estadios naturales y necesarios que forman parte integrante de su utilización como medio de transporte.

Por ello, un vehículo se utiliza conforme a su función de medio de transporte no solo cuando está en movimiento, sino también, en principio, mientras se encuentra estacionado entre dos desplazamientos.

En consecuencia, el estacionamiento del vehículo en un garaje privado constituye una utilización de este conforme a su función de medio de transporte aunque llevase más de 24 horas estacionado, pues dicho estacionamiento presupone su inmovilización, en ocasiones durante un período prolongado, hasta el siguiente desplazamiento.

Respecto a la circunstancia de que el siniestro se originase en el circuito eléctrico del vehículo, señala el TJUE que, puesto que el vehículo causante del siniestro encaja en la definición de «vehículo» recogida en el art. 1.1 de la Directiva 2009/13/CE, no procede identificar cuál de las piezas del vehículo fue la que provocó el hecho dañoso ni determinar las funciones que esta pieza desempeña.

La entrada El TJUE declara que el seguro del automóvil cubre los daños causados por el incendio de un vehículo aparcado en el garaje de un edificio apareció primero en Revista Inmueble.

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La entrada Inmueble-193 apareció primero en Revista Inmueble.

La operación de mayor tamaño ha sido el alquiler, por parte del Banco Santander, de dos edificios en la zona de Josefa Valcárcel – Juan Ignacio Luca de Tena que suman un total de 16.217 m². En segundo lugar, se sitúa el alquiler por parte de Cetelem de su nueva sede de 13.400 m² en Madrid Río. 

Cabe destacar la alta contratación en el CBD (Central Business District) que bate los registros de los últimos diez años, con 46.973 m² alquilados este trimestre y que ha sumado el 32% de toda la superficie contratada.

Por otro lado, los coworking siguen estando entre las operaciones más destacadas del trimestre. En concreto, destacan los dos edificios completos alquilados por WeWork en las calles María de Molina y Prim.

Las rentas siguen incrementándose, impulsadas por la renovación del stock y la baja disponibilidad. A cierre del primer semestre de 2019, la renta media se situaba alrededor de los 18,2€/m²/mes y la renta prime alrededor de los 35,5€/m²/mes. En algunos edificios se han alcanzado rentas de 40€/m²/mes.

El sector de las oficinas continúa liderando el mercado de inversión en real estate, debido al elevado dinamismo empresarial en Madrid y Barcelona. En el segundo trimestre se ha registrado un volumen de inversión de 1.300 millones de euros, lo que supone el 52% del total acumulado hasta la fecha en real estate y el 47% del segundo trimestre. Destacan la venta del edificio de Castellana 200 por un importe de 250 millones de euros (aunque incluye parte de retail), del edificio MB One en la Moraleja por 80 millones de euros y del edificio Delta Norte en Manoteras por 45,6 millones de euros. 

La entrada La contratación de oficinas en Madrid crece un 19% en el segundo trimestre apareció primero en Revista Inmueble.